Stavební spoření zaostává za hypotékami

Konečné výsledky úvěrování stavebních spořitelen za rok 2005 ještě nejsou známy, ale podle hodnocení Ministerstva financí ke konci třetího kvartálu celkový objem úvěrů ze stavebního spoření dosáhl 100,2 miliardy korun. Proti stejnému období roku 2004 to je o 19,2 procenta více.

DYNAMIKA PŮJČOVÁNÍ stavebních spořitelen zaostává za růstem hypoték, spotřebitelských úvěrů či splátkových prodejů. Přitom ani poměr naspořených a půjčených peněz se k nelibosti Ministerstva financí nemění dost rychle. Půjčené peníze stále dosahují sotva třetiny depozit. Ke konci třetího čtvrtletí 2005 meziročně vzrostl podíl úvěrů jen o 3 procentní body. V Rakousku a Německu, odkud k nám stavební spoření přišlo, půjčují spořitelny něco mezi 80 a 90 procenty uložených peněz.

Stát přispěl na stavební spoření v roce 2005 rekordní částkou 16,1 miliardy korun. Ozývají se však stále kritické hlasy, že tyto veřejné prostředky nejsou vynaloženy účelně. Velká část se jich rozplyne v dotování soukromého spoření na cokoli.

Jak ukazují zkušenosti stavebních spořitelen, lidé, kteří si chtějí vzít úvěr, nejsou zpravidla ochotni dlouze spořit a čekat, až splní požadovaná kritéria k přidělení řádné půjčky. Proto vyhledávají především takzvané překlenovací úvěry.

V posledních letech nabídly spořitelny dokonce úvěry bez nutnosti předem spořit nebo skládat akontaci. Je o ně obrovský zájem, a díky tomu se podařilo zvýšit dynamiku úvěrování. Dá se očekávat, že i v letošním roce budou stavební spořitelny ochotně půjčovat i bez akontace či předchozího spoření, zvláště když jim opět vzroste konkurence.

UŽ ZA NECELÉ DVA TÝDNY - 15. února - se má na webových stránkách Státního fondu rozvoje bydlení (SFRB) objevit formulář žádosti o nový zvýhodněný 150tisícový úvěr pro mladé, kteří si s jeho pomocí mohou rekonstruovat byt nebo rodinný dům. Žádat mohou manželé nebo mladí lidé pečující o jedno dítě, kteří ještě nedosáhli 36 let (u manželů alespoň jeden) a mají takové příjmy, aby mohli úvěr splatit. Splácí se deset let a úroková sazba byla stanovena na 2 procenta. Měsíční splátka tedy bude 1380 korun.

Svým účelem tento úvěr přímo konkuruje stavebnímu spoření. Jeho výhodou je nižší úrok a nulové poplatky. Na druhou stranu má však i nevýhody. Splatnost je kratší než u stavebního spoření, takže měsíční splátka může být vyšší, než nabízejí některé spořitelny. Druhou nevýhodou je omezený objem prostředků, které má na tyto úvěry Státní fond rozvoje bydlení. Z necelé miliardy korun pravděpodobně neuspokojí všechny žadatele. Kdo má zájem, měl by si s podáním žádosti pospíšit.

ZVÝHODNĚNÉ ÚVĚRY, které mladým poskytuje SFRB již několik let (od roku 2002 to byl 200tisícový úvěr na úhradu části nákladů spojených s výstavbou bytu, od roku 2004 takzvaná novomanželská půjčka, což je 300tisícový úvěr na pořízení bydlení), jsou často kritizovány jako nesystémové vynakládání státních prostředků na účel, který mohou stejně dobře splnit komerční instituce - tedy hypoteční banky a stavební spořitelny. To je sice pravda, ale na druhou stranu státem dotované úvěry mohou získat i ti, kterým se banky zdráhají půjčit, například kvůli nízkým příjmům.

Nízký úrok úvěrů poskytovaných SFRB a nulové poplatky totiž snižují požadavek na bonitu žadatelů. Jinými slovy, k získání tohoto úvěru stačí nižší příjem, než jaký může požadovat banka. V některých případech zase mohou být státní úvěry doplňkem těch komerčních a umožní mladým lidem získat větší obnos peněz. Při rostoucí ceně nemovitostí a stavebních prací to není jistě od věci.

Úvěry od SFRB mají v porovnání s komerčními úvěry ještě některé další výhody. Je to například pevná úroková sazba, která se po celou dobu splácení nemění. Další výhodou je možnost kdykoli vrátit půjčené peníze bez sankcí. U takzvané novomanželské půjčky se dá požádat o odklad splátek o 10 let, což může při souběhu více půjček mladé rodině ulehčit její finanční zatížení v době, kdy má ještě nízké příjmy.

PRO INSPIRACI nabízíme kombinace státních a komerčních úvěrů na bydlení pro různé příležitosti. Týkají se však jen těch, kteří splňují podmínky pro poskytování státem dotovaných úvěrů od SFRB.

Mladá rodina si chce koupit starší byt za milion a zrekonstruovat ho. Hypoteční banka pravděpodobně nepůjčí u staršího bytu na 100 procent kupní ceny, takže nezbývá než kombinovat dva úvěry. Na pořízení bytu je možné využít hypoteční úvěr 700 000 korun se splatností 20 let. Při aktuální úrokové sazbě, která je přibližně 4 procenta, bude měsíční splátka 4242 korun. Hypoteční úvěr pak rodina doplní takzvanou novomanželskou půjčkou, tedy 300tisícovým úvěrem od SFRB. Jeho měsíční splátka bude 2760 korun.

Na rekonstrukci je možné využít nový zvýhodněný 150tisícový úvěr, v příštích deseti letech bude splátka 1380 korun měsíčně. Celková měsíční splátka všech úvěrů (bez započtení poplatků) dosáhne 8382 korun. V dalších letech bude její výše záviset na úrokové sazbě hypotečního úvěru.

PŘI NÁKUPU DRUŽSTEVNÍHO PODÍLU za 600 tisíc korun může mít zájemce problémy se získáním hypotečního úvěru, pokud bance nenabídne jako ručení jinou nemovitost. Jako snazší řešení se nabízí kombinace úvěru ze stavebního spoření na 300 tisíc korun a takzvané novomanželské půjčky na 300 tisíc korun. Úvěr ze stavebního spoření, například Hypoúvěr od Modré pyramidy, by se splácel přibližně 17 a půl roku. V prvních deseti letech bude měsíční splátka 2175 korun a v dalších 91 měsících 2250 korun. (Podobný úvěr poskytují všechny stavební spořitelny a přehled úrokových sazeb ukazuje tabulka).

Měsíční splátka novomanželské půjčky by byla 2760 korun měsíčně. Celkové měsíční zatížení by tedy dělalo v prvních deseti letech 4935 korun a v dalších 91 měsících jen 2250 korun. Kdyby měl žadatel na počátku splácení problémy, mohl by si požádat o odklad splátek 300tisícového úvěru od SFRB o deset let.

MLADÍ MANŽELÉ ZDĚDILI BYT a potřebují 300 tisíc korun na větší rekonstrukci. Mohou použít hypoteční úvěr, který zajistí bytem. Pokud dostanou od banky úvěr na 20 let s průměrnou úrokovou sazbu kolem 4 procent, budou splácet 1818 korun měsíčně. Při nezměněném úroku by zaplatili celkem 436 320 korun (bez poplatků). Úroková sazba se však nedá zafixovat na 20 let. Když úroky porostou, může být celkově zaplacená cena i vyšší.

Jako alternativu mohou tedy mladí manželé zvolit úvěr na 150 tisíc korun od SFRB, který doplní překlenovacím úvěrem od stavební spořitelny na dalších 150 tisíc korun s delší dobou splatnosti. Prvních deset let budou splácet 1338 korun spořitelně a 1380 korun SFRB. Dalších 95 měsíců spořitelně pošlou každý měsíc už jen 1125 korun. Celkem zaplatí 433 035 korun (bez započtení poplatků zaplacených stavební spořitelně), což je sice jen o něco málo méně než za hypotéku, ale zato se úroková sazba, a tedy i splátky, za celou dobu nezmění.