Jak se rozvést s hypotékou?

Možná tomu nebudete věřit, ale s hypotékami žijeme už jedenáctý rok. Za tu dobu se hodně změnily. Vyřízení úvěru netrvá už půl roku, ale několik týdnů či dokonce dnů. Úrokové sazby nejsou 14 procent, ale v průměru kolem čtyř a na státní podporu v podobě úrokové dotace už jsme dávno zapomněli.

Jedenáct let je v životě lidském dlouhá doba, a tak se může stát, že úvěr, který dříve dobře posloužil, začne najednou překážet. Nejčastějším důvodem bývá rozvod nebo prodej nemovitosti, na které hypotéka vázne. Banky většinou tvrdí, že takové operace pro ně nejsou žádný problém. Ale jak dokazují zkušenosti z praxe, tak jednoduché to zase není.

KDYŽ JEDEN ZŮSTÁVÁ. Když se rozvádějí dva lidé, kteří si společně pořídili byt nebo dům na hypotéku, bývá hlavní problém v tom, aby vůbec byli schopni dohodnout se, jak budou dál postupovat, říká advokátka Alena Řehořová z Prahy. Často nechtějí nemovitost prodat, protože jeden z manželů ji chce dál užívat k bydlení. Pak jde o to, jak se podělí o hypotéku.

Pokud je hypotéka psána na toho z manželů, který dál žije v nemovitosti, nebývá to podle advokátky velký problém. Platí dál dluh a zohlední se to prostě v majetkovém vypořádání.

Finanční poradce Pavel Malý však upozorňuje na to, že se velmi často stává, že jeden z manželů má sice hypotéku oficiálně psanou na sebe, ale druhý je spoludlužníkem. Většinou je to v případech, kdy hlavní dlužník neměl v době sjednávání úvěru příliš vysoký příjem, nebo byl starší 45 let. Banka se tak dopředu pojistí, že v případě problémů dluh automaticky přejde na druhého spoludlužníka.

Malý vidí v takovém případě jako jedinou možnost přeúvěrování a tvrdí, že na jiný postup většina bank ani neslyší. Přeúvěrování znamená, že rozvádějící se manželé ukončí smlouvu s hypoteční bankou. Zároveň ten z manželů, kterému nemovitost připadne, podá žádost o nový hypoteční úvěr. Když ho dostane, splácí dál anuitními splátkami zbylou část dluhu.

Podle Malého to může být poměrně nákladná transakce. Za předčasnou výpověď hypoteční smlouvy je třeba zaplatit penále, pokud ji dlužník podává v období, kdy běží fixace úrokové sazby. Penále se většinou rovná úrokům, o které banka přijde předčasným ukončením smlouvy. Někdy jsou však banky benevolentní a ušlé úroky neúčtují v plné výši nebo je i odpustí, pokud další splácení hypotečního úvěru pokračuje a jen se vymění dlužník. Malý však upozorňuje, že je třeba rozhodně počítat s poplatkem za projednání a schválení nové úvěrové smlouvy.

Převod hypotéky může být pro rozvádějící se manžele jednodušší, když nabídnou bance opět dva dlužníky - tedy hlavního dlužníka a spoludlužníka. Zpravidla do bývá nový partner toho, kdo v nemovitosti zůstává. Banky pak ochotněji starou hypotéku přeúvěrují, protože podmínky po rozvodu jsou z jejich hlediska stejné jako před rozvodem.

Nový partner toho, kdo bude užívat nemovitost zatíženou hypotékou, může také nahradit starého partnera v roli ručitele hypotéky. V takových případech většinou zůstává stará smlouva v platnosti a výměna ručitelů proběhne jen dodatkem ke smlouvě.

ŘEŠENÍM MŮŽE BÝT PRODEJ. Ne vždy se však manželé dohodnou, že jeden z nich po rozvodu bude dál užívat společně pořízenou nemovitost. Nezřídka jeden z nich prostě nemá kam odejít, a proto je nutné dům nebo byt prodat a peníze použít k tomu, aby si každý z rozvedených pořídil vlastní bydlení. Prodat dům zatížený hypotékou není tak snadné, říká Petr Vosmík, ředitel Českomoravské realitní, která má s podobnými obchody zkušenosti. V České republice zatím nejsou tak časté jako v zemích, kde má hypoteční úvěrování dlouhou tradici. Mohou nastat v podstatě dvě základní varianty: Kupující je ochoten přeúvěrovat starou hypotéku prodávajícího svým vlastním úvěrem nebo ve druhém případě požaduje nemovitost bez dluhů.

Přeúvěrování se řeší stejně jako v případě rozvodu. Stará smlouva skončí, kupující uzavře novou smlouvu, převezme zbytek dluhu, a to se pak zohlední v prodejní ceně. Druhá varianta znamená očistit před prodejem nemovitost od zástavního práva.

Pokud má dlužník jinou nemovitost, kterou by mohl nabídnout jako zástavu za nesplacenou hypotéku, řešení je snadnější. Pokud ji nemá, nezbývá než hypotéku doplatit. Někdy může podle Vosmíka při této transakci pomoci realitní kancelář nebo zkušený hypoteční makléř. Mohou s bankou vyjednat takové podmínky, aby byl zbytek starého úvěru zaplacen z budoucího prodeje. Jde jen o to celou operaci dobře načasovat, aby měli prodávající i kupující jistotu, že všechno proběhne tak, jak má.

Vosmík ze své zkušenosti uvádí, že tento postup doporučuje jen tehdy, když prodávající řádně splácí hypotéku a je solventní. K nejvyšší opatrnosti nabádá v těch případech, kdy se nemovitost prodává pod tlakem z důvodu špatné finanční situace jejího majitele. Tehdy by si měl kupují opatřit co nejvíce informací, jak to vlastně se splácením dluhu vypadá, zda prodávající nemá nějaké další závazky, nebyl na něj například vydán platební příkaz nebo exekuční výměr kvůli jiným dluhům.