Města versus investoři. Dohadování o výstavbě už nemusí mít podobu konfliktu

Jednání mezi developery a českými městy či obcemi o nové výstavbě dlouhou dobu připomínaly spíš tichou, zákopovou válku. Na jedné straně stál investor, který chtěl stavět byty nebo třeba průmyslovou halu. Na straně druhé byla samospráva, pro niž nová čtvrť nebo průmyslová zóna znamenaly nejen nové bydlení či pracovní místa, ale také finanční zátěž. Kvůli nastavení rozpočtového určení daní totiž městská kasa neviděla nic z DPH z nové výstavby. Vysoké náklady na vybudování občanské vybavenosti nebo dopravní infrastruktury tak musela financovat ze svého. Po celé republice teď vznikají iniciativy, jak tento stav změnit.

„Města a developeři často fungují ve zcela odlišných světech, navzájem se míjejí. Přestože města potřebují developery pro svůj růst a rozvoj, a developeři zase potřebují městské prostředí pro realizaci svých projektů, komunikace je často nedostatečná a spolupráce neefektivní,“ popisuje náměstek primátorky Hradce Králové Lukáš Řádek.

Magistrát východočeského města, stejně jako mnoho dalších v Česku, se proto rozhodl stanovit jednotná, univerzální pravidla platná pro všechny investory. Díky nim bude každý developer vědět, co po něm město chce a co dostane na oplátku. „Pracujeme na vytvoření zásad, které transparentně definují, jakým způsobem se investoři budou podílet na rozvoji městské infrastruktury a veřejných služeb,“ říká Řádek. Druhé straně za to Hradec něco nabídne. „Součástí těchto zásad bude zrychlení průchodu úřadem, aby schvalovací procesy probíhaly efektivněji a předvídatelněji. Očekáváme, že po přijetí zásad se zvýší objem výstavby, zkrátí se doba přípravy projektů a město dosáhne udržitelného rozvoje,“ dodává náměstek.

Podobné zásady spolupráce a investiční smlouvy už sepsali či sepisují na radnicích v mnoha dalších městech. „Vznikly odspodu, někdy přímo z potřeb měst, jinde, jako třeba v Brně, po nich dokonce volali sami developeři,“ říká Pavel Franc, šéf advokátní kanceláře Frank Bold, která s vypracováním dokumentů pomáhala například radnicím či magistrátům v Praze, Brně, Liberci, Jihlavě i Mikulově.

Obsah zásad spolupráce se může lišit podle projektu nebo lokality. „Někde se města snaží vytvořit motivující podmínky pro kvalitní bytový development, na jiném místě řeší nedostatečnou infrastrukturu a zátěž, kterou obyvatelům výstavba přinese, a třeba v turisticky atraktivních obcích bojují s divokým apartmánovým developmentem, který potřebují více regulovat,“ konstatuje Franc.

Co přináší plánovací smlouva

Do zaběhlé praxe vstoupil nový stavební zákon. „Legislativa dohání realitu a zákon zavedl institut plánovacích smluv s řadou užitečných novinek. Obecně jde o právní nástroj, který umožňuje upravit vzájemné povinnosti a závazky při realizaci stavebních záměrů. Cílem je najít shodu a zajistit součinnost mezi oběma stranami,“ vysvětluje Franc. Města také budou moci dopředu určit plochy, kde se bude moci stavět jen v případě, že investor podepíše tuto plánovací smlouvu.

Co na novinku říká druhá strana? „Jednoznačný přínos smluv je v tom, že umožňují jasně definovat potřeby a závazky města i investora. Tento rámec umožňuje udržet konzistenci po celou dobu trvání projektu, což minimalizuje komplikace spojené se změnami požadavků v průběhu času,“ konstatuje ředitelka developerské společnosti Antracit Management Zuzana Bajgarová. Právě změny a přidávání nových podmínek často zpomalují, či dokonce znemožňují úspěšnou realizaci projektů.

Pozitivně hodnotí novinku ve stavebním zákoně také ředitel Asociace developerů Tomáš Kadeřábek: „Potřeba uzavřít s obcí plánovací smlouvu je jistě dalším zdržením v případě celého procesu. Smlouvy je třeba připravit, projednat a schválit, což zabere určitý čas. Naproti tomu, uzavřením smlouvy s obcí se stavebník vyvaruje následných konfliktů, jako je případné odvolání obce ve stavebním řízení či jiné aktivity obce ve snaze komplikovat či znemožnit záměr.“ Plánovací smlouva může výstavbu urychlit i zpomalit, Kadeřábek ale věří v „odladění“ komplikací.

Průmyslové haly nechceme

Ještě větší komplikace než u běžných bytových nebo průmyslových projektů přicházejí pro města a investory s velkými, strategickými investicemi. Najít vhodnou lokalitu a vyjednat s místní samosprávou a samotnými obyvateli dané oblasti výstavbu průmyslového areálu představuje skutečnou výzvu. Ukazuje to třeba odpor lidí proti vybudování gigafactory, a to jak v původně plánované plzeňské lokalitě, tak v nynější na severní Moravě.

Před příchodem investora je potřeba zajistit spoustu věcí – posoudit území z hlediska maximální možné únosnosti a vhodnosti pro typ byznysu, který sem má přijít. Komplexně zmapovat občanskou infrastrukturu, jako jsou kapacity škol či bydlení v okolí. „Následně je nutné lokalitu připravit z hlediska technické a dopravní infrastruktury, majetkoprávního vypořádání a podobně, zajistit veškeré studie, průzkumy, projektové dokumentace či posouzení dopadu na životní prostředí,“ popisuje David Petr, ředitel úseku development ve Státní a investiční rozvojové společnosti (SIRS), který má na starosti mimo jiné připravit půdu právě pro gigafactory v Dolní Lutyni.

Přesvědčit místní, kteří se obvykle velkým projektům tohoto typu brání, je jedním z úkolů jeho týmu. „SIRS se věnuje i takzvanému community managmentu, tedy jednání s místními spolky, komunitami a zástupci obcí, abychom sladili očekávání či vyvrátili hrozby z neznámého. Otevřená komunikace je základ,“ vysvětluje Petr.

Samotné vysvětlování dnes už ovšem nestačí. „Už v úvodních fázích zadáváme dopadové studie, které mapují kapacity území z pohledu občanské vybavenosti. Tento datový základ se pak snažíme překlopit do rozvojového plánu, který má definovat, co a jak se v území má rozvíjet v případě realizace projektu. To se pak přenese i do debaty o finanční participaci v přípravě projektů ze strany státu,“ říká ředitel SIRS.

S přípravou lokalit pro investory má zkušenost i regionální rozvojová agentura MSID, která připravuje půdu pro investory na severní Moravě. Jedním z nejvýznamnějších projektů je příprava průmyslové zóny Nad Barborou u Karviné. „Tento brownfield by se měl stát středobodem rozvoje celé oblasti a rovněž, pokud sem přijde strategický investor, zatraktivnit další projekty regenerace brownfieldů pro subdodavatele či firmy v technologických řetězcích,“ říká předseda představenstva MSID Václav Palička.

Aby projekt dával smysl, nestačí ale podle něj připravit území pro průmyslový areál. „Spolu s obcemi navrhujeme například nové páteřní cyklostezky, připravili jsme i studii proveditelnosti pro znovuobnovení tramvajové dopravy mezi Ostravou, Havířovem, Orlovou a Karvinou.“

I Paličkovým úkolem je popasovat se s odporem místních obyvatel vůči nové výstavbě. „Jsme zastánci přímé práce s lidmi v terénu a toho, říkat otevřeně možná i méně příjemné záležitosti. I mezi stranami s odlišným názorem mohou nakonec existovat věcné a korektní vztahy,“ objasňuje svůj přístup. Do komunikace se snaží vtáhnout také obce či jiné aktéry významné pro území. A předseda představenstva připomíná, že do hledání vzájemné dohody promlouvají také zástupci státu.