Zdlouhavé stavební řízení není problém. Povolení je dost, ale nemá kdo stavět, říká šéf Finepu Tomáš Pardubický

Dlouhodobě patří mezi největší developerské společnosti v Praze, ročně postaví stovky nových bytů. Před několika lety byl Finep zároveň prvním z velkých hráčů na pražském trhu, který vedle prodeje vlastnických a družstevních bytů začal stavět také činžáky s nájemním bydlením, které jako celek prodává investorům. Byty z jeho „dílny“ tak dnes pronajímají třeba fondy Mint a Heimstaden či Arcibiskupství pražské.

Generální ředitel Finepu Tomáš Pardubický vidí velkou příležitost v novince, kterou slibuje ministerstvo financí. Pokud vláda naplní sliby a povolí investovat do nájemního bydlení také penzijním fondům, může to podle něj vést ke snížení nájmů. „Jestliže místo pěti procent výnosu budu očekávat čtyři procenta výnosu, tak můžu o 20 procent zlevnit nájemné. Představte si, co by na pražském trhu udělalo zlevnění nájmů o 20 procent. Bomba,“ říká Pardubický. Šéf Finepu také vysvětluje, proč na bytech vydělává nejvíc stát, jak byty zdražují „zelené“ regulace a proč se z evropské politiky stala populistická „žumpa“.

Do jaké míry byla výstavba nájemních bytů plánovaná a do jaké míry vás k tomu donutila situace na trhu, když se v roce 2022 propadla poptávka po bydlení v Praze?

Nájemní bydlení byla promyšlená strategie, kterou jsme začali připravovat už v roce 2018. Když jsme se tehdy dívali na reporty Bloombergu a Reuters, vnímali jsme globálně klesající výkonnost špičkových firem. Mě to tehdy vedlo k úvaze, že je nevyhnutelná recese a že v českém prostředí pravděpodobně dojde ke stagflaci. Že v rámci segmentu bydlení přijdou vysoké úrokové sazby a brutálně se omezí dostupnost bydlení pro průměrnou českou domácnost. A přemýšleli jsme, co s tím. Jedním z nástrojů, které už jsme měli v rukávu, byla družstva. Přišlo nám to ale málo masové, a tak jsme přemýšleli dál a přišli jsme s konceptem nájemního bydlení. V roce 2019 jsme měli první produkt připravený od A do Z, aby odpovídal požadavku nájemního bydlení, a realizovali jsme ho na pražském Barrandově. A musím říct, že jsme vlastně o dva roky předběhli dobu, což nás stálo hodně peněz, ale bereme to jako náš dar dostupnosti bydlení.

V jakém smyslu hodně peněz?

U nájemního bydlení počítáme s nižší ziskovostí z toho důvodu, že se prodává dům jako celek. A problém je, že abychom zaujali velké investory, musíme jim nabídnout atraktivní výnos z nájemného. V roce 2019 průměrný výnos z nájemného v Praze činil 3,15 procenta, což zajímalo zejména investory, kteří spekulovali na růst hodnoty bytů. Ale my jsme chtěli přitáhnout i pozornost fondů, které jsou postaveny na pravidelném dividendovém výnosu. Proto jsme si dali za cíl, že vymyslíme takový bytový dům, který investorům nabídne pět procent výnosu. Povedlo se nám dostat přes pět procent a díky tomu jsme prodali přes 15 bytových domů profesionálním správcům. Naší ambicí od začátku bylo zvýšit dostupnost bydlení pro domácnosti.

„Dar dostupnosti bydlení“, to zní od developera neuvěřitelně. Že mu jde o dostupnost bydlení, a ne v první řadě o zisk.

Ono je to sebezáchranné. Kdybychom neuvažovali o dostupnosti bydlení, budou sílit tlaky na regulaci. A všude ve světě se ukázalo, že regulace nepomůže developerům ani lidem. Protože všude, kde byla zavedena regulace nájemného nebo regulace výstavby, došlo pouze ke zvýšení nájemného nebo k omezení výstavby a tím i ke zdražení bytů.

Mluvíte o tom podobně jako šéf Central Group Dušan Kunovský. Na konferenci Ekonomu říkal, že nedostupnost bydlení dosáhla takových rozměrů, že se obává, že ovlivní volby a vyhraje někdo, kdo trh s bydlením tvrdě zreguluje a poškodí tím i byznys developerů.

Byty budou drahé, dokud to bude luxusní zboží, a luxusní zboží to bude, dokud ho bude nedostatek. Jestliže nám za 20 let do Prahy přibylo 300 tisíc lidí a staví se pět tisíc bytů ročně, propast mezi nabídkou a poptávkou dál roste.

Na druhou stranu, když v roce 2022 drasticky klesla poptávka a nastal převis nabídky bytů, dost developerů na to nereagovalo zlevněním, ale zastavením některých projektů nebo prodejem nájemních bytů. Nabízí se otázka, jestli je vůbec reálné, aby developeři připustili pokles cen.

Hlavní příčinou všeho je, že se nestaví. Zajímavé jsou důvody, proč se nestaví. Ty důvody se historicky mění. V dekádě od roku 2013 byl důvodem, proč se nestavělo, nedostatek povolení. Jenže existuje i velký předpoklad, že nebudeme schopní deset dvacet let významně rozjet výstavbu, i kdybychom měli dostatek povolení. A ten prapůvod leží ve školství. Jako společnost jsme dali hlavní hodnotu vysokoškolskému vzdělání. Ubývá řemeslníků a přibývá vysokoškoláků. Gaussova křivka rozdělení inteligenčního kvocientu ale zůstává stejná. Znamená to, že jsme pouze posunuli laťku vysokoškolského vzdělání níže. Ale můžeme se na to podívat i opačnou optikou – řemeslně zdatných lidí je stejně jako dřív, my však pro ně nemáme vzdělávací systém. Tohle je proces, který běží 20, 30 let. Takže my jsme dnes v situaci, kdy budeme mít super překladatele, marketéry či právníky, což jsou ale zároveň nejohroženější skupiny v konkurenci s umělou inteligencí, a zároveň nám budou chybět šikovné ruce.

Jinými slovy, stavebním firmám chybějí lidi.

Ano. Když se podíváte na strukturu stavebních firem, jsou to sladěné týmy a všichni mají jeden zásadní problém. Ten tým se tvoří zkušeností. Nefunguje to tak, že byste poskládali skvělé řemeslníky a ti by druhý den mohli stavět byty. Byla řada pokusů dovézt na český trh čínské nebo mongolské stavební firmy. Ale není to jednoduché. Vy potřebujete zdatného, česky nebo slovensky hovořícího mistra, který má skvělého česky nebo slovensky hovořícího stavbyvedoucího, aby rozuměli českým předpisům a postupům. To můžou doplnit nějaké zahraniční party, které nadřízení uřídí. A toto obnovit znamená dvě možné cesty. První je migrace. Spousta politiků říká, že dovezeme pracovní sílu ze zahraničí. Mě by ale zajímalo, kde bude ta zahraniční pracovní síla bydlet, když nemáme bydlení ani pro naši populaci. Druhou cestou, z mého pohledu schůdnější, by bylo vrátit se k logice Gaussovy křivky, o níž jsem mluvil. Tedy vzít nejšikovnější lidi na určitá řemesla a ty nejchytřejší na určité vysokoškolské obory.

Ale asi každý rodič, i ten fyzicky pracující, chce, aby se jeho děti měly lépe a nemusely dřít rukama. Nabízí se otázka, jestli šéfové firem, kteří volají po větším počtu vyučených, by sami dali své vlastní děti spíše do učení než na studia.

Myslím, že střední a východní Evropa je v tomto ještě více vychýlená než západní Evropa, kvůli paměti rodičů a vzpomínkám na socialismus a preferenci dělnických profesí. Každá disbalance vyvolává reakci v další generaci. My jsme ve fázi, kdy chceme pohodlné práce, bílé límečky, dobře placené profese, ale přehnali jsme to.

Když to shrnu, dříve se víc nestavělo kvůli pomalému povolování a dnes kvůli nedostatku lidí?

Ano. Povolených bytů teď máme dost. Ale není, kdo by je stavěl. Nejsou tady kapacity.

Z toho mi vychází, že se tedy stavět víc nebude a ceny bytů budou dál poměrně dramaticky růst.

Tomáš Pardubický (50)

Pracovní kariéru zahájil v Expandia Bance, první online bankovní instituci v Česku. Postupně se vypracoval až na jejího ředitele. Poté působil v poradenské společnosti PwC a v Komerční bance, kde měl na starosti řízení projektů. Do Finepu, kde od počátku působí jako generální ředitel, nastoupil v roce 2007.

Foto: Libor Fojtík

K cenám si dovolím dvě poznámky. Neustále čtu o vysokých cenách v kontextu zisku developera. Ale víte, kdo nejvíc vydělává na vysokých cenách? V Praze se ročně postaví pět tisíc bytů. Ceny rostou nejen u nich, ale u všech 650 tisíc bytů v Praze. Díky růstu cen bytů vzniklo 650 tisíc novodobých milionářů. A my pomíjíme ten mezigenerační faktor, který je potřeba si připomenout. Byty, stejně jako pozemky, vzrostly na hodnotě, takže rodiče budou muset pomáhat dětem, tak jako mně rodiče pomáhali s prvním bydlením. Ano, samozřejmě bydlení je nedostupné, je to obrovský problém, ale se vší úctou, před 30 lety, kdy jsem končil školu, pro mě bylo absolutně nepředstavitelné mít vlastní byt. Bylo naprosto nepředstavitelné vzít si hypotéku a koupit si nový byt. Ani s podporou rodičů bych to nedokázal. Situace se mezigeneračně zas tak nezměnila. Další, kdo vydělává na bytech víc než developer, je stát. Vydělává na přímých a nepřímých daních, které z výstavby plynou, zhruba dvaapůlkrát víc než developer. Společnost Deloitte vypracovala studii, z níž vyplynulo, že v roce 2007 byla hodnota zdanění bytu v průměrné výši kolem 170 tisíc korun. V současné době vysoce převyšuje 1,5 milionu korun. Takže jestli stát chce něco dělat s dostupností bydlení, tak ať na tom tak nevydělává.

Ještě bych se vrátil k té situaci před dvěma lety. Proč byty nezlevnily, nebo jen málo, když byl tak silný převis nabídky nad poptávkou? Proč místo toho developeři dali projekty k ledu nebo je prodávali investorům jako nájemní byty?

Mýtus, že když se přestane prodávat, tak se developer rozhodne byty prodat fondům, bych rád vyvrátil. Tohle řada konkurenčních developerů zkusila a pohořela, protože nedokázali nabídnout vyšší výnos, o kterém jsem mluvil na začátku. Byt určený pro vlastnické bydlení není totožný s bytem určeným pro nájem. Nájemní projekty se liší skladbou bytů, dispozicemi, použitými materiály nebo společnými prostorami. Ve Finepu kreslíme nájemní projekty od začátku jinak, a než se uvedou na trh, potřebujeme několik let, v extrémním případě třeba i sedm let.

Říkal jste, že na nájemních bytech méně vyděláváte. O kolik?

Je evidentní, že když prodáváme něco ve velkém, tak musíme poskytnout slevu. Jak je vysoká, to nebudu komentovat, vystřílel bych si náboje na jednání s fondy.

Letos se situace na trhu podstatně zlepšila, poptávka je zpátky na vrcholu. Budete dál zůstávat v tom méně ziskovém segmentu nájemního bydlení, nebo budete většinu bytů opět prodávat koncovým zákazníkům?

Budeme držet dlouhodobou strategii bez ohledu na výkyvy v ekonomickém cyklu. Chceme prodávat zhruba po třetinách: třetinu vlastnického bydlení, třetinu družstevního a třetinu nájemního. Samozřejmě že se to různě prolíná podle připravenosti projektů.

Jak velký je zájem fondů o nájemní byty?

Zájem je obrovský. Je tak obrovský, že jsme loni museli poprvé fondy odmítat, protože nemáme dostatečnou produkci. Pro trh, pro lidi, kteří si budou pronajímat byt, se navíc blýská na lepší časy.

Proč?

Protože to vypadá, že vláda konečně umožní penzijním fondům investovat do nájemního bydlení. Respektive že upraví legislativu tak, aby bylo pro penzijní fondy bezpečné a jednoduché investovat do nájemního bydlení.

Mají o to penzijní fondy zájem?

Fondy „sedí“ na několika stovkách miliard korun a zejména klientům z transformovaných penzijních fondů nabízí slabé výnosy. Rádi by nabídli výnosy větší, protože jinak jim klienti utečou jinam, třeba k důchodovému investičnímu produktu a jiným instrumentům. Co je na tom nejdůležitější, pokud do penzijního fondu budou Češi spořit na své české důchody a penzijní fondy budou investovat do nájemního bydlení, trh investic a dividend se krásně uzavře v rámci Česka. Všechno zůstane doma. A má to ještě jeden aspekt. Penzijní fondy se ze své podstaty dívají na investice horizontem 20 let. Pokud jim to tedy legislativa umožňuje. Dneska se penzijní fondy dívají na svoje portfolia jako na běžné účty, protože to jsou de facto účty na zavolanou. Kdykoliv můžete přijít a vybrat si za minimální bolestné, co jste naspořili, ještě před důchodem. V zahraničí tuto možnost nemáte. Proto tam penzijní fondy investují s časovým horizontem 25 let. Jsou díky tomu partnery pro PPP projekty, výstavbu silnic, železnic a právě nájemního bydlení. Penzijní fond, který vidí dvacetiletý byznys, úplně v pohodě může počítat se třemi ekonomickými cykly a ví, že bude mít vysoký kapitálový výnos, a tak může v pohodě očekávat o jeden procentní bod nižší výnos z nájemného než komerční fond.

Čili zapojení penzijních fondů by mohlo snížit nájmy?

Když to zjednoduším, tak jestliže místo pěti procent výnosu budu očekávat čtyři procenta, můžu o 20 procent zlevnit nájemné. Představte si, co by na pražském trhu udělalo zlevnění nájmů o 20 procent. To je bomba.

Jaký vliv na ceny bydlení mají regulace? Například stále přísnější ekologické požadavky a podobně?

Mě štve, že se česká i evropská politika dostaly do hluboké žumpy populismu. Spočívá v tom, že se nějaké téma probírá z jedné strany, ale už ne z těch dalších. Dnes jsem zmínil třeba migraci pracovních sil do stavebnictví. Super, kde bude ta zahraniční pracovní síla bydlet? Jsme ochotni přivést statisíce dělníků do stavebnictví výměnou za to, že si zhoršíme už tak špatnou dostupnost bytů? A podobně je to se zelenými regulacemi. Jsme ochotni marginálně snižovat dodatečné množství emisí v již tak čisté Evropě, ale za cenu zdražení bydlení? Podle studie společnosti McKinsey by snížení regulační zátěže ve stavebnictví mohlo snížit náklady na výstavbu až o 15 procent.

Jenže evropská pravidla se naopak zpřísní a budou se smět stavět jen bezemisní budovy. O kolik to zdraží bydlení?

Velmi výrazně. Nejprve jsme se deset let zabývali povolovacím procesem, teď se pět věnujeme a dalších pět let budeme věnovat energetice, fotovoltaice, rekuperaci. To jsou věci, které významně nákladově zatěžují byty.

S evropskou regulací asi jen tak něco neuděláme. Dají se ale najít i české regulace. Napadají mě třeba parkovací minima.

Mám takovou zásadu. Jsou témata, která jsou racionální. A já vám na ně můžu racionálně odpovědět. Pak jsou témata, která jsou hodnotová. První téma racionální. EU zavedla nediskriminaci automobilových pohonů, to znamená, že musíme do garáže umožnit vjezd a parkování jak klasickým autům, tak CNG i elektromobilům. Tento fakt, po prozkoumání požárních rizik, způsobí zdražení nákladové hodnoty parkovacího stání ze 40 tisíc na milion. Žádná veřejná diskuse o tom neproběhla. Tak to je racionální odpověď, co se stalo. Hodnotová odpověď. Chceme domy bez parkovacích stání? Já jako Tomáš Pardubický bych řekl, pojďme stavět levnější domy, které nemají parkovací stání, pojďme z nich udělat nájemní domy, ubytovny, domy střednědobého využití. Odpověď zejména levicové části politického spektra ale bude – pane Pardubický, vy chcete stavět byty druhé kategorie. A já říkám, ano, otevřeně přiznávám, že já jako občan Tomáš Pardubický si myslím, že na tom není nic špatného, protože znám lidi, kteří raději utratí peníze za sport a cestování než za kvalitu bydlení. Znám spoustu lidí, kteří nemají auto a nechtějí auto. Uznávám svobodu. Ať si lidé rozhodují o svém životě, čemu v něm dávají preferenci, a ať mají možnost to naplňovat.

Z toho, co říkáte, moc nadějí na levnější bydlení nevidím.

Jsou čtyři cesty ke zlevnění bytů. Jedna jediná je racionální a to je stavět byty. A pak jsou tři, což je epidemie a vymření části populace, válka a vymření části populace nebo triumfální vítězství levice a zafinancování bytů z daní. Toho bych se ovšem radši nedožil.

Stejně jako byl v letech 2022 a 2023 zamrzlý trh s novými byty v Praze, byli developeři opatrní taky ve výstavbě nových kanceláří. Dva roky nezahájili žádný nový projekt. Proč?

Pozastavená výstavba kanceláří měla tři důvody. Prvním byly vysoké úrokové sazby. Najednou i běžné nízkorizikové produkty finančního trhu začaly konkurovat výnosům z nájemného v kancelářích. Řada investorů se přeorientovala z nákupu kancelářských budov na finanční trh. Druhým důvodem byla zelená regulace. Byla nedomyšlená, což platí do dneška, a způsobila, že regulace pro novou výstavbu je výrazně přísnější než regulace na rekonstrukci starých kanceláří. Tím pádem na kancelářské budově o 10 tisících metrech čtverečních se náklady mezi výstavbou nové budovy a rekonstrukcí starší mohou lišit o desítky milionů. To se nedá dohnat na nájemném. Třetím faktorem byla geopolitika, kdy z českého regionu v minulých letech řada západoevropských a zejména amerických investorů odcházela kvůli obavám z války na Ukrajině.

Loni se několik nových projektů rozjelo. Je tedy krize na kancelářském trhu u konce?

My se teď setkáváme s něčím, co jsem v kancelářském byznysu dlouho nezažil. A to je zvýšená poptávka po nových kancelářích z důvodu úplně nového fenoménu. Většina topmanažerů dnes řeší dilema – mladí zaměstnanci touží po home officu. Jenže za těch pět let od začátku covidu si firmy prošly obdobím velkého podílu práce z domova a ukázalo se, že to má dvě úskalí. Prvním je chybějící sociální interakce lidí, která když chybí, způsobuje nárůst konfliktů a významně snižuje inovativnost firem. Druhým aspektem je neschopnost velkých firem prosazovat u lidí při práci z domova strategii a firemní kulturu. Firmy tak stojí před novou výzvou, a to, jak přilákat lidi zpátky do kanceláří.

Jak toho dosáhnout?

Jedním způsobem je zvýšit kvalitu prostředí pro práci. V moderním světě se budou stavět kanceláře, které budou vytvářet místa určená pro specifické typy práce. Místa, kde budete mít klid na soustředěnou práci, místa pro rychlé porady malých týmů, malé zasedačky, místnost pro videokonference, telefonní budky a podobně. Lidé tam budou mít lepší podmínky k práci, než mají doma. Druhým způsobem je nabídnout lidem v kancelářích přístup k technologiím, které doma mít nemohou. Například k umělé inteligenci s velkou výpočetní kapacitou, k videotechnice, 3D tiskárnám a podobně. A konečně třetí způsob je zajištění běžných potřeb, jako je nákup, služby, prádelna, kadeřník, fitcentrum, a to buď přímo v kancelářské budově, nebo v jejím blízkém okolí. To povede k tomu, že nejzajímavější budou pro firmy kanceláře na významných dopravních uzlech, kde je přirozený pohyb lidí. Proto chystáme mimo jiné také kancelářský projekt u pražského metra Opatov, kudy denně projde řádově 50 tisíc lidí.