Ceny bytů i nájmů po letech klesaly, letos se už ale zase vydají vzhůru

Podle nejnovějších dat žebříčku Real Index poradenské a technologické společnosti Deloitte klesla ve třetím čtvrtletí průměrná realizovaná prodejní cena bytů v Česku už počtvrté za sebou. Tentokrát o 1,8 procenta na 89 300 korun za metr čtvereční. Koncem roku dokonce poprvé za posledních 11 let meziročně poklesly i ceny novostaveb v Praze, když se vrátily zhruba na hodnoty z počátku roku 2022. Experti z různých institucí nabízejí několik důvodů pro předpověď, že to byl jen krátkodobý úkaz a cenová křivka se letos opět obrátí.

Developeři loni zlevňovali i proto, že potřebovali povzbudit k nákupu lidi, kteří kvůli drahým hypotékám s pořízením vlastního bydlení váhali. Jejich strategie zabrala. Poslední měsíce před změnou letopočtu byly z pohledu realitních firem nejúspěšnější za poslední dva roky.

Podle dat developerů Central Group, Skanska Residential a Trigema se v hlavním městě v uplynulých třech měsících prodalo 1300 bytů. Za celý loňský rok to byly zhruba čtyři tisíce. To je o 900 bytů více, než stavitelé prodali o rok dříve.

Za jeden metr čtvereční v Praze 1 zaplatí nájemník v průměru 470 korun, v Ústí nad Labem ho vyjde na 194 korun.

„Nárůst prodejů lze patrně považovat za obrat v dosavadní vyčkávací taktice kupujících,“ říká Petr Hána, ředitel oddělení nemovitostí a stavebnictví z poradenské společnosti Deloitte. „Oproti minulým rokům, kdy poptávka po bytech masivně převyšovala nabídku, však musí developeři daleko více investovat do marketingu a dalších prodejních akcí. A to se ještě nějaký čas nezmění.“ Prodeje ovlivnila i plánovaná změna DPH od začátku roku 2024. Od ledna činí DPH na většinu nových bytů 12 procent místo původních 15.

Nárůstu poptávky pomohlo i zlevňování, k němuž developeři přistoupili poté, co se zájem kupujících na konci roku 2022 propadl na několikaletá minima a vydržel na nich i v prvních loňských měsících. Do prodeje tak šly například levné a nevybavené byty, kupci dostávali slevy také za to, že nemovitost zaplatili s předstihem do určitého termínu.

Ceny porostou, trh bude stagnovat

Podle developerů i některých expertů na nemovitostní trh se nicméně trend zlevňování bytů dlouho neudrží a ceny se letos zase vrátí k růstu. Náznak jejich optimismu je ostatně vidět i na Develop Indexu společnosti Deloitte, který ukazuje, že nabídková cena bytů na podzim mírně vzrostla. Deloitte uvádí poslední data k říjnu, kdy cena činila 152 600 korun za metr čtvereční, o půl procenta více, než tomu bylo ke konci srpna. Data zmíněné trojice developerů ukazují podobná čísla i ke konci roku. Takové malé rozdíly ale mohou ve statistikách způsobit i detaily – například je způsobí dražší projekty, které se zrovna v tu chvíli dostanou do prodeje.

Real Index Praha

Zvětšit přes celé okno

Deloitte Real Index Q3 2023

Zvětšit přes celé okno

Opětovnému zdražování bytů nahrává přetrvávající nedostatečná nabídka. V Praze je v posledních měsících k dispozici asi 5,5 tisíce nových bytů a jejich množství dále neroste. Pro představu, mezi lety 2015 a 2021 se prodávalo mezi pěti a 7,5 tisíce bytů ročně.

„Do prodeje se v posledním roce dostal menší počet bytů, než tomu bývalo dříve. Část nabídky odčerpává rostoucí trh nájemního bydlení,“ uvedl Marcel Soural, předseda představenstva investiční skupiny Trigema.

Ceny nájmů bytů v Praze

Zvětšit přes celé okno

Rent Index Q4 2023

Zvětšit přes celé okno

Připomněl i přetrvávající komplikace kolem nové výstavby, zejména složité a táhnoucí se povolovací procesy. Zisk stavebního povolení by měl urychlit nový stavební zákon, který má naplno začít platit od července. Ačkoli ministerstvo pro místní rozvoj ujišťuje, že se tak stane, developeři mají obavy z možného zhoršení situa­ce mimo jiné kvůli potížím s přípravou digitalizace stavebního řízení.

„Nabídka ani do budoucna nenaroste na dlouhodobě proklamovaných 10 tisíc nových bytů za rok, což s sebou ponese další růst cen, nejen na primárním trhu,“ doplnil Soural. Přispěli k tomu i sami stavebníci, když kvůli malému zájmu kupců a drahým stavebním materiálům odkládali přípravu nových projektů. Ačkoli někteří už práce zase rozběhli, část trhu i nyní stále vyčkává. Brzdí je mimo jiné stále drahé úvěry.

Nájmy klesly, ale jen nakrátko

Alespoň mírnou úlevu zažili na konci loňského roku také zájemci o nájemní bydlení. Po dvou letech se růst nájemného poprvé zastavil. V některých krajských městech dokonce nájmy v porovnání s létem klesly.

Podle expertů by se ale nájemníci příliš radovat neměli, protože tento pokles nebude mít dlouhého trvání a růstový trend se jen tak nezmění. „Dá se očekávat, že mírná korekce cen je krátkodobým jevem a na začátku letošního roku se trh nájmů vrátí opět k mírnému růstu,“ řekl Hána.

Důvod je zřejmý – na trhu je stále znát zvýšená poptávka daná horší dostupností vlastnického bydlení. V nájmu žije zhruba pětina obyvatel Česka. Navzdory tomu, že u lidí stále převládá preference byty a domy vlastnit, může toto číslo kvůli drahým nemovitostem v následujících letech růst. Pronajímatelé, makléři a inzertní weby ostatně hlásí, že na jeden nájemní byt připadají nyní i desítky zájemců.

Zvýšená poptávka po nájemním bydlení se projevila i v tom, že za celý loňský rok nájmy vzrostly v průměru o sedm procent. Podle dat poradenské firmy Deloitte činilo ve čtvrtém kvartále průměrné měsíční nájemné napříč Českem 292 korun za metr čtvereční. Pronájem garsonky o velikosti 30 metrů čtverečních tak vyšel na 8760 korun.

Tato průměrná data jsou přirozeně zkreslující, protože jednotlivé regiony se od sebe často podstatně liší. Zatímco za jeden metr čtvereční v Praze 1 zaplatí nájemník v průměru 470 korun, v Ústí nad Labem ho tatáž výměra vyjde na 194 korun.

Efekt sebepotvrzovací bubliny

Jak ukazuje nedávný průzkum Sociologického ústavu Akademie věd, růst cen bytů i nájmů může mít ještě jeden důvod – jde v podstatě o sebenaplňující se předpověď. Podle průzkumu si více než polovina Čechů myslí, že se v letošním roce ceny bytů i nájmů budou zvyšovat. Očekávání přitom neodpovídá tomu, jak lidé vidí vývoj ekonomiky.

Pokud jde například o míru nezaměstnanosti, větší část respondentů (45 procent) očekává v příštím roce její růst. To by mělo teoreticky vést k poklesu cen bydlení, lidé však očekávají opak. Podobné je to až na výjimky i s dalšími položkami, na které se výzkumníci ptali. „Podporuje to domněnku, že jsou to primárně očekávání lidí, nikoliv vývoj ukazatelů, jako je ekonomický růst či míra nezaměstnanosti, které ve výsledku mohou vést k růstu cen bydlení,“ říká ekonom a sociolog Petr Sunega ze Sociologického ústavu Akademie věd.

Důsledkem podle něj je, že se lidé rozhodují nikoliv podle skutečného vývoje a reálných signálů z ekonomiky, ale podle svých představ a toho, jak to bylo v minulosti. „Utváří se podmínky pro růst cenové bubliny. Lidé se pod dojmem, že ceny porostou ‚donekonečna‘, rozhodují o investicích do bydlení, takže jsou ochotni kupovat byty a domy i za situace, kdy jsou ceny vyšponovány vysoko a neodráží příjmy, ekonomický růst ani úrokové sazby,“ upozornil odborník.