Ceny nemovitostí neklesnou. Srazí je jen příchod obří ekonomické krize

Zájem o koupi nových bytů sice v poslední době klesl, doufat, že díky tomu spadne i jejich cena, by ale bylo bláhové. Podle Jiřího Vančury, jenž působí v Trinity Bank jako ředitel úseku nemovitostního financování, je tu stále mnoho faktorů, které budou držet ceny nahoře. Ceny prý neklesnou ani u starších bytů v dobrých lokalitách. Přesto se právě nyní na trhu mohou objevit zajímavé nemovitosti ke koupi, protože tu budou lidé, kteří z nějakého důvodu budou muset své byty a domy prodávat.

Realitní trh v posledním roce takřka zamrzl, zažil jste za dobu svého působení na tomto trhu něco podobného?

Nic podobného za posledních deset let nepamatuji. Příčina je zřejmá, úrokové sazby byly dlouho hodně nízko, a v posledním roce a půl je ČNB najednou zvedala ve snaze bojovat s rostoucí inflací. Když se repo sazba ocitla v lednu loňského roku na třech procentech, začali jsme na trhu pozorovat ochlazení. Reagovali jsme na to tak, že jsme začali klientům poskytovat eurové financování. Poptávka po něm byla vysoká hlavně v první polovině loňského roku, kdy se nůžky mezi stoupajícími korunovými a stagnujícími eurovými sazbami široce rozevřely. Pak ale začaly růst i úrokové sazby v eurozóně. K zamrznutí celého trhu pak došlo loni v létě, kdy sazby v Česku vyskočily na sedm procent.

Spousta lidí poptávku po bydlení kvůli vysokým sazbám odložila. Kdy by se podle vás mohli tihle kupci na trh vrátit? Občas se jako hranice zmiňují sazby ve výši tří procent, kdy se splátka hypotéky začíná zhruba rovnat výši nájmu.

Lidé by se mohli vracet už při vyšších úrokových sazbách. Kdo si kupuje bydlení pro svou potřebu, zažil v poslední době velký šok. Sazby se z úrovně dvou procent ocitly najednou na sedmi procentech, což byla výše, kterou trh již řadu let neznal. K tomu připočítejte, že mnozí z těchto lidí se bojí budoucnosti a příchodu ekonomické recese. Když ale budou sazby na úrovni sedmi procent ještě rok, rok a půl a pak začnou klesat, tak už si řada z nich při sazbách kolem pěti procent začne hypotéky pořizovat. Nezapomínejte, že hypotéku si často berete na dvacet i více let a mnohdy je lepší využít situace na trhu a koupit nemovitost o deset procent levněji a pak pár let platit vyšší úrok než čekat, až sazby spadnou o hodně níž.

Developeři mají nejrůznější nápady. Třeba třicet kilometrů od hor postavit „horské“ apartmány.

Jak na zamrznutí trhu s hypotékami reagovali developeři?

Developeři a samozřejmě i banky mnohem pečlivěji hodnotí jednotlivé projekty. Některým menším hráčům, pro které není development jejich hlavní byznys, to najednou přestalo dávat smysl, protože potřebovali jen na úroky mnohem větší finanční rezervu. Navíc se v té samé době razantně zvedaly ceny stavebního materiálu, energií a ty se ještě měnily velmi rychle. Developeři si tak mnohdy ani nebyli schopni namodelovat, za kolik daný projekt postaví. Tudíž se začalo stavět méně. Zatímco dříve, když byly peníze levné, rozjel developer pět projektů, teď spustí dva, u kterých ví, že jsou v dobré lokalitě a vždy je prodá.

Zlepšila se situace alespoň v tom ohledu, že už se ceny vstupů nemění tak rychle a razantně?

Máme zprávy, že developeři už jsou schopni se stavebními firmami zafixovat ceny, což ještě pár měsíců zpět vůbec nebyla jednoduchá disciplína. Ale cenová hladina už je vyšší a níž se jen tak nevrátí. Stejně jako se nevrátí záporné úrokové sazby. Developeři jsou tak nyní schopni predikovat nákladovou stránku, nejsou ale zase schopni odhadnout, kdy se zvedne poptávka. Trh je tak obecně ve velmi komplikované situaci.

Přijdou podle vás krachy developerů?

Krachy asi přijdou. Z trhu zároveň může zmizet mnoho příležitostných developerů, kteří se rekrutovali třeba ze stavebních firem, jež měly někde pozemek. Často šlo o projekty na horách nebo v podhůří. My jsme v tomhle ohledu byli opatrní už dva roky zpátky, kdy za námi tenhle typ developerů přicházel s různými návrhy. Třicet kilometrů od hor chtěli například postavit „horské“ apartmány. V té době se to možná vlivem vysoké poptávky zdálo jako dobrý nápad, ale byl to ve skutečnosti nesmysl. Tyhle firmy nemusí zkrachovat, jen přestanou dělat development. Krachy naopak mohou přijít u developerů, kteří ve velké míře využívali dluhopisové financování. Pokračovat za takto vysokých sazeb s emisemi dluhopisů a refinancovat je, to bude velmi obtížné.

Myslíte, že mohou ceny novostaveb klesnout?

Aby zlevnily, musela by opravdu přijít obrovská ekonomická krize. Ona teď sice spadla poptávka, je tu ale stále mnoho dalších faktorů, které ceny drží nahoře. Bytů se stále staví málo, a poptávka tak pořád vysoce převyšuje nabídku. Příčinou jsou dlouhé povolovací procesy a byrokracie s tím spojená. My teď třeba jednomu klientovi schvalujeme development na pozemku, který koupil v roce 2008 a teprve nyní získal stavební povolení. Čtrnáct let tak měl vázané peníze, za které pozemek koupil, musel rovněž investovat do projektantů, architektů a měl s tím spoustu dalších nákladů. Teprve nyní vstupuje do výstavby, z níž vzejdou byty, které bude moct prodávat. Takový developer určitě zlevňovat nebude. Spíš připraví projekt pro nájemní bydlení a prodá ho nějakému fondu, který hledá konzervativní uložení peněz. Takže u novostaveb ceny klesat nebudou. A nebudou klesat ani u starších bytů v dobrých lokalitách. Určitě se ale právě v této době objeví zajímavé příležitosti ke koupi, protože tu teď budou prodávající, kteří z nějakého důvodu budou muset nemovitosti prodávat. Ale nebude jich zase až tak moc, jak někteří možná i očekávají.

Když zmiňujete nájemní a družstevní bydlení, chce se v něm výrazněji angažovat i Trinity Bank?

I pro nás je to aktuální téma, už rok a půl máme připravený produkt na financování pro větší družstva. Pro nás je to zajímavé už z toho důvodu, že historické statistiky ukazují, že míra nesplácení takových úvěrů je extrémně nízká. Družstevní výstavba má u nás velkou tradici a v posledním desetiletí je to rychle se rozvíjející forma výstavby.