Krátkodobé pronájmy se opět vracejí. Regulace stále chybí

Byznys s krátkodobými pronájmy v Praze se otřepal z pandemického kolapsu turismu a začíná opět narůstat. Pronajímaných „hotelových bytů“ je sice stále méně než v rekordních letech, v turisticky nejžádanějším centru metropole už ale představují více než desetinu z celkového bytového fondu. Ukazuje to aktuální studie, kterou vypracoval pražský Institut plánování a rozvoje.

Společně s ožíváním Airbnb byznysu se opět vracejí problémy s ním spojené a také zesiluje volání pražských komunálních politiků po rychlém přijetí regulace, která by „Airbnb byznys“ zkrotila a omezila jeho negativní efekty. „Sněmovně jsme v minulosti předložili návrh novely živnostenského zákona, který by městům umožnil vlastní regulaci neklasických ubytovacích služeb. Pokud vše půjde dobře, připravovaná novela by mohla být schválena během letošního roku,“ doufá náměstek pražského primátora pro oblast územního a strategického rozvoje Petr Hlaváček.

Byznys místo sdílení

V dubnu vydaná analýza IPR, která zkoumá data největšího poskytovatele, serveru Airbnb, za rok 2023, dává kritikům trhu krátkodobých pronájmů v řadě věcí za pravdu. Především vyvrací dlouhodobý argument provozovatele služby, že Airbnb je zástupcem takzvané sdílené ekonomiky, a nikoli alternativním hotelovým byznysem.

Podle analýzy se většina – bezmála 80 procent – nabízených „sdílených přespání“ nachází v pronajímaných celých bytech, a ne jednotlivých pokojích, jako tomu bylo v začátcích Airbnb. Dominantní pozici na trhu mají podnikatelé. „Multihostitelé pronajímají 77 procent všech jednotek. Přes polovinu jich nabízejí hostitelé, kteří pronajímají pět a více jednotek. Skupina hostitelů nabízejících 10 a více jednotek pronajímá celkem 39 procent všech Airbnb jednotek v Praze,“ vypočítávají autoři analýzy.

Pronajímatelé s 10 a více nabízenými jednotkami opanovali více než třetinu nabídky krátkodobých pronájmů v Praze.

Rozbor statistik také potvrzuje, že Airbnb a podobné služby mění charakter hlavního města. Jednoduše řečeno, stále větší část bytů se mění na neoficiální hotelové pokoje. „Extrémně zatížené je historické centrum metropole. Na Starém Městě se nachází 45 lůžek na 100 bydlících obyvatel, přes 20 lůžek na 100 osob nalezneme také v katastrech Josefov, Nové Město a Malá Strana,“ uvádí analýza. Zatímco v celé Praze tvoří Airbnb necelé procento bytového fondu, na Starém Městě je to bezmála 16 procent.

Infografika

Zvětšit přes celé okno

Patrně nejpádnějším argumentem pro regulaci Airbnb je neblahý dopad krátkodobých pronájmů na realitní trh v Praze. Analýza upozorňuje, že výnosný „hotelový“ byznys vynáší v průměru dva tisíce korun za jednotku denně. To motivuje investory k vykupování bytů v atraktivních lokalitách a tlačí na růst cen.

Vedle toho se úbytek nájemních bytů projevuje v růstu činží. Například statistiky kanceláře Re/Max G8 ukazují, že průměrná cena nájmů v Praze rostla do roku 2020 téměř nepřetržitě a na jeho začátku dosáhla 299 korun za metr čtvereční měsíčně. Po začátku pandemie, kdy se propadl turistický ruch, klesla na 265 korun a v roce 2021 dokonce na 251 korun za metr měsíčně. Naproti tomu průměrné ceny činží ve zbytku republiky klesly ve stejném období jen nepatrně a rychleji se vrátily na růstovou trajektorii.

Podrobnější rozbor statistik ukazuje, že krátkodobé pronájmy bytů neovlivňují pouze ceny činží v centru, kde je jejich koncentrace nejvyšší. Na začátku covidu sice spadlo průměrné nájemné v Praze 1 nejvíc – ze zhruba 400 korun za metr čtvereční měsíčně pod hranici 250 korun. Zlevňovalo se ale také ve čtvrtích, kde mají „Airbnb byty“ menší podíl na trhu. Například v městských částech Praha 4, 8, 9 a 10 ve stejném období nájemné kleslo z 291 na 244 korun za metr měsíčně.

Čekání na regulaci

Na legislativu, která by byznys s nájmy zkrotila, se čeká mnoho let. Ministerstvo pro místní rozvoj (MMR) slibuje, že se to změní letos. Zajistit to má novela zákona o cestovním ruchu, kterou MMR připravuje a která umožní vytvoření systému ne nepodobného elektronické evidenci tržeb.

Systém se bude jmenovat eTurista, v ideálním případě by měl fungovat od začátku roku 2025 a údaje o ubytovaných hostech do něj budou muset poskytovat nejen klasické hotely a penziony, ale také provozovatelé „hotelových bytů“. „Stát tak získá data ohledně lokality a rozsahu krátkodobých pronájmů,“ tvrdí mluvčí resortu Veronika Hešíková a dodává, že databáze také zajistí větší transparentnost a legalizuje velkou část byznysu, který dnes probíhá v šedé zóně. Podle odhadů MMR stát ročně na ubytovávání turistů načerno přichází na daních téměř o 800 milionů korun.

Informace o skutečně pronajímaných bytech by měly pomoci ještě v jedné věci. Už podle dnešní legislativy není legální nabízet ke krátkodobému pronájmu byty zkolaudované jako nemovitosti pro bydlení. Pro účely Airbnb a dalších platforem by je majitelé měli rekolaudovat na ubytovací zařízení. Stavební úřady ale nestíhají dodržování předpisů kontrolovat a vlastně ani nemají o krátkodobě pronajímaných bytech přehled. Ten by měly získat právě díky eTuristovi.