Kdo by neznal reálie českého nemovitostního trhu, byl by z něj asi celkem překvapený. Jak je možné, že jsou Češi ochotní investovat do nemovitostí, které jim na nájmu vynáší méně než spořicí účty a ještě s nimi je o tolik víc starostí? V čistě finanční rovině to totiž takto položené nedává moc smysl. Vysvětlení ale nabídl nový průzkum STEM/MARK pro Salutem Group, z něhož lze mimo jiné také vyčíst, která města mají největší perspektivu. Odhaluje totiž, kam se mladí Češi, a s nimi tedy i poptávka po bytech, hodlají stěhovat.

Češi považují nemovitosti za nejbezpečnější investici, v průzkumu to alespoň uvedlo 39 procent dotázaných. Lidé jim věří víc než spořicímu účtu, zlatu, akciím nebo dluhopisům. V realitě přitom do nemovitostí investuje jen šest procent populace, mezi kterými jsou hlavně ti movitější. Kupříkladu u lidí schopných odkládat si měsíčně nad 10 tisíc korun do bytů investuje téměř 17 procent dotázaných. Mimochodem tato bohatší skupina schopná odkládat vyšší částky tvoří osm procent dotázané populace.

V každém případě občasné zjednodušování, že Češi investují hlavně do cihly, není moc přesné. Mnohem častěji volí třeba akcie a podílové fondy, kde má peníze pětina dotázaných, populárnější jsou i zlato, dluhopisy nebo kryptoměny. Každý pátý má také založené penzijko.

„S rozvojem investičních platforem začali Češi ve větší míře investovat do akcií, protože jsou na první pohled dostupnější, stačí několik kliknutí v aplikaci a relativně malá částka. Nemovitosti jsou naopak často vnímány jako investice s vysokým vstupním kapitálem. Přitom řada domácností drží na spořicích účtech úspory, které by v některých případech pokryly i pořízení menší investiční nemovitosti,“ upozorňuje Jaroslav Ton, spoluzakladatel Salutem Group.

Z průzkumu vychází, že lidem nejde jen o bezpečnost. I když by Češi měli volný kapitál na investici do bytu, stále by je podle výzkumu odrazovala především její správa. Tvrdí to 47 procent dotázaných a shodnou se na tom bez ohledu na věk, pohlaví, vzdělání nebo místo bydliště.

Jako problematický přitom většina dotázaných nevidí nižší potenciální výnos. A to i přes to, že při pohledu na nájemní výnosy dnes nemovitosti zejména v Praze nebo Brně vynáší v průměru méně než spořicí účet. Češi tak nemovitosti nejspíš kupují hlavně jako bezpečné aktivum, případně věří v další růst cen nájmů a bytů. 

Podle lednové analýzy UniCredit Bank aktuálně dosahuje hrubý výnos z pronájmu investičního bytu v Česku průměrně 3,6 procenta ročně. Pokud se vezmou v úvahu náklady na správu, amortizaci, potíže s nájemníky, bude čistý výnos pod třemi procenty. Spořicí účty přitom nabízí po zdanění úrok nad tři procenta ročně. Zmíněný výnos se týká hlavně Prahy a Brna, kde má zainvestováno do bytů třetina tuzemských investorů do nemovitostí. Zbylé dvě třetiny investují v regionech, kde jsou výnosy o něco vyšší, jak značí analýza týdeníku Ekonom.

V Ústí nad Labem nebo Karlových Varech je možné si výnosově sáhnout na necelých šest procent, nicméně je potřeba brát v potaz vyšší riziko. Jak ukazují například data projektu Obce v datech, v Ústí jsou oproti jiným městům relativně časté exekuce a žije zde také více lidí v hmotné nouzi. To zvyšuje pravděpodobnost výskytu neplatičů nájemného. Na pětiletém horizontu výpadek jen jednoho nájmu znamená snížení výnosu o 0,1 procentního bodu. Ztráta deseti nájmů tak sníží výnos ze šesti procent na pět procent.

Z výzkumu lze ale také vyčíst, které lokality dotázaní preferují, co se týče kvality života, tedy kam by se rádi přestěhovali. Data ukazují hlavně na tři oblasti. První jsou města v dosahu Prahy, jde tedy o širší středočeský pás. V něm nejčastěji lidé uvádí města jako Beroun, Benešov, Kolín, Poděbrady nebo Říčany. Druhou žádanou oblastí jsou regionální centra, kam se řadí třeba Olomouc, Pardubice, Hradec Králové, Liberec a Plzeň. A třetí skupinu tvoří města, která jsou přitažlivá kvalitou života, mezi ně patří Písek, Turnov, Sušice, Luhačovice nebo Třeboň. Urbanizace je tak v Česku pořád v běhu.

Celkově bez ohledu na kategorii dotázaní nejčastěji zmiňují Olomouc, Plzeň, Písek, Pardubice, Poděbrady, Hradec Králové, Kolín, Beroun, Brno, Benešov, Litoměřice, Liberec, Rakovník nebo Turnov. Zmíněný projekt Obce v datech hodnotí jako nejlepší místa k žití v pražském okruhu Říčany, Hořovice a Brandýs nad Labem. Brněnský okruh zahrnuje Slavkov u Brna, Kuřim, Hustopeče a Šlapanice. Z jižních Čech je na vrcholu žebříčku z více než 200 obcí pravidelně také Soběslav.

Do všech zmíněných měst se lidé stěhují. Podle dat serveru Sreality je atraktivita zmíněných lokalit vidět i na nájemních výnosech, které se pohybují v blízkosti čtyř procent.