Jedním ze způsobů, jak si opatřit nemovitost k naplnění podnikatelského záměru, patří v tržních ekonomikách leasing. Jeho prostřednictvím je možné získat užívací, a podle potřeby a okolností perspektivně i vlastnický titul ke konkrétní jednotlivé budově či ke komplexu budov a pozemků.

Může jít o budovu sloužící k umístění sídla společnosti, k provozování výrobní činnosti, skladovacího či logistického areálu nebo k poskytování služeb či ubytování a stravování. Leasingu využívají i veřejnoprávní subjekty pro správní, zdravotnické či školské účely. Aplikován je i pro výstavbu a provoz nákupních středisek, zábavních areálů, konferenčních center atd. Zatím jen výjimečně je u nás leasing využíván k financování nemovitostí sloužících převážně pro účely bydlení.

Pružnost jako výsada

Ve srovnání s jinými způsoby financování investic do nemovitostí nabízí leasing některé přednosti. Může být řešením při nedostatku vlastního kapitálu. Vyznačuje se pružností v reakci na platební schopnost leasingového nájemce. Může příznivě ovlivnit jeho cash-flow a likviditu. Leasing také umožňuje souběh nákladů a výnosů z leasované nemovitosti a zjednodušení účetnictví i evidence příjemce leasingu. V jeho rámci může být využita řada doprovodných služeb. Pro mnohé zájemce je přínosem pružnost leasingu i relativní rychlost uzavření leasingové smlouvy. Příjemce leasingu má možnost (ve finančním leasingu i povinnost) získat po skončení leasingu leasovanou nemovitost do vlastnictví za dohodnutou cenu. Možností zařadit část leasingové splátky do nákladů (při splnění podmínek příslušných předpisů) je leasing zajímavý pro většinu zájemců i z daňového hlediska. V praxi je v leasingu nemovitostí využíváno několik produktů. V rámci finančního leasingu pořizuje leasingová společnost nemovitost požadovanou a vybranou budoucím příjemcem leasingu. Poskytovatel ji dává příjemci leasingu za úplatu do dlouhodobého užívání a přenáší na něj zároveň odpovědnost za předmět leasingu (údržbu, opravy) i nebezpečí a rizika vztahující se jak k předmětu leasingu (např. nebezpečí poškození leasované nemovitosti, riziko poklesu její tržní hodnoty), tak k jeho užívání (včetně nebezpečí plynoucího z provozu leasované nemovitosti pro třetí osoby). Vlastnické právo leasingové společnosti k leasované nemovitosti trvá po celou dobu leasingové transakce. Při splnění všech podmínek leasingové smlouvy disponuje příjemce leasingu právem získat danou nemovitost do vlastnictví. Finanční leasing je cestou k pořízení potřebné nemovitosti s využitím cizích zdrojů.

Kouzlo trvalé dočasnosti

Smlouvy o operativním (provozním) leasingu umožňují příjemci leasingu dočasné užívání potřebné nemovitosti.

To však může trvat i po celou dobu její životnosti. Příjemce leasingu přitom většinou nepřebírá nebezpečí škody na věci, běžná vlastnická rizika ani investiční rizika vztahující se k dané nemovitosti. Leasingová společnost tak ve většině případů odpovídá za provozuschopnost předmětu leasingu a nese náklady jeho údržby a oprav. Nese také riziko poklesu tržní hodnoty leasované nemovitosti. Pokud nedojde k jiné dohodě, je příslušný majetek po skončení operativního leasingu vracen leasingové společnosti. Blízkost operativního leasingu k běžnému nájmu budovy či pozemku je v řadě ohledů zřejmá. Operativní leasing je volen v případech, kdy uživatelé nemají zájem na vlastnictví příslušné nemovitosti a očekávají, že bude udržována v bezchybném (provozuschopném) stavu leasingovou společností, byť i za cenu vyšších nákladů.

V leasingové praxi je nabízeno i několik dalších produktů, z nichž za zmínku stojí zejména klasický zpětný leasing (založený na prodeji nemovitosti nacházející se v majetku příjemce leasingu leasingové společnosti a v jejím bezprostředním zpětném proleasování v zájmu získání dodatečných zdrojů financování nebo optimalizace kapitálové struktury příjemce leasingu).

Základní leasingové produkty jsou vesměs spojeny s celou řadou doprovodných služeb - poradenských, stavebně-technických, pojišťovacích, právních i správních. Jde o složité produkty jak z hlediska právního, tak finančního a technického. Dlouhodobost smluvních vztahů v leasingu nemovitostí klade zároveň vysoké nároky na perspektivní a plynulé refinancování leasingových společností a vyžaduje zpravidla i schopnost využívat netradiční zdroje.

Adaptace na evropské poměry

A jaká je intenzita využívání leasingu nemovitostí v praxi? V některých zemích západní Evropy jde o často využívaný produkt. V celoevropském měřítku byly vloni do leasingového užívání předány nemovitosti v souhrnné pořizovací ceně přes 36 miliard eur. V Itálii, která je v současné době největším evropským trhem v leasingu nemovitostí, jsou v současné době v leasingu nemovitosti v účetní hodnotě převyšující 50 miliard eur. Významné jsou i leasingové trhy Francie, SRN, Španělska, Portugalska a Rakouska.

Přes složitost produktu dochází v současné době také v našich podmínkách k realizaci řady hodnotově významných leasingů nemovitostí. Vloni byly v České republice předány do leasingového užívání budovy a pozemky v souhrnné pořizovací hodnotě téměř 12 miliard korun. Šlo o 120 nových leasingových smluv. Účetní hodnota nemovitostí leasovaných v České republice dosáhla na konci loňského roku téměř 37 miliard korun.

Hodnota nemovitostí pořizovaných a využívaných finančním leasingem se v našich podmínkách pohybuje od několika po stovky milionů korun. Jde o leasingy jednotlivých budov, ale i jejich komplexů (nákupních středisek, administrativních areálů, průmyslových objektů, hotelů apod.). Některé z nich jsou prováděny v rámci projektového financování či konsorciálních finančních schémat.

V podmínkách České republiky ovlivňují dobu leasingu nemovitostí především relevantní ustanovení zákona o daních z příjmů (zejména stanovením kritérií započitatelnosti splátek nájemného při finančním leasingu do daňově uznatelných nákladů, určením odpisových limitů budov a absencí možnosti provádění zkrácených odpisů v leasingu nemovitostí) a také dostupnost střednědobých a dlouhodobých refinančních zdrojů pro poskytovatele leasingu. Pro délku leasingu nemovitostí stanoví zákon o daních z příjmů osmileté minimum. Vloni byla u nás většina nových smluv o leasingu nemovitosti uzavřena na období deset až patnáct let.

Daňové obezličky

Mezi problémy, které u nás brání ještě většímu využívání leasingu nemovitostí, patří především deficity v jeho daňovém rámci. V prvé řadě jde o dvojí zatížení leasingu nemovitostí daní z převodu nemovitosti. Byť se tomuto zdanění velké množství projektů vyhne využitím některého ze zákonných titulů pro osvobození od daně z převodu nemovitostí, většina potencionálních zájemců o leasingové financování o této možnosti neví, a již dopředu tak leasingovou variantu ze svých úvah vylučuje.

Rozvoji leasingu nemovitostí nepomohlo ani nedávné prodloužení odpisových dob nemovitostí, které byly zařazeny do šesté odpisové skupiny. Jde o opatření, která leasing zdražují a brání jeho účinnější úloze v investičních záměrech řady ekonomických subjektů, zejména malých a středních podnikatelů.

Leasing nemovitostí poskytuje v České republice pouze několik společností disponujících zázemím úvěrových zdrojů mateřských bank či levnými dlouhodobými úvěry ze zahraničí. Jde především o dceřiné společnosti domácích i zahraničních bank. Některé domácí společnosti provádějí leasing nemovitostí příležitostně - v návaznosti na leasing souvisejících zařízení a technologií. V nabídce některých domácích společností se již běžně objevují doprovodné služby, zejména stavebně-technické povahy.

Přes všechny výše uvedené výhrady statistiky i zkušenosti z praxe dokazují, že se u nás leasing nemovitostí již prosadil. Došlo k rozvinutí nabízených produktů i k rozšíření služeb poskytovaných v jeho rámci. Využití leasingu napomohlo v průběhu minulých let k naplnění řady významných podnikatelských záměrů, podpořilo rozšíření aktivit řady ekonomických subjektů a mělo v tomto ohledu pozitivní dopady na celkový rozvoj české ekonomiky. Leasing nemovitostí již není vyhrazen výlučně pro doprovod nadnárodních koncernů při jejich expanzi, ale je stále více využíván i tuzemskými středními podnikateli. To by také v příštích letech mohlo být, spolu s oživením poptávky ze strany obcí, a zejména krajů, jeho budoucností.


předseda výboru pro leasing nemovitostí,

Česká leasingová a finanční asociace (ČLFA) CAC Leasing, a.s.

Související