Obliba investic do nemovitostí je vysoká, už nejde jen o vlastní bydlení

Velká část české společnosti si investici do nemovitosti představuje jako koupi vlastního bydlení. Zároveň v poslední době roste finanční gramotnost lidí a jejich zájem zhodnotit peníze. Vliv na to má i zrychlující inflace, ta však zároveň vede k rozhodnutím pod tlakem. Toho mohou zneužívat i společnosti pohybující se na hranici podvodu. O těchto a dalších tématech kolem investic do nemovitostí debatovali experti v Investiční akademii týdeníku Ekonom.

Obchodní ředitel investiční společnosti Wood & Company Petr Beneš na začátku debaty ilustroval rostoucí zájem o investice do nemovitostí úsměvnou příhodou: „Když jsem byl na obědě v Palladiu, kde máme kanceláře, vedle mě u stolu seděly dvě dámy. Měly nějaké drobné peníze a říkaly: Musíme to dát do nemovitostí, i kdybychom si měly na zahradě postavit kurník, musíme ty peníze nějak zhodnotit. To dobře dokumentuje, že na nemovitostním trhu je aktuálně skutečně horečka.“

Stále je přitom velký podíl lidí, kteří investují do vlastního bydlení. „V bývalých socialistických zemích je podíl lidí, kteří vlastní nemovitost a žijí v ní, obrovský. V Rumunsku, Polsku, Bulharsku, na Slovensku a v Česku je mnohem vyšší než v západních zemích. Jde o nějaký psychologicko‑sociologický efekt,“ konstatoval finanční analytik platformy Upvest Matej Král. „Když dám volné prostředky do jednoho aktiva, z nějž se špatně vybírají – prodej bytu trvá dlouho a má své náklady –, není to nejefektivnější způsob, jak investovat do realit. Vlastně je nejméně efektivní.“

Jak v debatě padlo, pokud člověk nechce nebo si nemůže dovolit vlastní nemovitost, může využít kolektivního investování prostřednictvím nemovitostních podílových fondů. Vkládají peníze do různých typů realit, může jít o byty, kanceláře, nákupní centra, logistické areály, hotely. Specifickou formu představuje zmíněný Upvest, který investorům nabízí prostřednictvím crowdfundingových kampaní možnost podílet se na úvěru, jejž developer využije na konkrétní projekt.

Po strmém růstu nepřichází propad

Diskutující rozebrali přetrvávající trend – ceny všech typů nemovitostí letí vzhůru. Dostupnost vlastního bydlení se snižuje a zároveň láká řadu lidí k investicím do této oblasti.

Na začátku koronavirové pandemie se přitom zdálo, že by ceny realit mohly po dlouhé době klesat. „V době začínajícího covidu jsme viděli, jak šly ruku v ruce centrální banky a vlády, které v reakci ze dne na den uvolnily fiskální a monetární politiku. Cena peněz náhle natolik klesla, že když jsme kupovali sídlo Vodafonu ve Stodůlkách, mezi únorem a červnem jsme dokázali získat výrazně atraktivnější financování,“ vytáhl příklad z praxe místopředseda představenstva Českomoravské Nemovitostní Josef Eim, zakladatel fondu NEMO.

„I když se svět takřka zastavil a nikdo nechtěl uskutečňovat transakce, získání finančních zdrojů bylo významně levnější než několik měsíců předtím, takže transakce bylo dobré uskutečňovat, zejména v komerční oblasti,“ dodal.

Ruku v ruce s inflací roste zájem o investice. Diskutující se shodli, že finanční gramotnost Čechů a Češek se zvyšuje.

Debata se stočila ke zkušenosti, že o tom, jak své peníze člověk uloží, rozhoduje časový horizont. „Investice do rezidentních nemovitostí z pohledu samostatného investora je nyní ekonomicky neracionální na krátké období roku nebo dvou let. Pokud to ale beru tak, že ukládám peníze na 20 či 30 let, případně kupuji byty malým dětem, je mi do určité míry cena lhostejná,“ konstatoval Eim.

Připomněl výzkum Rate of Return on Everything na základě dat amerického Fedu a německé Bundesbank od roku 1870 do roku 2015, která ukazují, že nejlépe si ze všech tříd aktiv vedou nemovitosti a akcie. V obou případech se průměrné roční výnosy ve velmi dlouhém sledovaném období více než 140 let pohybují kolem sedmi procent. Nemovitosti mají však podle zjištění obou institucí podstatnou výhodu. „Akciím se jednou za 10 let stává, že o 50 až 70 procent spadnou. U nemovitostí je odchylka od průměru mnohem menší, pohybuje se typicky kolem 10 až 20 procent,“ komentoval to Eim.

Zahraniční srovnání ukazuje, že na tuzemském trhu se neděje nic neznámého. „Data z vyspělých zemí jako Francie nebo Anglie za posledních 70 let ukazují čtyři období podobná tomu, co teď zažívá Česko, tedy silný meziroční růst nemovitostí o 20 procent. Ale nikdy tento silný růst cen nebyl následován silným propadem. Jen se vyčerpal a zpomalil,“ dodal Eim.

„Investoři nemají rádi malou volatilitu. Poměr výnosu k volatilitě – takzvané sharpe ratio – je u nemovitostí mnohem vyšší než u akcií, které jsou jinak podobně výnosné jako nemovitosti,“ doplnil k tomu Beneš z Wood & Company.

Rostou investice i jednání pod tlakem

Dalším trendem je provázanost rostoucí inflace se zvyšujícím se zájmem o investice. Diskutující se shodli, že se zlepšuje finanční gramotnost Čechů a Češek. „Platformám, jako je ta naše, to umožnilo vyrůst. Byl jsem překvapen kvalitní zpětnou vazbou od investorů, když si přečtou naši analýzu. Mají velmi fundované dotazy, dobře chápou riziko, jak likvidní je daná investice a jestli úrok koresponduje s rizikem a odpovídá třídě aktiv. Kultura investování jde nahoru,“ potvrdil Král.

Podle Eima se však projevuje i strach z inflace. Lidé se rozhodují pod tlakem a chybují: „Jedna věc je potenciální výnos, druhá věc je riziko ztráty.“ V ideální situaci by lidé přemýšlením o riziku zhodnocování peněz neměli trávit příliš mnoho času. „Měli by mít pocit jistoty, že je nějaká rozumná výše inflace. Je rozdíl, jestli vydělám 40, 60, nebo 80 tisíc, a podle toho mi zůstávají prostředky na investice. Je pro mě důležitější investovat do sebe, abych měl vyšší cenu na trhu práce, než abych si lámal hlavu s tím, že mám nějaké úspory a vidím, že se mi znehodnocují a hledal nejvyšší výnos,“ nastínil Eim.

Inflace kolem dvou procent, na kterou centrální banky cílí, je podle něj žádoucí a sociálně spravedlivá, protože bez ní by lidé jednou zbohatli a už by neměli žádnou motivaci hledat pro své peníze produktivní využití. Zároveň není tak vysoká, aby příliš znehodnocovala úspory. V dlouhodobém horizontu je sice inflace o něco vyšší, ovšem stále poměrně nízká. „V USA za posledních 100 let to jsou 3,3, v Česku od jeho vzniku v roce 1993 cca 3,5 procenta.“

Eim připomněl, že ani v letos v Česku inflace nedosáhne proklamovaných šesti procent: „Celoroční inflace bude 3,5 až 3,6 procenta, protože se rozjela až v létě. Kolem šesti procent se aktuálně pohybuje jen inflace měřená měsíčním způsobem říjen letošního roku proti říjnu loňského roku.“ Lidé by tak sice měli investovat, třeba i právě do nemovitostí, ale rozvážně a s rozumem: „Bohužel se na trhu vyskytují také ne úplně kvalitní společnosti. Dokonce některé, jež jsou hodně známé a všude inzerují, hraničí s podvodem,“ varoval Eim.

Investiční akademie Ekonomu
Až do března budou v Ekonomu vycházet texty o investičních tématech, které vznikají ve spolupráci s generálním partnerem Wood & Co. a partnery Arete, ČMN, Colosseum, Natland, Redside, Reico a Upvest.