Výnos je ukrytý v detailech. Jak zajistit, aby investiční byt vydělával co nejvíc

Nájemní byty kvůli rozdílnému vývoji cen nemovitostí a nájmů vydělávají stále méně. Na investory, kteří chtějí inkasovat co nejvyšší výnosy z nájmu, to přináší větší tlak. Jednoduše řečeno, každý měsíc, kdy je byt neobsazený, nebo každá škoda, kterou nájemník nezaplatí, výnos snižuje. Řadě problémů, které s sebou investování do nemovitostí přináší, se přitom dá předejít. Základem je dodržovat několik pravidel při výběru nájemce a také sepisování smlouvy. V ní by si měl majitel bytu s nájemcem jasně vymezit všechna potenciální sporná místa. Všechno má ale své meze a přehnaná přísnost vyšší výnosy nepřinese. „Snažit se přepsat zákon ve svůj prospěch například zakázanými ujednáními nebo nepřiměřenými povinnostmi je velká chyba. Soud k nim pak stejně nepřihlíží,“ vysvětluje majitel realitní kanceláře Re/Max Horizont Štěpán Gjurič.

Přestřelená činže škodí

Prvním krokem je správné nastavení výše činže. Díky převisu poptávky po nájemním bydlení mají sice pronajímatelé na trhu výhodu a mohou si ze zájemců vybírat. Přesto je dobré vycházet z reality. „Kdo nemá byt připravený a cenu nastavenou férově, zbytečně prodlužuje dobu nabízení,“ upozorňuje realitní makléřka Monika Lukášová. Jinými slovy, při nastavení nájemného příliš vysoko se může doba čekání na nájemce namísto průměrných 33 dní protáhnout. A i ztráta jedné či dvou měsíčních činží negativně ovlivní roční výnos.

Související

Nemovitostní trh

Drahé byty ženou lidi do nájmů, o jednu nabídku se přetahují desítky zájemců. Řešení může být útěk z velkých měst

7 minut čtení

Nejméně milion korun v hotovosti a nadprůměrná mzda. Koupit si byt na hypotéku klade na zájemce o vlastnické bydlení stále větší nároky. Přísné...

Přehled o cenách poskytují vedle inzerátů na realitních webech pravidelné kvartální analýzy průměrných cen nájmů, které vydává poradenská společnost Deloitte. Dalším zdrojem dat je cenová mapa nájemného na webu ministerstva financí. Ta má oproti jiným statistikám výhodu, že rozlišuje průměrné ceny také podle dispozic bytů a jsou v ní i údaje o cenách v menších městech a obcích.

Dalším klíčem k stabilnímu výnosu je nalezení spolehlivého a bonitního nájemce. „Doporučujeme ověřit zdroj příjmů, a to jak ze zaměstnání, tak případně z podnikání. Ideální je si vyžádat potvrzení o příjmu, nebo alespoň výpis z účtu,“ radí makléř společnosti Next Reality Martin Vlasák. Dobrým zdrojem informací jsou také reference od předchozího pronajímatele, na nějž by si nový „landlord“ měl vždy vyžádat kontakt. K vyřazení kandidátů s dluhy, u nichž je riziko budoucího neplacení vyšší, pak poslouží veřejně dostupný insolvenční rejstřík a Centrální evidence exekucí.

V době internetové komunikace se většina zmiňovaných informací dá získat na dálku, investor by ale neměl podceňovat ani svou intuici. „Vedle dokumentů klademe velký důraz na osobní kontakt při prohlídce. Seriózní nájemce se například aktivně zajímá o detaily a o své situaci mluví otevřeně; osobní jednání vám často napoví více než samotné papíry,“ říká Karolína Václavková z realitní kanceláře M&M Reality.

Před inflací ochrání doložka

Výnos z nájmu snižuje také růst cen. Důležitým bodem každé smlouvy je tak nastavení růstu činže. „Nejčistší je mít ve smlouvě inflační nebo jinou jasnou valorizační doložku. Občanský zákoník výslovně připouští i každoroční zvyšování nájemného,“ doporučuje majitel realitní kanceláře Re/Max Horizont Štěpán Gjurič.

Pokud smlouva tato ustanovení přesto neobsahuje, jsou možnosti omezenější. „Pronajímatel může písemně navrhnout zvýšení až na obvyklé nájemné v místě, nejvýše však o 20 procent za poslední tři roky. A ne dříve než po 12 měsících od posledního zvýšení,“ vysvětluje Gjurič. V takovém případě ovšem může přijít komplikace – nájemce nemusí se zvýšením souhlasit. Poté spor o výši činže rozsekne až soud. Ten přitom posuzuje, zda skutečně nově stanovené nájemné nepřesahuje obvyklé ceny v dané lokalitě.

Vedle toho připouští zákon zvýšení činže také v případě, kdy majitel zlepší podmínky užívání bytu a investuje do něj. „Typicky provede stavební úpravy, zateplení nebo jiné inovace. Pak může nájemci navrhnout zvýšení nájemného až o 10 procent z účelně vynaložených nákladů,“ vysvětluje předsedkyně Sdružení nájemníků Lenka Veselá. Ani tady ale nájemce nemusí na zvýšení přistoupit a celá věc může skončit až u soudu.

Vedle tradičních postupů využívá stále více pronajímatelů nestandardní způsob, jak se omezením o nárůstu činže vyhnout – podepisování krátkodobých smluv. Jednoroční smlouvy, které v případě spokojenosti s nájemcem prodlužuje, dnes využívají prakticky všichni institucionální pronajímatelé a také stále více individuálních majitelů.

Podle viceprezidenta Asociace nájemního bydlení Tomáše Kašpara má využívání krátkodobých smluv ze strany institucionálních pronajímatelů i další důvody. „Umožňuje jednodušeji vystěhovat neplatiče. V případě dlouhodobých smluv totiž pronajímatel může začít řešit neplatící nájemce až po třech měsících, kdy neposílá činži,“ vysvětluje.

Legislativa kvůli větší ochraně pronajímatelů od letoška zavedla novinku, která má zjednodušit a zrychlit vystěhování neplatičů: takzvaný rozkaz k vyklizení. „Funguje na podobném principu jako platební rozkaz. Pokud nájemce neplatí, musí mu pronajímatel zaslat nejprve písemnou výzvu k vyklizení a dát na ně lhůtu nejméně dva týdny. Pokud k vyklizení nedojde, může po jejím uplynutí podat návrh soudu, kde doloží podání výpovědi z nájmu ze zákonných důvodů,“ vysvětluje Lenka Veselá. Soud pak může o vyklizení bytu rozhodnout i bez slyšení žalovaného.

Nepodcenit předávací protokol

Jedním z nejčastějších problémů, který se podepisuje na výnosu z nájemního bytu, jsou škody způsobené nájemcem. Eliminovat toto riziko pomohou dvě opatření. Tím první je kauce, kterou pronajímatel od nájemce inkasuje před uzavřením smlouvy. „Slouží jako nezbytná pojistka pro případ neuhrazeného nájemného nebo škod na bytě. Ve velkých městech se její výše nejčastěji pohybuje v rozmezí dvou až tří měsíčních nájmů,“ doporučuje Karolína Václavková.

Druhou pojistkou je co nejdetailnější předávací protokol o stavu bytu před jeho předáním nájemci, a to včetně fotodokumentace. „Klientům doporučujeme natočit při předání i video stavu nemovitosti,“ dodává Štěpán Gjurič. Právě v případech, kdy přesný a podrobný popis stavu bytu a jeho vybavení před předáním klíčů nájemci chybí, dochází podle makléřů k nejčastějším sporům. Majiteli bytu to navíc výrazně komplikuje dokazování u soudu, pokud se rozhodne vymáhat náhradu škody touto cestou.

Ne všechny drobné závady nebo opotřebení vybavení bytu nicméně může majitel bytu chtít uhradit po nájemci. „Běžné opotřebení, tedy to, co vzniká standardním užíváním – například opotřebení podlahy, drobné oděrky na stěnách nebo běžné opotřebení spotřebičů –, jde vždy za pronajímatelem,“ vypočítává Martin Vlasák, co musí investor platit z vlastní kapsy.

Naopak škody způsobené nevhodným používáním platí nájemce vždycky. „Typicky jde třeba o poškozené dveře, zničenou kuchyňskou linku nebo propálenou podlahu,“ upřesňuje. Na své náklady musí nájemce také řešit běžnou údržbu, jako je vymalování bytu a drobné opravy třeba u spotřebičů v bytě, například pračky. „Ty od letošního ledna zahrnují mimo jiné opravy do 1,5 tisíce korun za jednu opravu s ročním limitem 150 korun za metr čtvereční podlahové plochy bytu,“ dodává Štěpán Gjurič. Opravy nad limit pak opět platí pronajímatel.

Žádné přepadové kontroly

Se stavem bytu souvisí potenciální kontroly v pronajatém bytě. Vstupovat do něj bez souhlasu obyvatel pronajímatel nesmí – s výjimkou havárií nebo požáru, kdy je nezbytný okamžitý zásah. „Pronajímatel má podle zákona povinnost zajistit nájemci nerušené užívání. Vedle havárií ale mohou nastat další případy, kdy do bytu jít potřebuje – třeba kvůli odečtům stavu měřidel nebo odstranění závady. To mu nájemce má umožnit,“ popisuje Lenka Veselá.

V případě běžné kontroly je nutné návštěvy hlásit s dostatečným předstihem. „Kontroly by měly být přiměřené – typicky jednou nebo dvakrát ročně, případně při řešení konkrétního problému. Vždy je nutné dát nájemci předem vědět, a to ideálně několik dní dopředu, a domluvit se na termínu,“ radí Martin Vlasák. I tato pravidla doporučuje zanést do nájemní smlouvy. „Když ve smlouvě stojí, že pronajímatel má právo na pravidelnou kontrolu po předchozím oznámení, výrazně to snižuje prostor pro spory,“ dodává Vlasák.

Na některé škody může majitel bytu přijít až při předávání bytu po skončení nájemní smlouvy. Právě v takovém případě pak může část nebo celou kauci použít na jejich řešení. Je ale nutné nájemci předat jasné vyúčtování, za jaké opravy peníze utratil. V případě, že pronajímatel část nebo celou kauci nájemci vrací, náleží nájemci zároveň s ní také úroky. Na kauci se podle české judikatury nahlíží jako na spotřebitelský úvěr. Úroky proto musí odpovídat sazbám na tento typ půjček v aktuální výši na trhu.

Zvířatům nezabráníte

Realitní makléři se shodují, že klíčem pro nájemní vztah fungující ke vzájemné spokojenosti obou stran je pečlivě sepsaná smlouva. Vedle výše předávacího protokolu by měla myslet i na další věci. „Často rozhodují drobnosti: přesná identifikace všech osob v bytě alespoň počtem, pravidla pro podnájem, způsob předávání a vrácení klíčů, stav měřidel, pravidla pro vyúčtování služeb a energií, komunikační kanály nebo sankce za prodlení tam, kde je zákon připouští. Právě na těchto provozních detailech stojí stabilní příjem pronajímatele i předvídatelné bydlení nájemce,“ shrnuje Štěpán Gjurič. Vágní smlouva podle něj naopak téměř nevyhnutelně vede k následným sporům, které mohou končit u soudu.

Co naopak smlouva obsahovat nemá anebo je to nevymahatelné? Třeba ustanovení o zákazu chovat domácí zvířata nebo v pronajatém bytě kouřit. „Občanský zákoník výslovně říká, že nájemce má právo chovat v bytě zvíře, pokud tím nepůsobí pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě, takže plošný zákaz domácích zvířat bývá velmi problematický,“ konstatuje Martin Vlasák.

Namísto toho navrhuje zaměřit se ve smlouvě právě na nežádoucí důsledky. „Do smlouvy je vhodné dát například povinnost odstranit stav, který obtěžuje sousedy. Podobně je to s kouřením: absolutní zákaz je sporný, ale pokud kouření vede k poškozování bytu nebo zápachu zasahujícímu do společných prostor a k obtěžování ostatních, už nejde o běžné užívání bytu a pronajímatel se může bránit,“ uzavírá makléř.