Vlastnictví příliš mnoha bytů je rizikové, bojím se znárodňování, říká Dušan Kunovský

Trh developmentu má za sebou dva roky útlumu, kdy se nové byty téměř neprodávaly. Vyrovnat se s výkyvy trhu ale není podle Dušana Kunovského, majitele developerské společnosti Central Group, největší výzvou tohoto podnikání. Největší rány zasazují developerům regulace a iracionální politická rozhodnutí. I v těžkých dobách musí stavitelé hledat nové obchodní modely, které jim pomohou byznys rozhýbat, nebo alespoň udržet.

Kunovský v rozhovoru pro Ekonom dále mimo jiné popisuje rizika spojená s nájemním bydlením, nastiňuje vývoj hypotečního trhu či shrnuje uplynulých 30 let, jež strávil v byznysu.

Na konci dubna se objevila zpráva, že Central Group vstupuje na trh s nájemním bydlením. Dosud jste přitom na nájemní byty díval trochu skrz prsty. Co váš postoj změnilo?

Dál platí, že Central Group je primárně developer, to znamená, že děláme akvizice pozemků, případně brownfieldů, jejich rozvoj a následně výstavbu a prodej bytů finálním klientům. Je pravda, že v minulých dvou letech jsme dostávali nabídky od investičních fondů, které měly zájem o vytvoření portfolií nájemního bydlení, ale ty pro nás byly absolutně nezajímavé. Jediné, s kým jsme navázali spolupráci, bylo Arcibiskupství pražské. Tam šlo ovšem o to, že oni měli pozemky, se kterými si developersky nevěděli rady. Směnou za tyto pozemky od nás získali asi sto bytů. A proč jsme teď změnili názor na nájemní bydlení? V posledních dvou letech jsme se museli na spoustu věcí podívat nově a hledali jsme, jak podpořit kvůli nedostupným hypotékám utlumené prodeje. V době, kdy hypotéky byly drahé, jsme viděli, že přichází řada klientů s vlastními zdroji a zhruba třetina klientů byt kupovala jako investici na pronájem. To nás vedlo k tomu, abychom vytvořili pilotní projekt investičních nájemních bytů. Vyčlenili jsme na něj jeden bytový dům, ve kterém si zájemci mohou koupit až tři byty určené na pronájem.

Proč pro vás nabídky na prodej bytů fondům nebyly zajímavé? Přece jen mohly do značné míry kompenzovat výpadek poptávky v řadách koncových zákazníků.

My jsme natolik orientovaní na finálního klienta, že když přijde fond a nabídne nám odkup 100 nebo 200 bytů v jednom typizovaném provedení, ale s výraznou slevou, tak to pro nás není výhoda. Zajímavé to může být pro developera, který čerpá bankovní úvěr a díky prodeji jednoho domu z projektu investičnímu fondu může bance prokázat, že má investora a částečně zajištěné financování. To u nás však nehraje roli. Central Group nepracuje s bankovními úvěry, ale s vlastními penězi, tak nemusíme bance předkládat žádné předprodeje.

Až čtvrtina nových bytů v investičním nájemním režimu: Do deseti let chceme mít ve správě pro klienty desítky tisíc bytů.

Ve „veřejném zájmu“ je možné cokoliv

Někteří konkurenční developeři, například Trigema, si v uplynulých letech postavili bytové domy, které neprodali a sami je teď pronajímají. Proč ani tato možnost pro vás nebyla zajímavá?

Má to dva důvody. Jednak nám vytváření vlastního portfolia nájemních bytů nevychází finančně. Za druhé musím zcela otevřeně říct, že v tom vidíme i určitá politická rizika. Když firma vlastní velké množství bytů, tak do budoucna o ně může zpřísňováním regulací přijít. Je to prostě politicky lákavé sousto. Obávám se, že kdyby přišla nějaká anarchisticko‑levicová vláda, tak ve „veřejném zájmu“ vlastnictví většího množství bytů tak zreguluje, že jim to raději ještě darujeme a zachráníme si holou kůži, než nás potrestají. Tyto tendence jsme ostatně už viděli i v našem dřívějším velkém vzoru – Německu –, že vlastnictví něčeho tak žádaného, jako jsou byty, je potenciální politický terč. Politici v Berlíně vyhlásili referendum o tom, zda se mají za cenu podle umělého posudku vykoupit byty velkých vlastníků bytových domů. Němci se vyjádřili: ano, znárodněte jim to. A v důsledku politického tlaku byli nuceni někteří velcí vlastníci převést za nevýhodných podmínek do veřejného vlastnictví desítky tisíc bytů. Taková rizika se mohou objevit také v Česku.

Jak funguje váš program investičních nájemních bytů? V čem je jiný než výše popsané modely?

Jeho princip stojí na tom, že klient s námi uzavře smlouvu o smlouvě budoucí, vybere si platební kalendář, vybere si vnitřní provedení bytu ze dvou variant, plus je tam i základní vnitřní vybavení, jako jsou kuchyňská linka nebo vestavné skříně a některé drobnosti. Když byty dokončíme a zkolaudujeme, převedeme je do vlastnictví klienta. Klienti nám je pak poskytnou do pronájmu – buď na dva a půl roku, nebo na pět let, podle programu, který si sami zvolí. Pokud se klient rozhodne, že nám byt poté vrátí, odnese si pětiprocentní zhodnocení za každý rok. My neseme náklady na opravy případných poškození, daň z nemovitosti, platíme pojištění a neseme i rizika neobsazení bytu. Klient se nemusí vůbec o nic starat.

Vlastnit byty nechceme. Když firma vlastní velké množství bytů, je to lákavým soustem pro znárodnění.

Co když se klient rozhodne, že si byt po uplynutí vázací doby nechá?

Když nám ho po uplynutí té dohodnuté doby nevrátí, tak je garantované zhodnocení poloviční – to znamená ve výši 2,5 procenta ročně.

Co z toho bude mít Central Group?

Máme to namodelované tak, že by nám to mělo zhruba pokrýt případné náklady na řešení možné neobsazenosti nájemci, opravy poškození a podobně. Vnímáme to jako novátorský pohled, další nohu byznysu. Je to další oslovení klientely, která by chtěla investovat do nemovitostí, ale nechce třeba jezdit do Prahy kontrolovat svůj byt nebo vybírat, jaká v něm má být kuchyň. Je to režim, který na trhu ještě není, a my teď testujeme, jak tomu lidé budou rozumět a jakým způsobem tento balíček, servis a garanci ocení.

Dá se říct, že si tedy budujete novou, správcovskou větev vaší společnosti?

Na to bychom do budoucna potřebovali v tomto investičním režimu nabízet třeba čtvrtinu bytů. Pokud by to mělo skončit jen u jednoho objektu, tak správcovskou divizi vytvářet nebudeme a zadáme to externě. Opravdu si to nyní testujeme. Ale já věřím, že nám pak tyto byty minimálně polovina lidí nechá v dalším pronájmu i po uplynutí té prvotní vázací doby a zároveň budou přicházet noví. Jinými slovy potenciál je opravdu v horizontu pěti deseti let mít ve správě tisíce bytů. Nikoliv vlastních, ale v režimu správy a pronájmu pro klienty.

Až se budou sazby hypoték blížit třem procentům, nastane prodejní boom. Věřím, že by to mohlo být koncem příštího roku.

Pronájmy bytů zatím stály v Česku stranou zájmu. V nájmu bydleli buď mladí lidé, nebo třeba lidé po rozvodu či v jiné tíživé životní situaci. Myslíte si, že se to do budoucna začne měnit? Že se Česko bude přibližovat Německu, kde je víc než polovina bytového fondu určená na pronájem?

Nemyslím si, že by Němci tak moc toužili bydlet v nájmu. Ale je to dané historickým vývojem a situací na tamějším trhu. Je jednodušší a flexibilnější si byt pronajmout a pustit ho, když už ho nepotřebuju, než ho koupit a pak ho prodávat. Očekávám, že také v Česku podíl nájemního bydlení postupně o něco poroste. Ovšem nemyslím si, že se to stane uvědomělostí lidí, že si řeknou: Vždyť přece nebudu nemoderní, nebudu vlastnit, raději budu platit nájem. Máme vypozorováno, že jakmile sazby hypoték klesnou na úroveň kolem tří procent ročně, nastává psychologický zlom. Pak totiž v Praze vychází, že splátka hypotéky se už velmi blíží splátce nájemného. Očekávám tedy, že jak se budou sazby hypoték blížit třem procentům, zájem o vlastní bydlení opět poroste. Tento impulz bude zcela zásadní, nastane prodejní boom. Už teď ostatně, jak začaly úrokové sazby klesat, se trh nadechuje, poptávka se posouvá nahoru.

Foto: Lukáš Bíba

Na začátku května snížila Česká národní banka základní úrokovou sazbu na 5,25 procenta. Kdy očekáváte, že by se tedy úroky z hypoték mohly dostat do vámi zmíněných „příznivějších“ mezí?

Uvidíme, jak s tím ještě zamíchá globální trh, kde úroky klesají pomaleji, než se čekalo. Ale věřím, že na konci roku by úroky z hypoték mohly mířit ke čtyřem procentům a na konci příštího roku ke třem procentům.

Státní impulz pro dostupné bydlení

V posledních letech se stále častěji mluví o dostupném bydlení. Stát vymýšlí, jak ho podpořit. Jak se díváte na dostupné bydlení vy jako podnikatel v developmentu? Může tato aktivita vůbec fungovat?

Podpořit dostupné bydlení je úlohou státu. Měl by vytvořit podmínky pro uspokojení nabídky a poptávky, aby trh mohl normálně fungovat. A když funguje, tak mu to přináší obrovské příjmy na daních. Zjednodušeně řečeno každý byt, který se v Praze postaví a prodá, státu přináší 1,5 mi­lionu korun na daních a poplatcích. A to bez toho, že by tomu stát pomáhal. Nicméně stát by měl především vytvořit nějaké funkční programy pro podporu výstavby dostupných nájemních bytů zejména pro obce. Teď nemluvím o tom, že by měl dotovat soukromou výstavbu nebo hypotéky, to není potřeba ani to není správné. Co by ale mohlo stát za to, kdyby vytvořil funkční program spolupráce soukromého a veřejného sektoru, tedy PPP projekty. Na straně veřejné správy by v nich byl stát a obec, na straně soukromého sektoru by to měly být banky a developeři. Aby stát ale mohl skutečně ovlivnit dostupnost bydlení, musel by dokázat realizovat desítky tisíc bytů. To znamená investovat do výstavby ročně stovky miliard korun.

Nechceme stavět do zásoby navzdory tomu, že víme, že by se mělo stavět více. Každá soukromá firma musí uvažovat ekonomicky, jinak sama sebe zničí.

Je to reálné? I prostředky státu jsou v posledních letech omezené kvůli snaze ozdravit veřejné rozpočty.

Stát sám neufinancuje stovky miliard korun za výstavbu nových bytů, aby dokázal ovlivnit ceny na trhu. Ale mohl by rozvinout ucelený program, v němž by dával menší části peněz – řekněme třeba 10 procent – a až z 90 procent by do výstavby šly soukromé peníze, bankovní peníze dlouhodobé hypotéky se zvýhodněnou sazbou a se splatností na 40 let. Stát by tedy hrál roli iniciační. Byl by to funkční model.

Pokud by se to na straně státu podařilo, vy byste do toho jako developer šel?

Náš byznysový vstup do toho by představoval naše know‑how pro maximálně efektivní návrhy, projekty i vlastní výstavbu cenově dostupných bytů. Můžeme objekty technicky i uživatelsky optimalizovat, aby to dávalo smysl. Záleželo by na konkrétních podmínkách programu, ale mohli bychom pro něj vyvinout typizované, velmi modulově řešené objekty a zapojit se do výstavby v rámci celé České republiky.

Mluvíme tu o tom, že by se mělo stavět výrazně více. Během krize posledních dvou let developerské firmy řadu už rozjetých projektů zakonzervovaly. V případě Central Group šlo zhruba o 800 bytů. Tím jste ale de facto zhoršili dostupnost bydlení, prohloubili nedostatek bytů, zatímco jste ho mohli zmírnit. Stačilo výstavbu neomezovat.

V té době nedávalo vůbec ekonomicky smysl výstavbu zahajovat. My jsme klientům museli garantovat termín dokončení a pevnou cenu, ale stavební firmy v té době nebyly schopné garantovat ani termín, ani cenu, chtěly flexibilní cenu vázanou na různé indexy nebo na ceny stavebních materiálů a prací. To se prakticky nedalo klientům vysvětlit. Jinými slovy to byl důvod, proč nechceme stavět do zásoby navzdory tomu, že víme, že by se mělo stavět více.

Co by se dělo, kdybyste oněch 800 bytů v té krizi nezastavili? Kdybyste se prostě rozhodl, že z nějakého důvodu chcete stavět dál, abyste například podpořili dostupné bydlení.

Každá soukromá firma musí uvažovat ekonomicky, jinak sama sebe zničí. Kdybych tenkrát stavěl, tak bych stavěl na sklad. Stavěl bych to za nevypočitatelných podmínek. Musel bych tenkrát asi jít na flexibilní cenu, která má většinou tendenci se nesnižovat, ale růst, a musel bych stavět bez jistého termínu dokončení. To bych musel risknout. Stavěl bych zřejmě výrazně dráž, než stavím teď. Teď totiž, jak se už zpomalení trhu propsalo do stavebnictví, tak už i stavební firmy vědí, že musí jít na optimalizaci, snížení rezerv, snížení svého zisku.

O kolik dráž byste stavěl v době, kdy padlo rozhodnutí výstavbu omezit?

Tehdy minimálně o 10 až 15 procent dráž. Ale to se už změnilo. Letos spustíme výstavbu zhruba tří tisíc bytů, i když vím, že poptávka stále ještě není taková, abych je všechny prodal. Teď už to ale dává ekonomicky smysl za předpokladu, že to financuju z vlastních zdrojů. Pokud bych si na to měl brát úvěr, tak to stále ještě smysl nedává. Proto například nebyla za poslední rok a půl zahájena stavba žádné kancelářské budovy, protože ty se staví vždy z úvěrového financování.

30 let na trhu, 30 let výzev

Letos Central Group slaví 30 let na trhu. Jak byste zhodnotil dosavadní fungování firmy? Podařilo se naplnit vizi, se kterou jste do podnikání tenkrát šel?

Na začátku to vůbec nemířilo tímto směrem. Začínal jsem v malém a ani jsem si nedokázal představit, jak to poroste. Nikdo si to nedokázal představit. S developmentem tady nebyla zkušenost, hypotéky neexistovaly. Byla to ale neuvěřitelná doba. V současné době už bych si nedokázal představit, že bych do developmentu vstupoval, dokonce si myslím, že pro člověka bez zkušeností a bez peněz by to už ani nebylo možné. Ale v 90. letech stačilo přijít s neotřelým nápadem a ten já jsem měl. Tehdy byl velký trend stavby rodinných domů a parcelace pozemků kolem Prahy. Všichni chtěli ze sídlišť mimo město. Neměli jsme peníze, tak jsme nemohli pozemky skupovat. Nabízeli jsme ale zajištění parcelace a zainvestování pozemků – to znamená smlouvu o výstavbě a financování technické infrastruktury, což byla voda, kanalizace, elektřina, chodníky, silnice. Šlo o nutnou přípravu, aby se na pozemku vůbec dalo stavět. Díky tomu jsme si vytvořili kapitál a mohli jsme pak už sami něco vykupovat. Klienti, kteří byli spokojení s naším servisem, se k nám začínali vracet s dotazem, jestli jsme schopní zaštítit i výstavbu rodinných domů. Takže jsme pak rozjeli výstavbu samostatných rodinných domů, potom řadových domů a nakonec i bytových domů. Takto se to krůček po krůčku nabalovalo.

Dostupné bydlení by mohl stát stavět formou PPP projektů. Stačilo by, aby výstavbu financoval z 10 procent, zbytek peněz dodají soukromníci.

Co byla za těch 30 let největší výzva?

Nejhorší byla doba před nějakými osmi deseti lety. Ve společnosti panovala vyostřená nálada proti nové výstavbě, developmentu. Součástí volebních kampaní bylo, že nová výstavba je vždy spojená s nějakou lumpárnou nebo něčím, co jde proti veřejnému zájmu. Radní pro územní rozvoj Prahy byl tehdy pan Stropnický – člen Strany zelených a tak trochu anarchista. Spolu s pražskou zastupitelkou Petrou Kolínskou chtěli zrušit i Institut plánování a rozvoje hlavního města Prahy, protože proč takový institut, když se už stavět nebude? K tomu se přidaly nepodařené novely stavebního zákona – celkem jich bylo 26 –, které vedly k tomu, že to, co dříve trvalo dva roky, dneska trvá deset let. Bylo to psychicky opravdu velmi náročné.

Takže největší výzvy za vašeho podnikání nebyly dány ani tak podnikáním samotným, jako spíše regulací?

Ano. Výkyvy trhu jsou normální, s těmi si musíme umět poradit. Ale politika a praxe úřadů je iracionální. Tím, že stát neumí výstavbu rozhýbat, střílí sám sebe přímo do páteře, protože ze stavby nových bytů má obrovské daňové příjmy. Ale snad se to podaří postupem času a i teď s novým stavebním zákonem rozhýbat. Teď už je alespoň společenská a politická shoda na tom, že stavět je potřeba, protože společnost se potřebuje rozvíjet. V tom je teď nálada lepší. Bude ale ještě chvíli trvat, než se to propíše do praxe. Ale když mi bylo úplně nejhůř, vždycky jsem si říkal, kdyby to bylo moc jednoduché, dělal by development každý blbec.