Investice do garáží slibují větší výnos než u bytů

Lidé, kteří chtějí při vysoké inflaci uložit peníze do nemovitostí, zvlášť těch pražských nebo brněnských, často nedosáhnou na tak velkou investici, jakou představuje koupě bytu. Hledají proto alternativu podobného typu. Jednou z variant je pořídit si garáž či stání v parkovacích domech.

Ještě před dvěma lety bylo možné garáž v hlavním městě koupit zhruba za 400 tisíc korun. Dnes se jejich ceny v průměru pohybují kolem 700 tisíc korun. V žádaných lokalitách – zejména u stanic metra nebo tam, kde jsou parkovací zóny – je realitní kanceláře nabízejí i za milion. Vzhledem k tomu, že byt 2+1 může vyjít až na sedminásobek, pro zájemce s menším množstvím volných peněz se „investiční“ garáže v posledních letech staly žádanou komoditou.

V čase roste i výše pronájmu garáží a zhodnocení takové investice představuje i několik desítek procent ročně.

„Češi všeobecně rádi investují do nemovitostí a garáže nejsou výjimkou. Jsou klienti, kteří se na vlastnictví garáží specializují. Pořizují si je proto, aby je následně pronajali,“ potvrzuje trend ředitel společnosti Fincentrum Reality Jaromír Mašek.

Zájem o koupi garáže či krytého parkovacího místa je také ve velkých krajských městech, největší je ovšem i při sedmdesátiprocentním nárůstu ceny za poslední dva roky právě v Praze a v Brně. „Nyní je hrubá výnosnost mezi čtyřmi a sedmi procenty ročně podle regionu. Pro zajímavost si to porovnejme s bytem, který se pohybuje mezi třemi a pěti procenty,“ popisuje realitní makléř Re/Max G8 Reality Iztok Toplak.

V dobrých lokalitách nese garáž stejně jako byt i pravidelné příjmy z pronájmu. „Pronajímatel si může říct o nájemné od 1000 do 2000 korun měsíčně s ohledem na lokalitu. Ceny ovlivňuje parkovací politika měst i to, kolik jich je na daném místě k dispozici,“ popisuje situaci ředitel M&M reality pro Prahu Jan Martina.

Realizované ceny garáží (v tisících korun za metr čtvereční)

Zvětšit přes celé okno

Investice do garáží mají díky tomu obecně kratší návratnost než investice do bytů. Není v nich tolik vybavení, které by mohl nájemník zničit, majitel nemusí většinou počítat s výdaji na obnovu interiéru.

Podle expertů obecně platí, že výhodnější a pro pronajímatele snazší je investovat do samostatně stojících garáží či míst v parkovacích domech, méně se už vyplatí parkovací stání v bytových domech. V posledním případě je nutné se společenstvím vlastníků domluvit přístup do domu další osobě, která v něm nebydlí. Další administrativa je spojena se zrušením tohoto přístupu i při ukončení samotného pronájmu.

Investice do garáží mají potenciál. Vzhledem k tomu, že jde o nedostatkovou komoditu, ani v době krize nezlevňují.

Nicméně i prodejů parkovacích stání v bytových či parkovacích domech v posledních letech přibylo. Rozhýbala je novela občanského zákoníku z roku 2020. Zrušila pro parkovací místa takzvané předkupní právo a není tak potřeba přednostně je nabízet dalším vlastníkům domu.

Nedostatkové zboží

Opatřit si garáž či parkovací stání na pronájem je o to lákavější, že zatímco byty v posledních měsících začínají zlevňovat, tomuto druhu investice realitní makléři předpovídají setrvalý vzestup. „Vzhledem k tomu, že garáže jsou nedostatkovou komoditou, nekopírují trend trhu s byty. Větší nárůst cen jsme evidovali v období covidové pandemie, kdy cena vzrostla v některých lokalitách až o 20 procent. K dalšímu nárůstu došlo po začátku konfliktu na Ukrajině,“ popisuje Martina.

Očekává se, že poptávka po garážích zesílí, což opět povzbudí růst cen. „Jednak je jich s přibývajícím počtem aut málo, takže poptávka ve velkých městech převyšuje nabídku, a zároveň je garáž mnohem likvidnější komoditou, má nižší pořizovací cenu než byt a prodej je v porovnání s investičním bytem snazší,“ míní Ostatek.

Do budoucna bude posilování poptávky po garážích nahrávat i přechod na elektrická auta. Garáž totiž zajistí lepší komfort dobíjení než veřejná dobíječka na ulici, která může být obsazená.

Úvěr na garáž není hypotéka

Neznamená to, že by investice do garáží byly zcela bez rizika. „Nevýhodou je neobsazenost a náklady na uzavření nájemní smlouvy. Jsou relativně vyšší než u bytu,“ upozorňuje Toplak.

Koupi garáže není dovoleno financovat hypotékou. Přestože úvěrové produkty, s jejichž pomocí si lze garáž nebo parkovací stání opatřit, na trhu existují, bývají obvykle dražší než hypotéky. To zvyšuje náklady na pořízení garáže.

„Koupi garáže lze realizovat prostřednictvím úvěru ze stavebního spoření, spotřebitelským úvěrem, optimálně účelovým, kde jsou o něco výhodnější podmínky, ale také americkou hypotékou, kde můžete dát do zástavy alternativní nemovitost, tedy svůj byt či dům, a dostanete se na příznivější úrokové sazby než v případě spotřebitelského financování,“ uvádí ředitel Golem Finance Libor Ostatek.

Úroky z amerických hypoték se aktuálně pohybují zhruba od 6,5 do 7,5 procenta ročně v závislosti na délce fixace. Spotřebitelské úvěry jsou o něco dražší. Podle údajů Broker Consulting indexu spotřebitelských úvěrů průměrná úroková sazba z nich činí 9,46 procenta.

Podle zkušeností realitních makléřů garážím nahrává nižší cena, takže kupující si na ně nemusí půjčovat a většinou si je pořizují z vlastních úspor.

Martina k tomu ovšem doporučuje nenechat se cenou a srovnáním s bytem zlákat úplně. „Určitě by na investici nikdo neměl použít poslední peníze, které má na účtu, to je základ. Pokud garáž pořizuje s investičním záměrem, měl by na to mít dostatek času nebo někoho, kdo mu pomůže, a měl by taky zvážit, jestli nekupuje nemovitost za přestřelenou hodnotu nebo jestli v lokalitě není garáží a garážových stání přebytek,“ říká expert.

Důležité také je zjistit výši pravidelných měsíčních poplatků. V Praze se obvykle pohybují mezi 400 a 500 korunami měsíčně. Při pronajímání je potřeba je připočítat k ceně pronájmu, stejně jako se to dělá u bytů.

Co by měl investor zvážit, než si pořídí garáž:

• Lokalita – majitel musí být schopen odhadnout, jaká v místě bude poptávka.
• Poplatky – kolik bude odvádět do fondu oprav, jak drahá bude elektřina a tak podobně. Plus dopad těchto plateb na cenu nebo ziskovost.
• Přípojka elektrické energie – kde se nachází, v jakém je stavu.

Při nákupu garáží a parkovacího stání v bytových domech se přidávají další otázky:

• Může v budově parkovat cizí vozidlo?
• Kolik přístupů je potřeba zařídit? (Dnes už je často zaveden elektronický přistup, je tedy dobré vědět, jak bude majitel stání přidávat a naopak ukončovat oprávnění ke vstupu.)
• Smí se pronajímat garáž i k jiným účelům, například pro skladování?

Zdroj: Iztok Toplak, Re/Max G8