V letošním a příštím roce končí fixace úrokové sazby u hypoték stovkám tisíc lidí. Jde především o klienty, kteří si úvěry sjednali v letech 2020 a 2021. Tedy v době boomu, kdy prodeje hypoték vyhnaly na rekord i extrémně nízké úroky. Ty jsou však dnes na více než dvojnásobku, což znamená, že se dotčeným domácnostem výrazně zvýší měsíční splátky.

Dobrou zprávou pro ně ale může být, že se banky o tyto klienty začnou tvrdě přetahovat. Ve hře jsou přitom hypotéky v objemu vyšších stovek miliard korun. Menší hráči budou usilovat o co největší díl z tohoto „koláče“, velcí si zase budou chtít udržet svou stávající dominanci. To klientům může pomoci dosáhnout na výhodnější podmínky.

Čísla vycházejí z dat České národní banky o úvěrech poskytnutých od července 2015 do února 2023. Z nich vyplývá, že v letošním a příštím roce končí fixace úrokových sazeb u hypoték v objemu bezmála 628 miliard korun. Pokud bychom počítali s průměrnou hypotékou ve výši kolem tří milionů korun, jde velmi zjednodušeně říci, že se vyjednávání o nové úrokové sazbě bude týkat více než 209 tisíc lidí.

Více než dvě třetiny tvoří v tomto „balíčku“ pětileté fixace. Jde o úvěry, které si lidé sjednali v covidových letech 2020 a 2021. Tehdy se hypotéky prodávaly v rekordním objemu, protože úrokové sazby se pohybovaly okolo dvou procent a výjimkou nebyly ani úvěry, u nichž sazba začínala jedničkou.

Především tito klienti musí počítat s nejvyšším zdražením svých měsíčních splátek. Pokud si klient vzal v roce 2020 tehdy průměrnou hypotéku ve výši 2,76 milionu korun s úrokovou sazbou 2,2 procenta, fixací na pět let a splatností 25 let, platil doteď měsíčně bezmála 12 tisíc korun. V případě, že by refixoval ve stávající bance za aktuálně průměrnou sazbu kolem 4,8 procenta, zvýšila by se mu splátka o zhruba 2,5 tisíce korun.

Podle expertů na osobní finance, se kterými HN mluvily, je momentálně nejlepší taktikou vyčkávat. „V kontextu aktuální tržní situace je pravděpodobně nejmoudřejší čekat do poslední chvíle a nespěchat na jednání o nové úrokové sazbě, pokud klient nemusí. Je předpoklad, že čím později se s bankou dohodne, tím lepší podmínky bude mít,“ říká Jakub Rotrekl, hypoteční poradce Broker Trust.

Naráží tím na fakt, že úvěry na bydlení v poslední době zlevňují. Podle lednových dat České bankovní asociace činila průměrná úroková sazba u poskytnutých hypoték (nových i refinancovaných) 4,77 procenta, meziročně tedy byla nižší o 0,76 procentního bodu. Tento pokles by měl pokračovat, ale jen velmi pozvolna. Zástupci největších hypotečních bank v zemi, jež HN oslovily, odhadují, že letos v prosinci se budou hypoteční sazby pohybovat mezi 4,25 až 4,5 procenta.

„Na konci příštího roku budou pravděpodobně trochu níže, ale pod čtyři procenta se nedostanou,“ odhaduje Milan Voldřich, ředitel hypotečních úvěrů v Raiffeisenbank. Největší vliv na koncovou cenu hypoték mají takzvané úrokové swapy. To jsou referenční sazby, které určují cenu peněz delších splatností. Tříletý úrokový swap – jež je klíčový pro určení ceny hypotéky s tříletou fixací – se nyní pohybuje okolo 3,5 procenta. To je prakticky stejná úroveň jako před rokem.

Klient se ale může sám pokusit zatlačit na snížení sazby. A to primárně tím, že bance pohrozí odchodem. „Pro banku je mnohem levnější udržet klienta na další fixaci než získávat nového,“ říká David Eim, místopředseda představenstva hypotečního zprostředkovatele Gepard Finance. I to je mimo jiné důvod, proč banky zejména během loňského roku posilovaly svá retenční centra, jež se starají o stávající klienty. 

Vzhledem k předpokládanému poklesu sazeb – byť mírnému – doporučují Eim s Rotreklem volit spíše kratší fixace, ideálně do tří let. Běžnou praxí je, že banky posílají návrh nové sazby zhruba tři měsíce před uplynutím aktuální fixace. Právě v tu chvíli by měl klient začít s bankou vyjednávat.

Každý finanční dům má navíc určitý objem peněz, jež může poskytnout na slevy pro bonitnější klienty. Obecně platí, že čím lepší je klientova finanční situace, tím výhodnější podmínky si může dojednat. K dobru mu přispívá i to, pokud v bance čerpá nějaké další produkty či služby – třeba že skrze ni investuje. Možností, jak si snížit splátky, je i prodloužení splatnosti úvěru. Tím dojde k úlevě měsíčního „cashflow“. Klient ale musí počítat s tím, že více přeplatí na úrocích, které platí po delší dobu.

Jistou formou úlevy může být i nějaká forma dozajištění, u hypoték typicky zástavou další nemovitosti. To je ale běžná praxe primárně u nových úvěrů. Žadatelé tímto způsobem docílí toho, že jim banka půjčí peníze odpovídající až sto procentům hodnoty pořizovaného bytu či domu. Standardně totiž banky financují nákup či výstavbu nemovitostí pouze do 80 procent jejich hodnoty, u žadatelů mladších 36 let jde o 90 procent (ukazatel LTV). Z pohledu banky se pak bude jedná o úvěr s LTV do 70, ale klidně i do 50 procent.

Obecně pak bude ceny hypoték tlačit dolů konkurenční boj bank. Zejména menší hráči na trhu – Moneta Money Bank, Fio banka či Air Bank – se snaží dlouhodobě nejatraktivnějšími nabídkami přetahovat klienty největších hypotečních bank v Česku (jen Česká spořitelna, ČSOB a Komerční banka pokrývají asi dvě třetiny trhu). Nejnižší sazbu s tříletou fixací u hypoték do 80 procent hodnoty pořizované nemovitosti nabízí aktuálně Fio a Moneta (4,38 procenta, respektive 4,39 procenta). 

Související