Vlastní bydlení nemá být levné. Lidé si ho musí zasloužit, říká Martin Vašek

Loni v létě úroky z hypotečních úvěrů vylétly v průměru na více než šest procent, prakticky nejvýš v historii funkčního hypotečního trhu. Lidé vyčkávali, co bude dál, a hypotéky si nebrali. Domy a byty se prodávaly výrazně méně než dřív a ceny šly dolů. Jen ne tak nízko, jak mnozí čekali. Také úroky z hypoték klesají jen pozvolna. Podle šéfa Hypoteční banky Martina Vaška to tak může zůstat i několik let. Některé banky kvůli novým tržním rizikům o nové klienty ani nestojí. A jejich nejistotu ještě zvyšuje dění v legislativě.

Vedení Hypoteční banky jste převzal v době, kdy se hypoteční trh dostal do zřejmě největšího útlumu v historii. Jaký byl nástup do takto těžké doby?

Nebyla jednoduchá, ale v bankovnictví se primárně díváme na portfolio jako na celek. Plynou nám nějaké výnosy a čím delší máme produkt, tím větší máme ochrannou peřinu. Kdyby propadla poptávka po úvěrech dlouhodobě, museli bychom upravit nákladovou strukturu, a možná i distribuční model. Ale pokud je propad opravdu krátkodobý, není potřeba dělat velké zásahy. Propad poptávky v roce 2022 a částečně 2023 trval tři čtvrtletí, takže z našeho pohledu nešlo o nic dramatického. Naopak jsme měli příležitost podívat se, co je na trhu nového, a pracovat na inovacích. Oproti tomu v roce 2021 jsme řešili jen to, jak ten obrovský objem nových hypoték zpracovat a jak zajistit, abychom nedali úvěr těm, kteří ho nebudou schopni splácet. Pro mě jako bankéře není nejdůležitější velikost nového trhu, ale především kvalita hypotečního portfolia banky. Je potřeba se dívat na dříve poskytnuté úvěry zejména ze dvou pohledů: jak se postupně čerpají, což u těch na výstavbu často trvá až dva roky, a zároveň sledovat, jak klienti splácejí. Za devět měsíců mého působení v Hypoteční bance se nám portfolio stále drobně vylepšuje. To znamená, že schopnost klientů splácet je velmi dobrá. V objemu nesplácených úvěrů jsme hluboko pod jedním procentem.

Čím to podle vás je? Po krizi 2009 jsme přece viděli mnohem větší nárůst nesplácených úvěrů.

Faktorů je více. Ale tím hlavním je nezaměstnanost. Když padla americká banka Lehman Brothers a na trzích panovala veliká nejistota, podniky okamžitě reagovaly na snížení poptávky tím, že propustily zaměstnance. Nyní se nic takového nestalo. Míra nezaměstnanosti je na historicky nejnižší úrovni, pohybujeme se za poslední dva roky povětšinou mezi 3,5 a čtyřmi procenty. A to ukazuje obrovskou robustnost stavu naší ekonomiky. Firmy se dokázaly s tou velice těžkou situací na trhu poprat. Samozřejmě vidíme, že na některé skupiny obyvatelstva dopadá inflace mimořádně tvrdě. Ale je nutno dodat, že hypoteční úvěr si většinou berou movitější lidé nebo střední třída a na tu nemá inflace tak tvrdý dopad jako na občany s nízkými příjmy.

Žádná krize. Objem nových hypoték není pro bankéře to nejdůležitější. Jde především o to, jak lidé zvládají splácet své dluhy.

Útlum trhu z něj v posledních měsících vyhnal menší poskytovatele hypoték. Jak pokles konkurence hodnotíte? Před útlumem byla konkurence veliká, což bylo také jedním z důvodů, proč sazby klesaly na historicky nevídané úrovně.

Rok 2021 byl extrémně konkurenční, ale nemyslím si, že by v roce 2023 konkurence byla méně ostrá. Někteří menší hráči se stáhli. Hypoteční prostředí je dnes relativně složité – jednak kvůli vysokým nárokům na likviditu a kapitál, protože obojího je pro poskytování hypoték třeba ve velkých objemech, a také kvůli potenciálním rizikům vyplývajícím z relativně volné možnosti splatit hypotéku i před koncem fixace. Banky jsou proto velmi opatrné a zvláště ty menší si pak velmi pečlivě hlídají, za kolik hypoteční úvěr dávají, aby za existujících rizik a výnosů pro ně byl profitabilní. Na druhou stranu konkurenční boj mezi pěti největšími bankami je pořád stejně intenzivní, pouze chybí ty menší banky. Drobná konkurence na nás ale nemá zásadní vliv.

Hra o předčasné splácení hypoték

Proč je pro banky prakticky neomezená možnost mimořádných splátek hypoték tak zásadní? Zákon o spotřebitelském úvěru ji otevřel v roce 2016 a nezdálo se, že by se na trhu v důsledku toho dělo něco až tak mimořádného.

Zákon o spotřebitelském úvěru dal spotřebiteli v souladu s evropskou legislativou jasné právo kdykoliv splatit spotřebitelský úvěr na bydlení. Pokud klient splácí v průběhu fixace úrokové sazby, zákon jasně vyjmenovává, za jakých podmínek je toto splacení bezplatné – je možné splatit čtvrtinu úvěru jednou za rok ve výročí smlouvy. A zároveň říká, že mimo tyto případy vzniká bance právo na vyplacení účelně vynaložených nákladů, které jí vzniknou s onou mimořádnou splátkou. Zákon sám už ale nijak nestanoví, jak se mají účelně vynaložené náklady přesně spočítat. To bylo problematické vždycky, teď to ale umocňuje situace na trhu. V okamžiku, kdy jsou úrokové sazby pro nové úvěry kolem šesti procent, je velké riziko, že začnou v budoucnu výrazněji klesat. Právě v té chvíli mohou chtít klienti ve velkém hypotéky refinancovat, protože proč by zůstávali v hypotéce za šest procent, když ji mohou získat třeba za tři. Banka pro ně ale musí mít peníze zajištěné po celou dobu fixace a náklady vzniklé z předčasného rozvázání fixace jsou právě ty účelně vynaložené. Klient má zaručeno, že si může transparentně jejich případnou výši dopředu spočítat. Dnes jsme ovšem v mimořádně složité situaci. Není úplně jasné, zda projde novela zákona o spotřebitelském úvěru a v jaké míře budou moci banky klientům přeúčtovat zmíněné náklady předčasně splacených hypotečních úvěrů. Za normálních okolností jsou banky mimořádně dobré v tom, že si dokážou spočítat riziko a promítnout ho do cenotvorby. Ale k tomu je zapotřebí znát přesná pravidla hry, a ta teď nejsou.

Schválení novely zákona o spotřebitelském úvěru s pravidly pro předčasné splacení může snížit úrokové sazby o několik desetin.

Už byste tedy potřebovali, aby bylo rozhodnuto?

Hlavně bychom potřebovali, aby bylo rozhodnuto správně. Ideálně během podzimu s implementací pravidel od začátku příštího roku. V novele je navrženo přechodné období osmi měsíců, takže se nová pravidla začala aplikovat až od 1. září. Tak abychom je mohli zohlednit v naší cenotvorbě.

Co byste považoval za správné rozhodnutí?

V aktuálně platném znění dává zákon o spotřebitelském úvěru klientovi mimořádné možnosti, jak splatit během fixace až čtvrtinu původní výše hypotéky každým rokem bez sankce. V mimořádných situacích, jako například v případě úmrtí v rodině, může splatit dokonce všechno. Nově by měla do zákona výslovně přibýt i možnost splatit v případě, že dochází k vypořádání společného jmění manželů. A to je správné. Ale nejde to aplikovat vždy a všude. V návrhu novely je proto stanoveno, že pokud se klientova mimořádná splátka nevejde pod zákonem vymezená osvobození, bude mít banka nárok na zaplacení účelně vynaložených nákladů. Je tam také nastavena maximální hranice těchto nákladů ve výši dvou procent z mimořádné splátky úvěru. Zároveň je vhodné zdůraznit, že se nejedná o poplatek, to znamená, že když bance účelně vynaložené náklady z rozvázání fixace nevzniknou, nemůže po klientovi z tohoto titulu žádné peníze chtít. A bance vzniknou náklady jen tehdy, pokud klientova sazba na úvěru bude vyšší, než je zrovna výše sazeb na trhu.

Proč je pro vás zrovna takové řešení důležité?

Můžeme díky němu mimo jiné dál poskytovat dlouhodobé fixace, které pomáhají stabilizovat nemovitostní trh a klientům řídit jejich rozpočet. Podívejte se, jak vypadá trh třeba ve Španělsku nebo v Polsku. Funguje na takzvaných floatových sazbách, které se mění pružně podle aktuálního vývoje krátkodobých zápůjčních sazeb. Veškeré riziko kolísání úrokových sazeb v takovém případě nesou dlužníci. Růst sazeb tak okamžitě dopadá na klienty a řada z nich musí své nemovitosti prodávat. To trh podkopává.

Uvažovali jste o tom, že pokud by novela zákona nebyla schválena, přestali byste dlouhodobé fixace nabízet?

Musím se chovat s péčí řádného hospodáře a dělat to, co je výhodné pro firmu. Pokud nejsem schopen riziko napočítat a dát do standardní cenotvorby, musím udělat opatření, abych ho zmenšil. Pak samozřejmě dlouhodobé fixace nemusí být dostupné vůbec, nebo jen pro některé typy klien­tů. Ostatně už dnes, když se podíváte na nabídky bank, jsou desetileté fixace výrazně dražší než ty kratší. A prakticky nikdo si nyní desetiletou fixaci nezvolí. Z pohledu nákladů na zajištění peněz je teď přitom desetiletý úvěr levnější než pětiletý, jen ty náklady na výše diskutované riziko, které banka nese, jsou tak velké, že nám neumožňují tyto fixace podporovat.

I energeticky šetrné bydlení může Čechům zlevnit hypotéku. V Belgii zákon hrozí sankcemi, když lidé neúsporné bydlení neopraví. My jsme od toho hodně daleko.

Mohl by se tedy po schválení novely rozdíl ve výši sazeb mezi pětiletými a desetiletými fixacemi zmenšit?

Ano. Mohlo by to být v řádu desetin procenta.

Na rychlé snížení sazeb se neblýská

Trh hypoték pomalu ožívá, nových hypoték v květnu a v červnu přibylo, sazby mírně klesly. Dá se říct, že se tedy vrací do rovnováhy?

Vůbec jsme tu neměli vypjatou situaci. Akorát trošku nižší poptávku. Když si Češi vezmou úvěr, jsou oproti některým jiným národům opravdu odhodlaní ho splatit. Dá se říct, že jsou tedy v půjčování opatrní a citliví na vnější podmínky. Teď nálada na trhu začíná pomalinku rozmrzat. Pomáhá tomu i pokles cen starších nemovitostí na „second­handovém“ trhu, lidé jsou schopní vyjednat si i větší individuální slevu. Když se podíváme na data z našeho HB indexu, vidíme, že mezi nabídkovými a realizovanými cenami je rozdíl pět procent. Historicky to bývalo kolem dvou procent. Platí přitom, že jestli je úroková sazba z hypotečního úvěru 5,8 nebo 5,9 procenta, je pak jedno, když koupíte nemovitost za lepší peníze. Jinými slovy: dřív jste si mohli sice vzít hypotéku třeba o tři procenta levněji, ale dneska jste schopní vyjednat mnohem lepší cenu nemovitosti, takže se to více než kompenzuje. Ale bude samozřejmě chvíli trvat, než se trh zase dostane do manických stavů, kdy všichni klienti budou chtít nakupovat.

Nicméně pokles sazeb v řádu desetin se nezdá být nijak rychlý. Vy sám jste letos v březnu v rozhovoru pro Hospodářské noviny řekl, že rychlost poklesu úrokových sazeb bude záležet na rychlosti poklesu inflace. Ta v posledních měsících výrazně zpomalila. Proč tedy nevidíme i u hypotečních sazeb výraznější pokles?

Protože inflace ve výši 8,8 procenta, jakou jsme viděli v červenci, znamená pořád velmi významná čísla – úplně mimo vývoj trhu za posledních deset let. Česká národní banka začne snižovat svou základní úrokovou sazbu, až uvidí, že se inflace skutečně snižuje k jejímu cíli kolem dvou až tří procent. A já nesdílím pozitivní očekávání, že inflaci trvale na dvou procentech budeme mít v příštím roce. Bude to trvat výrazně déle. Vzpomeňme, jak dlouho jsme tu měli kvantitativní uvolňování a nic se nedělo, teprve po několika letech se zažehla jiskra a inflace začala růst. Stejné to bude i s jejím poklesem, a tedy i s poklesem úrokových sazeb. Jak jsem říkal v březnu, očekávám pokles sazeb z hypoték, ale zásadnější pod pět procent uvidíme opravdu až za několik let.

Výrazným trendem poslední doby je udržitelnost. Očekáváte, že by se mohla výrazněji promítnout do výše úrokových sazeb?

Je to věc, ke které směřuje regulace a Evropa. Naše banka se musí přizpůsobit. Vnímám i společenskou roli, kterou banky hrají, a myslím si, že je dobré, abychom podporovali úsporné bydlení. Když klient kupuje nemovitost, která má energetický štítek A nebo B, v hypoteční bance mu už standardně dáváme slevu 0,1 procentního bodu. Po celé léto máme akci a zdvojnásobili jsme ji dokonce na 0,2 procenta. Víme, že z pohledu regulace přijde diskuse o kvalitě zástav, protože samozřejmě když nemovitost nebude splňovat energetické nároky, bude nutné do ní investovat. Nechceme jít cestou negativní motivace, ale nedá se vyloučit, že regulace nás bude nutit k tomu, abychom i v podmínkách úvěru zohledňovali kvalitu nemovitosti z pohledu spotřeby energií.

Může tedy v budoucnu regulace způsobit, že starší nemovitosti se stanou obtížně prodejnými, protože budou obtížně financovatelné?

V některých zemích, například v Belgii, kde podniká naše mateřská KBC, zavedli zákon, podle nějž musíte zakoupenou nemovitost, pokud má energetický štítek horší než B, do pěti let od koupi opravit. Jinak dostanete od státu sankci. Kdyby se něco podobného zavedlo i v Česku, může to mít na ceny starších nemovitostí vliv. Zároveň si ale myslím, že od toho jsme ještě hodně daleko. A podle mě je lepší jít cestou pozitivní motivace právě například formou slev.

Renesance stavebního spoření je logická

V letech 2008 a 2009, když byly sazby z hypoték podobně vysoko jako nyní, část zájemců o půjčku odsály úvěry ze stavebního spoření. Vrací se nyní jeho obliba?

Klienti mají nějakou potřebu získat peníze na bydlení a uspokojují ji skrze různé produkty. Zatímco hypoteční produkty jsou typicky vhodné pro velké investice typu nákup nemovitosti či totální rekonstrukce, stavební spoření se vrací k tomu, k čemu bylo stvořeno. Zajištěné úvěry ze stavebního spoření financující podobné investice jako hypotéky ustupují flexibilnějším nezajištěným úvěrům ze stavebního spoření, jejichž cílem je financování menších investičních záměrů a rekonstrukcí. Zároveň je stavební spoření schopno profinancovat i věci, které není možné financovat z klasické hypotéky, například družstevní bydlení. V tomto případě dnes ani klienti nenajdou na trhu jinou možnost, než je právě stavební spoření. Protože běžné nezajištěné spotřebitelské účelové úvěry na bydlení jsou limitované objemy zhruba do jednoho milionu korun a dobou splácení do deseti let. Kdežto úvěr ze stavebního spoření je možné splácet až 25 let a může být až na 3,5 milionu korun. Nyní zažívá renesanci družstevní bydlení. Je u něj výhoda, že klient skládá na začátku menší objem peněz, než je minimálně obvyklých 20 procent hodnoty nemovitosti v případě nákupu do osobního vlastnictví přes hypotéku. Tento nákup družstevního podílu umožňujeme financovat úvěrem ze stavebního spoření a na zbylou hodnotu bytu má pak klient od družstva dlouhý úvěr až třeba na 35 let.

Ale třeba tu zmíněnou rekonstrukci je přece také možné financovat hypotékou. Když mám dům či byt splacený, nic mi nebrání vzít si hypotéku na rekonstrukci.

Nebrání, ale je to jako jít s kanonem na vrabce. Musíte zajistit celou nemovitost, i když potřebujete úvěr řádově ve statisících korun. Další věc je, že u většiny bank je minimální objem hypotéky 500 nebo 600 tisíc korun. I vzhledem k nutnosti zástavy si myslím, že má smysl řešit hypotékou až částky od milionu a půl výš. Stavební spoření je nejvhodnější pro úvěry od 300 tisíc korun do milionu a půl. A úvěry do 300 tisíc je zase lepší pokrýt standardním spotřebitelským úvěrem. Je pro klienta administrativně nenáročný, je možné ho získat jednoduše a splácet flexibilně.

Martin Vašek (46)

Od loňského listopadu je generálním ředitelem Hypoteční banky a ČSOB Stavební spořitelny. Pro skupinu ČSOB pracuje už 18 let. Začínal na pozici ředitele útvaru Podpora finančních trhů, kde zodpovídal za zpracování obchodů na kapitálových trzích. Později pracoval také pro ČSOB Penzijní společnosti a KBC Asset Management. Byl také finančním ředitelem Hypoteční banky.

Foto: Lukáš Bíba

I u stavebního spoření se teď ale diskutuje o legislativní změně. Vláda navrhuje snížení státní podpory na polovinu. Jak by to podle vás ovlivnilo trh?

Stavební spoření bude dál zajímavé jako spořicí produkt. Ale už nebude jenom na střádání peněz, což je účel, proč ho Češi poměrně silně využívali. Úkolem stavebních spořitelen bude do budoucna daleko více ukázat výhody levného úvěru, který je součástí spořicí smlouvy. Podstatou stavebního spoření je – a to je i praxe z Německa, odkud jsme tento produkt převzali –, že klienti se nejprve naučí spořit a pak si berou výhodný úvěr, který má nižší sazbu než hypotéka. Vždyť dnes se například sazby řádných úvěrů ze stavebního spoření pohybují kolem 3,7 procenta.

Hovořil jste o rostoucí oblibě družstevního bydlení. Nicméně v posledním HB indexu jste také upozornili, že dál poroste zájem o nájemní bydlení i jeho nabídka. Jak to může do budoucna ovlivnit chuť lidí brát si hypotéku?

Nebojím se vůbec, že budeme mít málo hypotečního byznysu. Poptávka po vlastním bydlení je v Česku trvale velmi vysoká. I díky imigraci nás brzy bude k 11 milionům a všichni musí někde bydlet. Zároveň jsem ale také toho názoru, že je vhodné, aby lidé nebyli nuceni kupovat si vlastní bydlení příliš brzy, ale aby měli možnost žít prvních pár let v nájmu, mohli si vyzkoušet mobilitu, a teprve když zakládají rodinu, si mohli byt za rozumnou cenu koupit.

Proč je to důležité? Kvůli zdravějšímu nemovitostnímu, potažmo hypotečnímu trhu?

Ano, lidé si budou kupovat byty později, když už mají nějaké nakumulované finance. My jako banka samozřejmě musíme být schopni ohodnotit klienta i v osmnácti letech. Ale z pohledu jeho vyspělosti si myslím, že nájem po určitou dobu není nic špatného.

Města a stát se mají postarat o ty, kdo si nemohou dovolit platit nájem. To ale neznamená, že mají dostat byt zadarmo.

S tím ale souvisí otázka dostupnosti bydlení, protože i nájmy jsou v Česku relativně vysoké. Jak si v tom podle vás stojíme?

Dostupné bydlení tady jednoznačně je. Jen si musíme uvědomit, že každý nemůže bydlet ve vlastním. Jsem toho názoru, že to ani není zdravé. Měla by to být pečlivá volba. Člověk se má snažit a vlastní byt si zasloužit. Jiná věc je nájemní bydlení. Každý má mít kde bydlet a v tomto vidím nezastupitelnou roli měst a státu, aby se postaraly o ty, kteří jsou ve složité sociální situaci a nemohou si dovolit nájem platit. To ale neznamená, že mají dostat byt zadarmo.

Proč by se měl člověk snažit o bydlení?

Všechny krásné věci včetně lásky vznikají tak, že člověk prochází něčím těžkým. Pokud něco dostane lehce a zadarmo, nemá to pro něj takovou hodnotu, jako když se musí snažit, vybojovat si to. Třeba pravidelně spořit a našetřit si na prvních deset procent nemovitosti. Pak si ji koupit, zařídit a splácet. Tím si k ní vytváří vztah, uvědomí si její hodnotu. Vzniká emoční pouto a touha starat se pořádně o svůj vlastní byt či dům.