Alexandr je Rus z Moskvy, do Prahy jezdil řadu let a chtěl se sem přestěhovat. Jeden byt koupil na investici už před pár lety a druhý pro sebe před rokem. Přesídlit se mu ale nepodařilo. Nejdřív kvůli covidu, pak přišla válka na Ukrajině, kterou rozpoutal jeho stát. Oba byty se proto rozhodl pronajmout na dálku přes investičního poradce. Má obrovskou výhodu, že má v Česku příbuzné. „Kdo tady teď nemá důvěryhodného člověka, jeho možnosti nakládat s penězi jsou značně omezené,“ říká jeho poradce Jaroslav Machej.

Kvůli západním sankcím vůči ruským bankám a zákazu převodu cizích měn do zahraničí je pro tamní občany velmi obtížné inkasovat peníze, ať už třeba za prodaný byt, nebo z pronájmu, a dostat je do Ruska. Totéž platí i pro převod peněz z této země do zahraničí.

Ačkoliv realitní trh reaguje na jakékoliv změny většinou se zpožděním, válečný konflikt mezi Ruskem a Ukrajinou se na něm promítl poměrně záhy. Nejprve v prodejích.

Problematický převod peněz

Rusové si zhruba od roku 2008 oblíbili zejména Prahu, Karlovy Vary, případně Mariánské Lázně a ve velkém tam skupovali byty nebo domy na investice. Řada makléřů Ekonomu potvrdila, že z velké části se svého majetku zbavila už loni. Covid jim totiž cestu do Česka po mnoho měsíců uzavřel.

„Odhaduji, že zůstalo už jen zhruba třicet procent z toho, co konkrétně tady v Karlových Varech původně vlastnili,“ konstatuje realitní makléř společnosti Re/Max v Karlových Varech Alexandr Mizjuk. S válkou prodej pokračuje, ale někteří jeho klienti, tak jako Alexandr v Praze, byty pronajímají. Prodávají hlavně Rusové, kteří stabilně v Česku nežijí a kupovali si nemovitost buď na investici, nebo na občasnou návštěvu. Začali se obávat, že by o své nemovitosti mohli časem kvůli sankcím přijít.

Kdo kupuje byt od ruského občana, může mít problém s hypotékou stejně jako žadatelé s ruským občanstvím.

V západočeských lázních Rusové vlastní celé hotely a hlavně velké množství luxusních bytů. Ty se ale nyní nabízejí za extrémně vysoké ceny, mimo realitu běžných kupců. Mít české koruny je pro Rusy výhodné, protože je to měna stabilnější než rubl a směnitelná za euro nebo dolar. I Mizjuk ale potvrdil, že převod peněz je problém.

Sám si peníze ruských klientů nechávat nemůže a ty, které inkasuje za pronájem bytů, přesměrovává do fondu oprav, případně platí vyšší zálohy na energie. Počítá s tím, že se majitelům vrátí, až se situace zklidní.

V případě prodeje určité možnosti jsou, ale časově náročné a nemají jistý výsledek. „Každý den čtu v rusky mluvící komunitě, že někdo ví, jak to udělat,“ říká Yeldana Shashkova ze společnosti Gepard Finance, která pomáhá rusky mluvícím klientům s úvěry na bydlení a prodejem. Někteří podle ní využívají například bankovní služby Zlaté koruny, pomocí níž lze převádět peníze do několika zemí, a ruská komunita zjistila, že to občas funguje. „Jiní volí zase nějakou jinou cestu, přes Turecko.“

Problém může mít český kupující, a to při žádosti o hypotéku. „Rozumím, že banky by mohly vidět trochu větší riziko v tom, aby skutečně vše hladce procesně proběhlo. Aby se nestalo, že člověk například podepíše zástavní smlouvu a mezitím zmizí z republiky,“ komentuje situaci David Eim z Gepard Finance.

Podle Mizjuka klient nedostává peníze nikdy předem, tedy dokud není objekt v katastru nemovitostí přepsán na nového majitele. Peníze jsou do té doby v úschově u advokáta. „Jenže teď už to nechtějí dávat ani v takovém případě a trvají třeba na úschově v konkrétní bance, tedy u té, která poskytuje hypotéku. Nebo se musí vyčkat až na přepsání v katastru, pak teprve finanční instituce uvolní peníze,“ popisuje makléř.

Rusové vlastní v Karlových Varech velké množství hlavně luxusních bytů

Prohlédnout fotogalerii

Eim si to vysvětluje obavami bank z poškozené reputace. „Nikdo nechce dnes mít nic moc oficiálně společného s ruským kapitálem, každý chce naopak vyhlašovat do světa, že angažmá měl, ale ukončil ho,“ dodává.

Opatrné banky

Problémy hlásí i žadatelé o hypotéku s ruským občanstvím. Potvrdila to i Shashkova, jejíž zákazníci jsou ruskojazyční, tedy Rusové, Bělorusové či Kazaši: „Žádný oficiální zákaz jsme od bank ohledně financování rusky mluvících klientů nedostali. Ptala jsem se vyloženě i na případ, když Rus prodává a Ukrajinec kupuje, zda to nebude představovat problém, a bankéř mi sdělil, že ne. Nicméně například kolegyně mi potvrdila, že ani jedna z jejích pěti žádostí u pěti institucí neprošla. Důvod jí nesdělili, prý je interní.“

Shashkova má teď o polovinu méně klientů. Přisuzuje to i tomu, že v Ruské federaci od března platí zákon, který zakazuje svým rezidentům kupovat nemovitost v cizině. „Mám skoro deset klientů, kteří se chtějí odhlásit z bydliště v Ruské federaci a něco si tady koupit,“ dodává.

Byty a domy ruských majitelů jsou většinou velmi drahé kvůli nákladným rekonstrukcím.

Banky nechtěly většinou situaci jakkoliv komentovat. „Veškeré případy týkající se hypotečních úvěrů občanů z Ruska nebo Ukrajiny řešíme individuálně. Zároveň dodržujeme mezinárodní sankce Evropské unie,“ odpověděla například Česká spořitelna. Podobně bez podrobností se vyjádřila Airbank: „Žádosti o hypotéku posuzujeme podle příslušných pravidel, nicméně ke každé žádosti přistupujeme individuálně, protože vždy záleží na specifické situaci žadatele a široké sadě posuzovaných charakteristik.“

Cena jako brzda

Skupina lidí, kterým lze drahé ruské nemovitosti prodat, je malá, upozorňuje řada realitních makléřů. „Když se připočte, že úrokové sazby u hypotečních úvěrů rostou a doba je ještě nejistější než před rokem, pustit se do tak extrémní investice určitě nemůže mnoho smrtelníků, ačkoliv je investice do nemovitostí většinou dobrou volbou,“ podotýká Jakub Veverka z realitního portálu Videobydleni.cz.

Prodej nemovitosti o hodnotě kolem 50 milionů korun i v běžných dobách trvá skoro rok. Kdo chce prodat rychle nyní, podle makléřů musí snížit cenu. „A musí počítat s tím, že může jít i pod kupní cenu, navýšenou o drahé, opulentní a leckdy i bizarní rekonstrukce,“ dodává Veverka.

Z realitních dat plyne, že nabídky bývají v takových případech i o třicet a více procent nad reálnou cenou. Běžně se domy ruských majitelů nabízejí za čtyři, pět i více milionů, výjimkou nejsou ceny přes deset milionů korun a v nabídce byla ještě před pár týdny nemovitost za více než sto milionů. Ředitelka České společnosti realitní Dagmar Jánská z Karlových Varů říká, že jde většinou o byty v lázeňské části města. „Je to tam sice hezké, ale musí se zohlednit i to, že se tam musí nějak dojet, zaparkovat, nejsou tam běžné obchody a podobně,“ popisuje. Přitom by uvolnění bytů, které jsou obvykle prázdné nebo se pronajímají v lázeňské sezoně, trhu pomohlo.

Některé nemovitosti visí v nabídkách realitních kanceláří už i několik let. „Je možné, že je situace začne tlačit ke snížení ceny. Už jsou schopni jednat o tom, jaká cena je reálná. Je možné, že se to postupně trochu pohne,“ poukazuje Jánská na první majitele, kteří z požadavků slevili.

Mizjuk to ukazuje na aktuálně nabízeném velmi pěkném bytě v centru Karlových Varů. Cena je 8,7 milionu za 135 metrů čtverečních. Náročná kompletní rekonstrukce nicméně stála jeho majitele velkou částku, protože instaloval například i novou italskou kuchyň, dlaždice, dřevěné podlahy. Rád by prodával za dva miliony víc, ale tady by se ještě obtížněji sháněl kupec. Takto nabídku za týden zhlédlo už několik zájemců.

V Praze je podle mluvčí realitní společnosti Re/Max Dagmar Schejbalové situace trošku jiná. Rusové, co tam mají jeden byt na bydlení, ho spíš drží. Podávat i za nižší ceny se snaží investoři, kteří mají třeba deset i více bytů. Pokles cen zhruba o pětinu potvrzují i pražští makléři u některých bytů již nedávno úspěšně prodaných.

Každopádně situaci hodnotí jako nervózní. Vyčkává se, co bude dál, jak se podaří vyřešit převody peněz, jak se budou vyvíjet sankce.

Pronájmy letí nahoru

Odpovídá tomu i postoj některých českých developerů. Například Central Group už před časem oznámila, že zastavuje prodej bytů Rusům a Bělorusům, kteří neodmítnou ruskou invazi na Ukrajinu.

Trigema tímto směrem nejde, nechce prodej bytů ruským občanům omezovat nebo ho čímkoliv podmiňovat. „S neodpustitelnou okupací a válkou na Ukrajině hluboce nesouhlasíme a osud celého národa se nás silně dotýká, jsme však toho názoru, že za zlo, které je na Ukrajině pácháno, by se neměli sankcionovat jedinci,“ vysvětluje svůj postoj.

Realitní kanceláře nově nabízejí služby ukrajinským klientům, kteří prchají před válkou. Jednou skupinou jsou lidé, kteří hledají menší prostor pro co největší skupinu, což může hledání vhodného nájemního bytu zkomplikovat.

Přicházejí ale i bohatí Ukrajinci a někteří uvažují o tom, že by v Česku zůstali natrvalo. „Přesídlila i spousta zahraničních firem, které působily na Ukrajině, a relokovaly sem své manažery. Jsou to Ukrajinci, kteří se snaží si zajistit bydlení vyhovující jejich standardům. Poptávka je v tomto ohledu minimálně o šedesát procent vyšší,“ konstatuje Emil Kasarda, majitel Luxentu, specialisty na prodej i pronájem luxusnějších prostor, a to primárně lokalitou, tedy zejména v centru Prahy. Tito příchozí mívají podle něho zájem i o to vůbec nejdražší, co je k mání. Většinou jde o 3+kk a cenový rozptyl je zhruba od 40 do 80 tisíc korun za měsíc.

Největší zájem je o pronájmy bytů. Prodeje nemovitostí brzdí vysoké ceny a nejistý převod peněz do Ruska.

O nájmy je teď podle realitních kanceláří zájem největší. „I kdybych měl k dispozici o dvacet bytů víc, udal bych je,“ říká makléř Mizjuk z Karlových Varů. Naděžda Bakhvalova, jednatelka Nadin reality, také nestačí uspokojovat poptávku. I podle ní mají zájem hlavně Ukrajinci.

Podobně situaci vnímá i makléř Vitalii Kremsenko z pražské kanceláře Re/Max. „Pro ilustraci – než vypukla válka, bylo 4700 nabídek k pronájmu nemovitostí, které ležely někde i půl roku. Dnes je jich o polovinu méně, odbyt je obrovský. Pronajímatel si zároveň vybírá mezi více zájemci. „Očekávám, že v průběhu dvou tří měsíců nájmy porostou,“ předpovídá. Kdo byt nyní koupí na investici, může ho obratem pronajmout.

Jakub Veverka z realitního portálu Videobydleni.cz poukazuje, že Rusové, kteří prodávat zatím nechtějí, jsou vedeni snahou mít svůj kapitál „uklizený“, což má při pádu rublu svou logiku.

Dalším aspektem trhu je, že pokud se ruský investor chce nemovitosti v Česku zbavit narychlo, nemusí k tomu vůbec dojít veřejnou cestou. „Realitní kanceláře v Česku díky převisu poptávky nad nabídkou disponují celými seznamy potenciálních investorů. Když v dnešní době budete mít nějakou takovou nemovitost na prodej, stačí zvednout telefon a zavolat do kterékoliv z nich. A prodej za zvýhodněnou cenu máte téměř zaručen,“ upozorňuje Veverka.

Makléři realitních kanceláří Ekonomu zároveň potvrdili, že někteří investoři žádají slevu. „Čekají, že se to bude prodávat za pár korun, ale to zatím u nemovitostí skutečně nevidíme. Poptávka je velká, a jak se něco objeví se slušnou cenou, je hned prodáno,“ říká karlovarský makléř Mizjuk. Stejnou zkušenost mají i makléři v Praze. „Ano, volali mi a říkali, že kdyby Rusové prodávali něco za dobrou cenu, mají okamžitě zájem,“ potvrdil i Kremsenko.

Postupný ruský ústup

Nastává nepřehledná situace, i když historie popisovaného fenoménu nebyla jednoznačná nikdy. Před deseti lety se rusky mluvící lidé v nákupech nemovitostí předháněli. Především v obou zmiňovaných městech a také v Mariánských Lázních. Zajímaly je staré zástavby před rekonstrukcí, ale i byty v nových developerských projektech. Důležitá byla pro ně lukrativní poloha, například blízko centra, či nadstandardní provedení. Neváhali připlácet statisíce oproti běžným cenám. Často skupovali dokonce celá patra v různých bytových projektech.

Že přišel opačný trend, mělo také svůj vývoj. Zájem byl nejsilnější od začátku tisíciletí zhruba do roku 2008, kdy propukla celosvětová finanční krize. Po invazi na Krym v roce 2014 nákupy takřka ustaly. Už tehdy k tomu přispěly sankce, které části Rusů zkomplikovaly cestování do Evropské unie.

Po začátku pandemie koronaviru citelně zesílily snahy tyto nemovitosti opět prodat. „Karlovy Vary byl jediný region v Česku, kde ceny nemovitostí nerostly, a některé dokonce klesaly v řádu do pěti procent. Je to dáno právě přehnaně drahými rekonstrukcemi. Ruským majitelům se nechce prodávat pod cenou a raději nemovitosti drží,“ shrnuje Jiří Tschiharsch ze společnosti B3 Technology sdružující šest realitních portálů.

Přestože má solidní přehled, není ani pro něj jednoduché odhadnout, kolik je v Česku skutečně bytů s ruskými majiteli. „Mnoho rusky mluvících investorů vlastní tyto nemovitosti skrze off‑shore společnosti, tudíž je velmi těžké odhalit jejich původ,“ vysvětluje.

Největší česká developerská společnost Central Group uvedla, že v jejích projektech ruští klienti kupují v průměru asi deset procent bytů. A u společnosti Skanska ruská klientela tvoří už jen nízké jednotky procent, oproti dřívějším desítkám.

V případě Trigemy zahraniční klientela tvoří zhruba patnáct procent klientů, z toho třicet až šedesát procent představují Rusové. „K tomu je ale nutné podotknout, že tato čísla se netýkají všech našich projektů. Zvýšený zájem ruské klientely vnímáme pouze na některých našich projektech, typicky například na Praze 13,“ dodává za tohoto developera Petra Martincová. 

Související
Zobrazit