ČNB snižuje úrokové sazby, realitní fondy se opět dostávají do kondice

Jedno z nejpalčivějších témat mezi lidmi starajícími se alespoň trochu o své finance nyní je, kam přesunout peníze ze spořicích účtů a termínovaných vkladů. Česká národní banka nedávno srazila svou klíčovou úrokovou sazbu na 4,75 procenta, což znamená další sešup výnosů v bankách. Naopak pokles sazeb v Česku (i v eurozóně) pozitivně ovlivňuje nemovitostní fondy, neboť tlačí na růst cen nemovitostí a zároveň zlevňuje jejich financování.

„Pokles úrokových sazeb vytváří příležitosti pro investiční fondy, které mohou nabídnout lepší zhodnocení, což je atraktivní zejména pro investory hledající stabilní a dlouhodobé výnosy,“ říká Petr Škoch, předseda představenstva Creditas investiční společnosti. První signály obratu ve výnosnosti českých nemovitostních fondů je už možné zachytit v novém srovnání TOP realitní fondy za letošní první čtvrtletí.

Výnos za posledních 12 měsíců se u většiny fondů stabilizoval nebo zvýšil. Největším skokanem je přitom Accolade Industrial Fund, jehož výnos se zvedl na 6,4 procenta. Jde tak o vzpruhu pro jeho investory, kteří byli roky zvyklí na dvojciferné výnosy, ale v tom loňském se dočkali zhodnocení jen o procento. Podle vedoucího oddělení rozvoje obchodu společnosti Accolade Tomáše Hanáčka se ceny nemovitostí stabilizují a rostou nájmy, což pozitivně působí na fond.

Accolade Industrial Fund je sice pomyslným skokanem prvního čtvrtletí, nicméně nejvyšší výnos mezi fondy kvalifikovaných investorů (FKI) nabídl fond CB Property Investors, který razí smíšenou strategii, kdy se zaměřuje na logistiku, retailové parky, ale také nemovitosti určené k bydlení. Fond nabídl zhodnocení za posledních dvanáct měsíců ve výši 16,4 procenta a obhájil tak své vítězství z posledního čtvrtletí loňského roku.

Infografika

Zvětšit přes celé okno

Naopak v případě retailových fondů, které jsou určené drobným střadatelům, došlo na první příčce ke změně. Nejvyšší výnos za posledních 12 měsíců nabídl fond Schönfeld & Co Nemovitosti, a to 8,3 procenta. Fond se zaměřuje na investice především do budov na dražších adresách. „Výnosy fondu letos podpoří dokončení rekonstrukce prémiové Rezidence Norská,“ uvádí ředitel fondu Miloš Filip.

Realitní fondy

Jde o specializované struktury, které pořizují komerční nemovitosti − logistické parky, výrobny, kanceláře, hotely, obchodní centra či bytové domy. Nemovitosti kupují tyto fondy za peníze od stovek až tisíců svých vkladatelů a také s využitím úvěrů od bank.

Budovy ve vlastnictví mají zpravidla dlouhodobé nájemníky a z těchto nájmů pak vkladatelům plynou stabilní výnosy.

Celkové zhodnocení fondu se skládá právě z příjmů z nájmů a také z růstu hodnoty nemovitosti. Tu stanovují pravidelně nezávislí znalci. Výsledné skutečné zhodnocení se ale investoři dozvědí až na konci investičního období, když je majetek z fondu prodán.

Fondy pro takzvané kvalifikované investory (jde o klienty, kteří mají na investici jeden milion korun a víc) jsou většinou výkonnější, protože na rozdíl od fondů pro běžné investory mají ze zákona volnější pravidla pro nakládání s majetkem.

Jak si ale nemovitostní fond vhodný pro investici vybrat? Podle Davida Mazáčka z Institutu pro strategické investování na VŠE by měl investor řešit kritéria v následujícím pořadí: hodnota portfolia, výnosnost, zadlužení. Kdo má tedy největší portfolio? Z fondů kvalifikovaných investorů je největší již jednou zmíněný Accolade Industrial Fund, který má portfolio o hodnotě přes 43 miliard korun. V případě retailu je suverénně největší fond REICO ČS Nemovitostní, jenž má portfolio o hodnotě téměř 38 miliard korun.

Vedle velikosti a výkonu tak zbývá z Mazáčkova výčtu ještě pohled na zadlužení fondů – tím se rozumí poměr úvěrů vůči hodnotě majetku. V případě FKI je zadlužení poslední roky na úrovni zhruba 50 procent, což je ve srovnání s evropskými fondy dobrý výsledek. Například Silverline Real Estate je jen na 20 procentech. Zadlužení retailových fondů naopak v posledních letech rostlo a vyšplhalo se nad 30 procent.

Autor je redaktorem HN

Partneři: