Jan Sadil: Vlastní bydlení je na ústupu. Lidé se smiřují s nájmy

Ve finanční sféře strávil téměř 30 let. Coby dlouholetý šéf Hypoteční banky se například podílel na utváření tuzemského hypotečního trhu. Loni v září však přišla překvapivá zpráva: Jan Sadil byl odvolán z představenstva ČSOB a tím skončila i jeho kariéra v bankovním sektoru.

V únoru Sadil odstartoval svoji novou profesní etapu, když se ujal vedení společnosti JRD. Ta se věnuje především developmentu. Aktivní je však i v energetice, likvidaci odpadů či pronájmu nemovitostí. „To jsou pilíře, na nichž bychom měli dál růst. O rozšíření portfolia se zatím nebavíme,“ říká.

Jak Sadil sám říká, jeho společnost má nyní štěstí, že většinu velkých bytových projektů dokončila loni a už je stihla i prodat. „Teď tedy nemáme rozestavěné tisícovky bytů, u kterých bychom se báli, zda je prodáme.“ Ekonomické zpomalení ale podle jeho slov nebude trvat věčně. „Vidíme a víme, že poptávka v Praze po bytech bude a je. Stále je tu větší zájem, než je nabídka bytů. To, že se na konci dne najde buď kupující, či fond, který bude postavené byty pronajímat, je jisté.“ Právě příklon k nájemnímu bydlení je jednou z velkých změn, které se nyní na realitním trhu odehrávají.

Napadlo by vás před pár lety, že zcela změníte svůj profesní obor?

Ne. Rozhodně jsem to nikdy neměl tak, že bych se na chvíli zastavil a říkal si, co bych dělal, kdybych nebyl v bankovnictví. Spíše jsem si říkal, co bych v této oblasti dělal jiného.

Ještě v Hypoteční bance jsem dostal nabídku ze skupiny PPF od Jiřího Šmejce. Tehdy jsem skutečně zvažoval udělat změnu.

Před dvěma lety jste společně s manželkou založili soukromou základní školu, která je specifická vícetřídkami. Neplánoval jste se škole věnovat více?

Projekt školy je hlavně nápad manželky. Jsem sice spoluzakladatelem, ale řídí ji ona. Nebylo to tak, že založíme školu a já opustím bankovnictví. Měl jsem ale skutečně v hlavě nápad, že pokud bych odešel z banky, tak bych se ve škole angažoval více. Během čtyř měsíců volna, které jsem po odchodu z ČSOB měl, jsem třeba ve škole učil finanční gramotnost a snažil se trochu víc nasát školní atmosféru.

Mají dnešní děti dobré základy finanční gramotnosti?

Byl jsem v takzvaném třetím trojročí, tedy ve třídě, kde je šestá, sedmá a osmá třída, a upřímně mě překvapilo, že děti třeba o investování věděly poměrně dost. Krom denního bankovnictví, které braly jako samozřejmé, měly poměrně sofistikované otázky na téma akcií a jejich obchodování.

POPRVÉ NA DRUHÉ STRANĚ

Nechtěl jste v bankovnictví zůstat až do důchodu?

Určitě jsem o tom tak nepřemýšlel. Před pár lety, ještě v Hypoteční bance, jsem dostal nabídku ze skupiny PPF od Jiřího Šmejce. Tehdy jsem zvažoval, jestli bych neměl udělat změnu. Manželka mi dost pomohla, když mě přesvědčila, abych si v hlavě nastavil to, že nějaká změna může přijít. Rozhodl jsem se zůstat a pak přišla nabídka jít právě v roce 2017 do představenstva ČSOB.

Po svém náhlém odchodu z ČSOB jste pro server Peníze.cz uvedl, že takovéto změny jsou součástí práce každého manažera a musí se s nimi počítat. To jste byl opravdu vždy připravený na to, že můžete skončit ze dne na den?

Počítal jsem s tím. Manažerská práce je taková. Někdo vás najme na nějakou práci, a pokud splníte úkol, posune vás někam jinam. Kdybyste se zeptal mých bývalých kolegů, tak by vám potvrdili, že jsem si to uvědomoval. Podle některých jsem o tom mluvil dokonce až moc často.

Jak se vám usíná s vědomím, že můžete kdykoliv přijít o práci?

Nelze kvalitně dělat práci a neustále si něco takového říkat. Období, kdy jsem o tom nejčastěji přemýšlel, bylo právě v roce 2017, kdy jsem přešel z Hypoteční banky do ČSOB. Ta změna byla obrovská. Od produktu a lidí, které dobře znáte, jdete do univerzální a velké banky, jejíž portfolio je široké. Jsem soutěživý a chtěl jsem uspět. Na začátku jsem měl na starost speciální bankovnictví a pojišťovnictví, podléhaly mi všechny velké dceřiné společnosti ČSOB. Po roce jsem dostal na starost celé retailové bankovnictví, což mne vždy lákalo. Zároveň to byla i úleva, protože pokud dostanete na starost v bance jednu z nejnáročnějších pozic, tak vás ta firma nějakým způsobem oceňuje.

Po odchodu z ČSOB jste také řekl, že to pro vás bylo poprvé, co jste „stál na druhé straně“, tedy, že někdo propustil vás. Jaká to byla zkušenost?

Vlastně nemám pocit, že by mne někdo propustil, ale spíše že jsem splnil svůj úkol, na který jsem byl najat. Skutečně to beru tak, že jsme se dohodli, a ne že by mě někdo vyhodil. Byl jsem sám překvapený, jak jsem to vzal. Řekl bych velmi profesionálně. V minulosti jsem si myslel, že bych to psychicky zvládal hůře a třeba se z toho složil. Ve skutečnosti se mi i částečně ulevilo, ten zápřah byl enormní. Ale připouštím, že tam byla i jistá míra zklamání. Když mi někdo říkal, že taková změna může být pozitivní a zajímavá, tak jsem tomu nevěřil. Teď už to chápu.

Hrála ve vašem rozhodnutí jít do JRD i skutečnost, že jste původně vystudoval stavařinu?

Ne, to ne. Je to už skoro 30 let, co jsem ze školy. Po ní jsem šel do Komerční banky, abych dělal oceňování nemovitostí. To jsem dobře znal, protože můj tatínek má znaleckou firmu. Takže stavařina mě přivedla do bankovnictví, ale do JRD Group mě přivedlo něco jiného.

A co to tedy bylo?

Školka, kam chodily jak mé děti, tak děti zakladatele JRD Honzy Řežába. Samozřejmě jsme se znali i z trhu, protože Hypoteční banka byla dodavatelem hypoték pro projekty JRD.

Nájemní bydlení není investice na tři či pět let. Je to pro někoho, kdo má dlouhodobý investiční horizont a ví, že dlouhodobý výnos určitě nebude na úrovni stávajících úrokových sazeb, ale o něco níže.

Jak moc má k sobě blízko development a hypoteční bankovnictví?

Ani jedno nemůže bez druhého fungovat. U velkých projektů se bez bankovního financování prakticky neobejdete. Určitě tedy nejdu do oboru, který by mi byl neznámý. Z pozice bankéře znám i naše konkurenty, kolegy a další, protože jsem s nimi jednal i jako dodavatel hypoték pro jejich klienty.

FIRMA JAKO FIRMA

Jaký je rozdíl mezi řízením banky, kde máte na starosti tisíce lidí, a vedením firmy se 160 lidmi?

V ČSOB pode mě spadalo 3500 lidí, ale když jsem šel kdysi do Hypoteční banky, bylo v ní něco přes 200 lidí. Tedy jen o trochu více, než je v JRD. Ty lidi častěji znáte jménem a víte o nich více. K tomu se teď i vracím. Samotná práce je ale podobná. V pozici manažera je jedno, jestli jde o ČSOB či JRD, máte pod sebou nějakou skupinu blízkých osmi či deseti lidí, které řídíte. Jen tady mám navíc čas se naučit i jména těch, kteří jsou ještě pod nimi.

Co váš nástup do čela JRD pro firmu znamená?

Můj příchod je jen završením změn, které se ve společnosti začaly dít v září loňského roku. Z malé rodinné firmy se stala společnost se zhruba 160 zaměstnanci. Největší nárůst se udál v posledním roce. Po 20 letech si Jan Řežáb uvědomil, že jeden člověk nemůže nastavovat vize, koncepce a ještě firmu řídit na denní bázi.

Jak si představujete vzájemné fungování? Dokonce jste uvažovali, že byste měli i sdílenou kancelář.

Nakonec mám kancelář vlastní. Minimálně jednou týdně jsme spolu delší dobu, potkáváme se ale častěji. Teď jsem ve fázi poznávání jeho agendy. Také jsme si najali kouče, který nám pomohl zjistit, v čem jsme si podobní a v čem se lišíme. A kupodivu jsme si dost podobní. Jestli je to dobře, uvidíme. Přechod tak může být lehčí, ale zároveň to může znamenat, že se budeme málo doplňovat. Já tu podobnost beru jako pozitivum. Pak nám kouč také pomohl si nastavit naše očekávání a ta skloubit dohromady.

Lze vůbec řídit plně firmu, když tam zakladatel dál aktivně zůstává?

Zrovna dnes si Honza Řežáb dělal legraci, že je bez práce. Sám říká, že je majitel, ale už nemá tu výkonovou pozici. Samozřejmě že jako vlastník vliv má. Jak to bude vypadat v praxi, uvidíme až za čas. Je samozřejmě nereálné a nebylo by to ani pro firmu dobré, kdyby za sebou zavřel dveře a šel. Nepochybuji, že teď bude aktivnější ve strategii firmy, protože mu odpadne denní agenda.

Z ODPADU PLYN, Z PLYNU ENERGIE

Jaké jsou vaše vize, kam firmu chcete posouvat vy?

To je to, na čem teď pracuji. Dnes stojíme na několika pilířích. Development, pozemková banka, kdy vyhledáváme a scelujeme pozemky nejen pro nás, ale i pro jiné investory. Pak je to energetika a plazmové zplyňování odpadů. Poslední, zatím relativně malou nohou je entita, která je vlastníkem nemovitostí k pronájmu. To jsou pilíře, na nichž bychom měli dál růst. O rozšíření portfolia se zatím nebavíme. Myslím, že nás čeká dost práce v tom, co děláme teď. Regionálně jsme pak v Česku, na Slovensku a v Maďarsku. Co se týče developmentu, chceme se zaměřovat na větší územní celky, než je jen jeden blok.

Zmínil jste plazmové zplyňování odpadu, o co jde?

Samotná technologie je poměrně komplikovaná. Máme teď dva reaktory. Jeden větší, kde na hodinu provozu potřebujete 500 kilogramů odpadu, a druhý menší s kapacitou 100 kilogramů. Jsou ve vědeckotechnickém parku v Dubé u České Lípy. V reaktoru se odpad za extrémně vysokých teplot mění na syntézní plyn, který se čistí a chladí. Vedle toho je produktem i inertní struska. Teď řešíme, co všechno by z ní šlo udělat. Vypadá to, že by ji možná šlo využít v nanotechnologiích nebo ve stavebních materiálech. Zajímavější je ale využití syntézního plynu, který má vlastnosti srovnatelné se zemním plynem. Lze z něj vyrábět třeba elektrickou energii či teplo. Původní záměr technologie byl zbavit se nebezpečného odpadu, respektive odpadu obecně. V současné době se ale jeví jako velmi zajímavé energetické využití syntézního plynu.

Šlo by ho třeba posílat do trubek a využívat v klasických plynových kotlích?

Samozřejmě nejde se napojit na stávající trubky. Ale v principu by tento plyn měl fungovat i v dnešních plynových elektrárnách či kotlích, záleží na konkrétním typu a výrobci. Dnes jsme už v bodě, kdy si myslíme, že technologii plazmového zplyňování můžeme nabídnout ke komerčnímu využití prvním zákazníkům, se kterými již také intenzivně jednáme.

O jaké oblasti využití se bavíme?

Produkt je v tuto chvíli nejzajímavější pro průmyslové výroby – rafinerie nebo čistírny odpadních vod, kde by vhodným materiálem ke zpracování byl kal z odpadních vod. Kaly se dnes předsušují, a to i v případě, kdy se vyváží na skládku. A právě sušinu lze zpracovat v reaktoru, kdy vznikne struska a syntézní plyn, který lze využít na výrobu tepla či elektřiny. Ta by se pak mohla dále spotřebovávat právě v areálu daného průmyslového podniku či čistírny odpadních vod. Což je v podstatě jakýsi cirkulární systém. Teď jsou v jednání první komerční realizace v průmyslu. Čekáme, že první vybudovaná jednotka by mohla stát v horizontu jednoho roku, tedy v prvním pololetí roku 2024.

NÁJEM MÍSTO VLASTNICTVÍ

V rámci developmentu se zaměřujete na udržitelné bydlení. Co si mám pod tímto pojmem vlastně představit?

My říkáme zdravé bydlení. Mluvíme o tepelné, světelné, akustické, ale i psychické pohodě. Co považuji za klíčové já, je pak poslední pilíř, vzduchotechnika v bytech, tedy čerstvý vzduch. A jedna perlička. V jednom z projektů ve Strašnicích jsme udělali například ve fasádě budky pro rorýse.

Je pak metr čtvereční takového bydlení dražší? O kolik jste nad průměrnou cenou bytů?

Vy zmiňujete průměr, ale záleží na konkrétním projektu. Lze říci, že jsme o něco málo dražší, ale třeba o několik málo tisícikorun ve stejné lokalitě, vesměs je to velmi srovnatelné. Dnes jsou ceny bytů tak vysoko, že kdybychom byli výrazně dražší, tak nemáme byznys.

Zpomalení nebude trvat věčně. Víme, že poptávka v Praze po bytech bude a je. Stále je tu větší zájem, než je nabídka bytů.

Jaké teď chystáte projekty?

Rozestavěnou máme Císařskou vinici u Ladronky. Stavíme rezidenci Bella Vista v Tróji, dokončil se projekt Bohdaleckého kvarteta, kde se doprodávají poslední byty, a staví se například i v oblasti Kamýku. To jsou prémiové lokality. Bohužel těch je už dnes pomálu, takže se aktuálně díváme na oblasti s dobrou dopravní obslužností.

Jak vidíte další vývoj trhu s bydlením?

Jsme na začátku března. V minulosti vždy měsíce od března do června přinesly na hypotečním trhu oživení. Sám jsem zvědavý, jestli se to stane i letos, ale domnívám se, že v mírné formě ho lze očekávat. Další změna, která se na trhu děje, je příklon k nájemnímu bydlení.

Nyní mnoho developerů říká, že chtějí byty prodávat fondům, které se specializují právě na nájemní bydlení. Je to cesta, kterou se chce vydat i JRD?

Jednou z mých hlavních rolí v JRD je najít takového investora, který je dlouhodobý, a zároveň mu vybrat projekty či jejich část, aby to v tomto ohledu dávalo smysl. Nájemní bydlení není investice na tři či pět let. Je to pro někoho, kdo má dlouhodobý investiční horizont a ví, že dlouhodobý výnos určitě nebude na úrovni stávajících úrokových sazeb, ale o něco níže. Tenhle systém nájemního bydlení zatím v Česku nefunguje. Jsem přesvědčený, že dojde i ke změně myšlení v české populaci, která se bude pomalu přesouvat od vlastního bydlení kvůli jeho vysokým cenám, především v Praze, právě do nájemního bydlení. Investice do vlastního bydlení je bezpochyby dobrá investice. Při současných cenách bytů, relativně drahých hypotékách a regulacích ze strany ČNB ale není vlastní bydlení pro většinu lidí příliš dostupné. Předpokládám ale, že exkluzivní lokality se budou spíše prodávat, než že by šly do nájemního bydlení.

Evidujete pokles poptávky po vašich projektech?

Máme štěstí, že většinu velkých projektů jsem dokončili loni a už je prodali. Teď tedy nemáme rozestavěné tisícovky bytů, u kterých bychom se báli, zda je prodáme.

Teď už ale musíte řešit projekty, které se dokončí za tři či pět let.

Ono to zpomalení nebude trvat věčně, vidíme a víme, že poptávka v Praze po bytech bude a je. Stále je tu větší zájem, než je nabídka bytů. To, že se na konci dne najde buď kupující, či fond, který bude postavené byty pronajímat, je jisté. Takže nemyslím, že bychom naši výstavbu výhledově omezovali.

Existuje tu něco jiného, co by trh rozhýbalo, kromě poklesu úrokových sazeb?

Jednoznačně zrychlení povolovacích procesů. Na trh by šlo více bytů a možná by v rámci konkurenčního boje o něco klesy ceny. Rozhodně by se zastavil jejich další růst. Jsem přesvědčený, že se to musí stát. Přece není možné, aby tu byla dvojnásobná poptávka, než je nabídka.

S ohledem na to, že se teď moc neprodává, čekáte nějakou konsolidaci na developerském trhu?

Na to není univerzální odpověď. Zatím neregistrujeme frontu lidí, kteří by chtěli prodat svou firmu či projekty. Mohu ale říct, že jsme připraveni. Pokud by nějaký konkurent za námi s projektem přišel, tak nás to zajímá.