Místo nových bytů a kanceláří přibývá bankrotů

Zatímco za poslední dekádu byly investice do nemovitostí sázkou na jistotu výdělku, chytit se letos na tomto trhu nebylo vůbec snadné. Přišel pokles cen, bankroty i rizika, o kterých se investorům a developerům ještě před dvěma lety ani nezdálo. Místo výdělku, sčítali obvykle ztráty. Za vítěze letošního roku je tak spíš potřeba pokládat ty investory, jejichž portfolio ztratilo na hodnotě nejméně, upozorňuje senior analytik Colliers Josef Stanko. A příští rok nejspíš nebude o moc lepší.

Nepříznivý vývoj postihl drobné i velké hráče. Na českém trhu zkrachovaly dříve významné investiční skupiny jako Premiot nebo WCA International. V Německu se položily celé developerské skupiny – i ty s dlouhou historií. Například Gerch Group po sobě zanechala rozestavěné nemovitosti v hodnotě čtyř miliard eur. Nejisté je tak znovuotevření velkolepé budovy Quelle v Norimberku – komplexu plného kanceláří, obchodů i bytů.

Developery, z nichž většina si na výstavbu půjčuje, potrápily nezvykle vysoké úrokové sazby. Ne vždy také platilo zavedené – co postavíme, to obratem prodáme, nedalo se spolehnout na to, že investované peníze se rychle vrátí. Nepomohlo ani dříve vyhlížené zlevnění pozemků, jimiž se obvykle ručí bankám. Pokles cen udělal nové projekty mnohem rizikovějšími.

Nelakujme si budoucnost narůžovo. Mnoho stavebních firem se začne dostávat do problémů.

Řada developerů včetně těch českých se snažila lákat kupující na nejrůznější akce v podobě voucherů na vybavení či garážové stání, později došlo i na faktické slevy. Kdo mohl zaplatit hned, ušetřil nejvíc.

„Ekonomické zpomalení posledních let se na realitním trhu projevuje samozřejmě velmi výrazně. Do určité míry je to způsobeno i tím, že účastníci realitního trhu měli na letošek poměrně velká očekávání, že se situace začne zlepšovat, což se však nestalo,“ míní partnerka a advokátka Taylor Wessing Česká republika Markéta Cvrčková.

Počet vydaných stavebních povolení na nové stavby od ledna do října klesl meziročně o 15 procent. Volnější ruce úřadů nakonec nevyužili ani pražští developeři, a to navzdory obřímu deficitu, který město ve výstavbě bytů má. „Nová výstavba prostě nedávala ekonomický smysl,“ vysvětluje hlavní analytik největší české developerské společnosti Central Group Ondřej Šťastný. Na vině podle něj nejsou jen vysoké úrokové sazby, ale i stále vysoké ceny stavebních prací a materiálů, které výš vyhnala i válka na Ukrajině. „Ceny některých materiálů už sice mírně klesly, v průměru jsou ale pořád o 40 procent výš než na začátku roku 2021,“ dodává Šťastný.

Přidušené Brno a velká nula kanceláří

Podobná situace panuje i v dalších městech. „Naší společnosti se sice podařilo kompletně doprodat jeden projekt a další velký zahájit, ale rádi bychom viděli větší dynamiku trhu, což je v dnešní ekonomické situaci těžko představitelné,“ uvádí Dalibor Lamka, předseda představenstva developerské skupiny Trikaya zaměřené na výstavbu v Brně a okolí.

Statistiky za celý brněnský trh ukazují mírné oživení – ve třetím čtvrtletí prodeje bytů oproti loňsku vzrostly téměř o 20 procent. Stále jsou však výsledky nesrovnatelné s tím, co bývalo zvykem dřív. Zatímco ve třetím kvartále se v Brně prodalo 125 nových bytů, dlouhodobý průměr za posledních pět let je zhruba 205.

Zcela pak stavební krize zmrazila trh s kancelářskými nemovitostmi. V Praze se za poslední rok a půl nezačala stavět jediná administrativní budova, což se brzy projeví. „Stávající projekty nebudou mít novou konkurenci a nájmy v nich půjdou nahoru,“ upozorňuje Stanko.

To může posílit vlnu insolvencí na straně nájemců – už se začínají objevovat. „Řešíme tyto situace, hledáme možnosti úspor v nájemních smlouvách či ukončení nájemních smluv. Nebo naopak řešíme možnosti zvyšování nájemného,“ popisuje stav trhu Cvrčková z Taylor Wessing.

2024: Na ospalém trhu přibude firem v potížích

Žádné překotné změny nebo skokové zvýšení poptávky či nabídky nepřinese ani příští rok. „I při poklesu základní úrokové sazby se nedá počítat se zásadním snížením úrokových sazeb u hypotečních úvěrů,“ míní ředitel v oddělení stavebnictví a nemovitostí Deloitte Petr Hána a dodává: „Trh se bude vyvíjet velmi podobně jako letos. Bude spíše vyčkávat. Pokud se neobjeví nějaké zásadní pozitivní faktory.“

Development si hodně slibuje od snižování úrokových sazeb. Analytici ovšem upozorňují, že jejich propisování od centrální banky na komerční trh nebude nijak překotné. České banky jsou totiž poměrně konzervativní a averzní k riziku. Stále budou klást důraz na bonitu žadatelů o úvěr a bonitu zastavovaných nemovitostí. Ostatně ani červencové snížení limitu výše splátek dluhu k čistému měsíčnímu příjmu, které ČNB umožnila, se zatím na hypotečním trhu nijak zvlášť neprojevilo.

„Hypoteční krize tu je a bude dál. Stavební firmy budou muset zdražovat svoji práci, developeři pak zdraží byty. Nelakujme si budoucnost narůžovo. Mnoho stavebních firem se teď začne dostávat do problémů,“ varuje generální ředitel stavební společnosti Thierra Václav Stehno.

Trh bude brzdit i nedostatečná nabídka vyvolaná zpomalením výstavby v předchozích letech. „V našem prostředí bude stále zájem o kvalitní kanceláře a skladové nemovitosti, pokud se ale takové dostanou na trh,“ uvádí Stanko.

Ceny bytů v Česku

Zvětšit přes celé okno

Změny tak budou mít v příštím roce spíš podobu mikrotrendů na pozadí, tedy uvnitř developerských a stavebních firem. Dál poroste například zájem o institucionální bydlení, které se už pro Čechy stává ekonomicky výhodnějším než vlastní byt. „Očekává se, že i stát bude chtít rozvíjet a podporovat projekty dostupného nájemního bydlení prostřednictvím municipální výstavby,“ připomíná Hána. A na řadu se zřejmě dostane také dlouho opomíjená výstavba zdravotnických zařízení a specializovaného ubytování pro seniory, kteří se díky úsporám začínají stávat investičně zajímavou skupinou klientů.

Vnímaví developeři se pod vlivem cen stavebních prací soustředí na inovace, aby stavěli efektivněji a levněji. „Jakékoliv technologii, která to umožní, patří budoucnost. Jestli to bude moderní panelová či dřevěná prefabrikace, nebo budeme tisknout domy v 3D, to opravdu nevím, jsme na začátku procesu. Změna je ale nezbytná, protože stavíme draze, pomalu a stavební firmy potřebují mít na stavbě mnoho pracovníků,“ uzavírá Dalibor Lamka.