Ceny nemovitostí mohou spadnout až o třetinu, investičních bytů je příliš mnoho

Představa, že ceny pražských bytů nemůže čekat pokles, je naivní, říká sociolog bydlení Martin Lux. Připomíná přitom vývoj po roce 2008, kdy tuzemské ceny bytů v průměru klesly o 22 procent a Praha zrovna patřila k průměru. „Lidé, kteří se do Prahy stěhují za prací, se tak v okamžiku, kdy o ni přijdou, mohou opět vrátit domů, případně se přestěhovat úplně nějak jinam. Na trhu to nezůstane bez odezvy. Navíc, v Praze je velké množství investičních nákupů a ty zpravidla volatilitu cen zvyšují,“ tvrdí Lux.

Ceny nemovitostí v Česku v posledních letech výrazně rostly, nafoukla se podle vás realitní bublina, která s ekonomickým ochlazením praskne?

Ano, myslím, že se nafoukla. Nadhodnocení cen bylo patrné již od roku 2018, nicméně od roku 2020, tedy od covidových let, se jedná o učebnicový příklad cenové bubliny. Nárůst cen bytů byl v naší zemi rekordní ve srovnání s ostatními zeměmi EU a jejich nadhodnocení přesáhlo už v loňském roce míru nadhodnocení cen bytů z roku 2008. K prasknutí bubliny dochází zpravidla při hospodářské recesi provázené zvýšením nezaměstnanosti a poklesem příjmů domácností. Nejde tedy o vývoj HDP, ale o vývoj zaměstnanosti a příjmů. Pokud bude trh práce u nás stále tak napjatý jako dnes, pak i když HDP mírně poklesne, může se taková recese projevit na trhu bydlení jen krátkodobě a mírně. Pokud nás ale čeká skutečně hluboká recese podobná té z roku 2008, pak naopak můžeme být svědky relativně hlubokého poklesu cen bytů, a to až pod jejich rovnovážnou úroveň. V takovém případě by ceny v průměru mohly poklesnout až o třetinu. Trh bydlení je bohužel velmi volatilní, a navíc se tato volatilita zvyšuje v čase a prohlubuje v zemích dominantně založených na vlastnickém bydlení. Tam pak dochází k prudkým cenovým růstům během boomu a stejně prudkým poklesům během recese.

Minimálně od roku 2019 byly investiční nákupy nemovitostí hlavním hnacím motorem vývoje cen i jejich nadhodnocení.

Vidíte na datech, která sledujete, že by ceny nemovitostí v Česku již klesaly?

Podle indexů, které vytváříme na sdílených bankovních datech, jsme ve třetím čtvrtletí roku zaznamenali spíše stagnaci než pokles cen. První dvě čtvrtletí tohoto roku přitom ještě ceny rostly. Nicméně je jasné, že se trh obrací a pokles cen, pokud není u některých segmentů a v některých regionech patrný už teď, je blízko.

V případě Prahy se říká, že ceny mohou maximálně stagnovat, případně klesat pouze v okrajových částech a na panelových sídlištích, jelikož poptávka po bydlení bude i v následujících letech převyšovat nabídku. Souhlasíte s tím, nebo myslíte, že propad cen se může obecně dotknout pražských nemovitostí?

Praha není žádnou výjimkou, to ukázala poslední krize po roce 2008. Tehdy ceny bytů poklesly v průměru v Česku o 22 procent a Praha zrovna patřila k průměru. Naopak takové Brno bylo tehdy překvapivě terno, tam byl během krizového období pokles cen bytů ze všech velkých českých měst nejmenší. Lidé, kteří se do Prahy stěhují za prací, se tak v okamžiku, kdy o ni přijdou, mohou opět vrátit domů, případně se přestěhovat úplně nějak jinam. Na trhu to nezůstane bez odezvy. Navíc, v Praze je velké množství investičních nákupů a ty zpravidla volatilitu cen zvyšují. Investoři nemají zájem čekat 10 let, než se cena bytu vrátí zpátky na původní úroveň, a 15 let, pokud při tom započítají i inflaci. Během té doby mohou vydělávat jinak, třeba jen na spořicích účtech dostanou dnes více než pět procent ročně.

Co všechno podle vás hnalo ceny nemovitostí vzhůru? Jak velký podíl mají na současném stavu právě investiční nákupy nemovitostí?

Minimálně od roku 2019 byly investiční nákupy nemovitostí hlavním hnacím motorem vývoje cen i jejich nadhodnocení. Rozsah investičních nákupů za tak krátké období je podle mého názoru v Česku novinka. Více a více se proto začalo mluvit o takzvané financializaci bydlení a jejích škodlivých důsledcích. Sem patří právě skutečnost, že bydlení přestalo být prioritně vnímáno jako domov, stala se z něj investice. Mnozí ekonomové přičítají nezdravý vývoj cen bytů špatné stavební regulaci, tedy že u nás trvá vyřízení stavebního povolení relativně dlouho. My jsme se poměrně hodně věnovali testování různých nabídkových faktorů na vývoj cen bytů v naší zemi a výsledky nám spíše ukazují, že vliv rozsahu bytové výstavby na vývoj cen bytů je okrajový. To neznamená, že není. Ale další dva tisíce bytů postavených ročně nic nevyřeší, pokud víc než polovina z nich skončí v rukou investorů. Dominantní vliv na vývoj cen mají naopak faktory na straně poptávky, jako úrokové sazby, příjmy, demografie. Ostatně to se krásně ukazuje právě dnes.

Jak velký vliv má na růst cen i česká touha žít ve vlastním?

Velmi významnou. Náš výzkum zahrnující i zahraniční data potvrdil, že norma vlastnit své bydlení vede k iracionálnímu chování kupujících na trhu. A takové chování pak zvyšuje volatilitu cen bytů. Pokud se všichni vrhají na cihly, jakmile jim to příjmy a situace v zaměstnání dovolí, bez ohledu na to, jestli to je, či není v dané chvíli rozumné, tak to musí mít efekt.

Kde se v nás vlastně tato touha bere? A proč se u nás nájemní bydlení vnímá jako životní neúspěch?

To je otázka pro historika. Pravda je taková, že i v minulém režimu, kde většina domácností ve městech žila v nájmu, se nejednalo o nájemní bydlení, jak ho známe dnes, ale o určitou formu kvazivlastnictví. Lidé dostali dekrety na byt a byty prakticky považovali za své. Takže vlastnictví bydlení je tady s námi už dlouho, i když se formálně tvářilo jinak. Sociologové používají pro takové situace termín sociální konstrukt. Znamená to, že vlastnictví bydlení nemusí být nutně lepší variantou než bydlet v nájmu, ale my věříme, že to tak je. Takto jsme si vytvořili realitu kolem sebe, aby byl svět přehlednější a lépe se nám dýchalo. Nicméně skutečnost, že se jedná jen o sociální konstrukt, se nutně dříve či později projeví. Jednak tím, že například navštívíme Německo nebo Švýcarsko, kde lidé podobnou víru nesdílí. A hlavně čas sám okorá sílu normy natolik, že ještě zažijeme, jak lidé její okovy odhazují a nalézají najednou nové možnosti, které jim dá život bez třicetiletého splácení hypotéky.

Změní se tento přístup u mladé generace, budou ochotnější jít do nájemního bydlení?

Snad ano, ale rozhodně to nebude přes noc. Ideál mladé generace je dle našich výzkumů stále bydlení ve svém, ale pomalu se to mění s tím, jak bydlení ve svém zůstává už jenom ideálem. Reálné aspirace se tak mohou posunout jinam a to by mohly být první vlaštovky změny. Obecně dochází ke změně normy spíše v nějakých tragických okamžicích, kdy například ceny bytů poklesnou na polovinu a lidé si uvědomí, že věřili chiméře. Norma vlastnit své bydlení tak může zničit sama sebe.

Mimochodem, jsou Češi v té zmíněné touze vlastnit nemovitost ojedinělí, nebo je to typické pro postkomunistické země?

Je to typické i pro ostatní postsocialistické země a také země na jihu Evropy. Posedlost vlastním bydlením je také v anglosaských zemích. Jinými slovy, nejsme v tom rozhodně sami. Nicméně právě na východě Evropy, včetně naší země, je podíl vlastnického bydlení na bytovém fondu země nejvyšší.

Občas se uvádí, že jedním z důvodů, proč Češi nájemní bydlení odmítají, je i fakt, že jeho kvalita a právní ochrana není tak dobrá jako na Západě. Platí to pořád?

Je to pravda, věci se ale vyvíjejí k lepšímu. To hlavní, co chybí, je dlouhodobost nájemního bydlení, tedy větší jistota, co se týká délky nájmu a zvyšování nájemného. Pronajímatelé se obávají dlouhých smluv i proto, že vystěhování z důvodu oprávněné výpovědi z nájmu u nás stále trvá velmi dlouho.

Prudký růst cen nemovitostí v Česku výrazně zvýšil nedostupnost bydlení. Jak velký sociální a ekonomický problém to vlastně je?

Je to samozřejmě vážná věc, nicméně je nutné vzít v úvahu, že trhy jsou cyklické. Růst cen dříve či později vystřídá jejich pokles. Pokud by navíc došlo k razantnímu poklesu, tak namísto nedostupnosti bydlení budeme muset řešit situaci mnohých domácností, které si půjčily na koupi bytu vysoké částky a po poklesu cen je aktuální hodnota jejich bytu nižší než výše nesplacené jistiny úvěru. Ale zpátky k aktuální finanční nedostupnosti bydlení. Není to jen problém u nás, týká se prakticky všech vyspělých zemí a v mnohých z nich již dochází k revoltám mladé generace, která žádá přísnější regulaci trhu bydlení. Ať už regulaci nájemného, nebo regulaci aktivit bank a investorů. Jak již bylo řečeno, bydlení se v posledních letech stalo mnohem více statkem investičním než spotřebním, tedy více generátorem peněz než domovem. A to se logicky nelíbí velké části mladých lidí, kteří se kvůli tomu nemůžou dostat k vlastnímu bydlení. U nás je tomu ale trochu jinak. Tady mladí lidé moc nevěří, že zrovna stát by tento problém dokázal kvalitně a účinně řešit. Bojí se, že při tom naseká ještě víc problémů, než kolik jich vyřeší, a že trh je vlastně spravedlivější. Proto se tolik nebouří a spíše hledají nové strategie, jak se s nedostupností bydlení vypořádat. Jednou z nejčastějších je větší finanční výpomoc v rámci rodiny.

Když uvěříme pohádce, že vše vyřeší nový stavební zákon nebo větší výstavba, pak zavíráme dveře skutečným řešením.

Jakými cestami tedy řešit krizi bydlení? Podle vás evidentně nestačí jen zjednodušit administrativu a více stavět.

Nestačí. Takto zjednodušený pohled může vést k velkému zklamání. Pro to, aby nebyl trh tak moc volatilní, tedy aby ceny prudce nerostly během boomu a za krize prudce nepadaly, je potřeba udělat mnohem více než schválit nový stavební zákon. I kdyby se administrativa spojená s vyřízením stavebního povolení výrazně zjednodušila, stále platí, že nabídka na poptávkové šoky reaguje s velkým zpožděním, protože připravit bytový projekt a postavit ho prostě trvá roky. Navíc je celý segment bytové výstavby poznamenán řadou tržních selhání. Jde například o oligopolní postavení některých výrobců stavebních materiálů nebo lokální monopoly ve vlastnictví pozemků. Trh bydlení bude vždy patřit mezi ty nejméně efektivní trhy, které známe. Pokud uvěříme pohádce o tom, že vše vyřeší nový stavební zákon nebo větší bytová výstavba, pak svou naivitou zavíráme dveře skutečným řešením. Existují přitom nástroje k tomu, abychom ceny dostali do udržitelných mezí. Některé z nich už dnes provádí ČNB v rámci své makroobezřetnostní politiky, kdy reguluje poskytování hypotečních úvěrů. Jiné, daňové, by mohl mít na starost stát, pokud by politici měli odvahu dělat i nepopulární opatření, tedy nastavit proticyklicky daně z nemovitosti nebo daně z převodu nemovitosti. To například znamená, že by se výrazně mělo zvýšit zdanění prázdných bytů, které například investoři nakoupí a ani nepronajmou, protože jim jde jen o cenové zhodnocení nemovitosti. Pokud jde o u nás již zrušenou daň z převodu nemovitosti, ta by dávala smysl, kdyby ji platil prodávající a jejím prostřednictvím by byly sankcionovány spekulativní rychlé nákupy a prodeje nemovitostí. Kdyby kupující například prodával byt do dvou let, zaplatil by opravdu vysokou, třeba třicetiprocentní daň. A kdyby prodával za pět a více let, tak by neplatil daň žádnou.

Související

Hypotéky

Hypotéky na vrcholu, jejich výraznější zlevnění je otázkou let

9 minut čtení

Vysoká inflace spojená s růstem sazeb ČNB způsobila prakticky učebnicovou reakci na trhu s bydlením. Zatímco ještě loňský rok se nesl v duchu...

Vidíte nějaký nový trend, který v budoucnu ovlivní trh s byty? Mluví se o různých alternativních formách bydlení.

Nevidím žádný zásadní trend změny. Ideály zůstávají, nicméně se prohlubuje propast mezi ideály a reálnými možnostmi. Cesta k ideálu je čím dál trnitější a mladí lidé si to uvědomují, a proto volí kompromisy.