Pražské byty jsou podhodnocené, reálná cena je až 10 tisíc eur za metr čtvereční, říká developer Tomáš Vavřík

Ceny nemovitostí v Česku v dohledné době rozhodně neklesnou a ani nepřestanou růst, tvrdí zakladatel developerské společnosti Domoplan Tomáš Vavřík. Cena bytů v Praze se podle něj bude šplhat nad deset tisíc eur za metr čtvereční. V rozhovoru jsme probírali nejen ceny domů a bytů v Česku, ale i důvody, proč se Domoplan vydal za hranice naší země a v čem je developerská činnost třeba v Chorvatsku či Srbsku o tolik snadnější než u nás.

Jak to vypadá na trhu s bydlením, ožívá trochu po době, kdy zamrzl?

Konkrétně v našem případě se o nějakém zamrznutí mluvit ani nedá. Ono totiž hodně záleží na tom, jaký typ developmentu děláte. Tím, že ČNB zvedla sazby, samozřejmě zamrzl trh s hypotékami, což dopadlo na střední segment nemovitostí. My ale stavíme prémiovější bydlení a už několik let tak platí to, že máme hodně klientů, kteří platí z vlastních zdrojů. Zdražení hypoték nás tak ovlivnilo třeba z 20 až 30 procent, ale prodej se nám rozhodně nezastavil. Naopak v okamžiku, kdy ČNB před půl rokem o něco málo sazby snížila, tak trh explodoval do ještě větších rozměrů než předtím.

Jak to?

Spousta developerů během zamrznutí trhu zastavila svoji práci a čekala, co bude. Tím pádem teď na trhu není tolik nemovitostí k prodeji a ceny stoupají. Developeři zase zažívají zlaté časy tak jako dříve.

Na stranu druhou, nedošlo v důsledku zamrznutí trhu k tomu, že zvláště menší developeři jsou na hraně přežití? Uvidíme konsolidaci trhu?

Myslím si, že k tomu dojde. Na trhu už vidíme množství nabídek různých investičních příležitostí, které nám chodí od různých skupin, které developing nezvládly. Tím hlavním problémem bylo navýšení cen stavebních prací. Mnohé investiční skupiny, které vůbec nevěděly, co to development je, si myslely, že to budou snadné zisky. Jenže pak nejprve šláply na brzdu banky a následně stouply stavební náklady, a to klidně o sto procent. Všichni predikovali, že se ceny materiálů sníží, jenže ony zase tak moc neklesly. Ve skupině máme i stavební firmu, a podle toho, co tam vidíme, se ty náklady ani do budoucna nesníží. Spousta malých developerských skupin se tak dostala do situace, že jim jejich projekty nevycházejí. Nakoupili je draze, neuměli je zorganizovat tak, jak měli. A dneska se je snaží na trhu marně prodat.

Dokázali byste říct, jaký podíl nemovitostí u vás lidé kupují na investici a jaký pro svou vlastní potřebu bydlení?

To víme poměrně přesně, protože jsme před nějakou dobou začali klientům poskytovat službu pronájmu jimi koupených nemovitostí. Jinak řečeno, když si u nás koupí byt, mohou nám ho dát do správy, my ho pronajmeme a zajistíme jim rentu. U různých našich projektů se ten počet investičních bytů liší, záleží samozřejmě na typu nemovitosti. Máme třeba Rezidenci Starý pivovar, kde jsou čistě velké rodinné byty, tam nejsou takřka žádné byty kupované na investici. A pak máme v Brně rezidenční projekt Příční, kde je polovina malých bytů dělaných přesně pro investory. Obecně bych řekl, že v případě našich projektů je ten podíl investičních bytů a bytů pro vlastní bydlení tak půl na půl.

Vy nestavíte jen v Česku, ale i v zahraničí. Co vás k tomu vedlo?

Na to vám asi všichni developeři odpovědí stejně. V Česku čekáte na stavební povolení klidně dvanáct let, zatímco v zahraničí ho seženete za dva roky nebo i za rok. A my potřebujeme sobě i našim investorům vydělávat, a ne čekat dlouhé roky na povolení stavět. Navíc platí, že v segmentu prémiového bydlení, na který se specializujeme, těch příležitostí k investicím není zas tak moc. Proto jsme se začali poohlížet v zahraničí. Stavíme v Chorvatsku a Srbsku, další na řadě je Slovensko a zvažujeme i expanzi do Rumunska. Právě teď letím do jedné oblíbení destinace Čechů v Asii na jednání ohledně stavby luxusních vil, které bychom pak chtěli provozovat. Klientům je prodáme, ale pak nám je mohou dát do správy, my se o ně postaráme, pronajmeme je, budou tam moci jezdit na dovolenou a ještě jim zajistíme zhruba osmiprocentní výnos ročně. Cílem je rozšířit naše portfolio i mimo Evropu, každý den teď chodí v souvislosti s válkou na Ukrajině nové a nové zprávy, co se v Evropě bude dít, takže myslím, že i naši investoři budou rádi, že máme něco mimo starý kontinent.

V čem se liší povolovací řízení v Chorvatsku a Srbsku oproti tomu českému?

Obecně řečeno jsou ty procedury mnohem jednodušší a rychlejší. V Srbsku jsme naposledy dělali projekt o sto bytech na hranici zóny národního parku v nejčistším místě Bělehradu. Šlo o nejvíce chráněné místo ve městě a my jsme to povolení získali za rok a půl od nákupu pozemků. Na to bychom v podobné lokalitě v Česku čekali tak patnáct let. U Srbska i Chorvatska platí, že ty země jsou otevřené investorům. Koneckonců i v Chorvatsku jsme stavební povolení získali do dvou let. V Česku se navíc v souvislosti s nepovedenou digitalizací stavebního řízení celá situace ještě zhoršila. V jiných zemích se nevymýšlí nic převratného, prostě se vezme to, co funguje jinde. Ten proces je vymyšlený, funguje v Polsku, v Chorvatsku, stačilo to vzít a naprogramovat. Proč se tak nestalo, jsem dodnes nepochopil.

Občas se mluví o tom, kdy už konečně ceny bytů v Česku nebudou tak rychle růst, nebo dokonce klesnou. Stane se to vůbec někdy v dohledné době?

Nestane se to ještě hodně dlouho, protože podle mě reálná cena bytů v Praze je přes 10 tisíc eur za metr čtvereční a my na té ceně prostě ještě nejsme. Bavíme se o centru Prahy, která má stejnou, ne‑li vyšší hodnotu než rakouská Vídeň, a to jak komerčně turisticky, tak k životu. Cena za metr čtvereční ve Vídni je minimální cena, kam se ceny v Praze dostanou, a dle mého názor půjdou ještě výše. Historická hodnota našeho hlavního města je obrovská a investičně tak půjde jen nahoru. Podle mě je stabilní růst o pět až deset procent ročně v závislosti na lokalitě věc nezastavitelná. Bohužel ty ceny rostou a asi i porostou rychleji, než jak se zvyšují naše mzdy, a je otázka, jestli nějak nepomoci lidem, kteří si byt pro vlastní bydlení chtějí pořídit. Tím nástrojem mohou být mezigenerační hypotéky, diskutovalo se o nich, ale nejsou. V Chorvatsku probíhá dneska zase obrovská diskuse o tom, že bude stát vracet lidem při nákupu nemovitostí DPH, aby právě podpořil jejich prodej.