Jako odklad nájmů prezentovala vláda dvojici návrhů zákonů připravených ministerstvem pro místní rozvoj. Na tiskové konferenci je představila jako možnost pro lidi v nájemním bydlení, stejně jako pro podnikatele s uzavřenou nájemní smlouvou na svou provozovnu, požádat pronajímatele o odklad nájemného za dobu nouzového stavu až o dva roky. Ve skutečnosti ale návrhy dávají nájemcům jen záruku, že se kvůli opožděným splátkám neocitnou na ulici. Všechny ostatní důsledky nezaplacení včas pro ně zůstaly beze změny.

"Podíváme-li se do textu zákona, nic takového jako odklad splatnosti dluhů tu nenajdeme. Naopak se tu hovoří jasně o důsledcích prodlení nájemce s placením nájemného, o pohledávkách po splatnosti a o tom, že další práva pronajímatele vzniklá v důsledku prodlení nájemce jsou zachována," upozorňuje advokát Jakub Štilec na skutečnost, že zákon nebrání pronajímateli ani v nouzovém stavu, ani kdykoliv po něm, aby za dlužnou pohledávku nájemce zažaloval u soudu.

Podobně se může pronajímatel domáhat zákonného příslušenství v podobě úroku z prodlení. "Návrh čtu jako snahu ministerstva zabránit zbytečnému rozdávání výpovědí z nájmu dřív, než situaci vyřeší příspěvky na bydlení nebo jiná forma státní pomoci," dodává Štilec. Důvodová zpráva sice podle něho na jednom místě používá spojení odklad splatnosti, i ministryně pro místní rozvoj Klára Dostálová však při senátní rozpravě zdůrazňovala, že cílem návrhu není odložit či odpustit platby nájemného, ale zabránit výpovědím.

Návrh zákona na své legislativní pouti doznal mnoha změn. Původně počítal s tím, že bude-li nájemné za takzvanou rozhodnou dobu, kdy v zemi platí nouzový stav, uhrazeno do konce května 2022, nebude možné nájemci v prodlení po tuto dobu vypovědět smlouvu. Pozměňovací návrhy tuto ochrannou lhůtu zkrátily na konec letošního roku.

Rozhodné lhůty se lišily podle toho, jestli se jedná o byty (pak by podle vládního návrhu měly být takto chráněny neuhrazené platby nájemného od 12. března do dne následujícího po skončení nouzového stavu, nejpozději však do 30. září), nebo firemní nájmy, kde vláda zvolila pevný konec rozhodné doby do 30. června. Poslanci tuto dobu u nájemního bydlení korigovali tak, že skončí s nouzovým stavem, nejpozději ale 31. července 2020.

Vládní opatření slibovalo odklad nájmů. Ve skutečnosti jen dočasně chrání nájemníka před vystěhováním.

Záměr vyvolal kritiku ze strany majitelů nemovitostí i opozice za to, že přenáší problémy na pronajímatele a může zapříčinit jejich druhotnou platební neschopnost. Tyto argumenty vyslyšel Senát, který se neúspěšně pokusil černého Petra vrátit do rukou státu. Navrhl uzákonit státní garanci za 80 procent všech dluhů z nájemného vzniklých v době nouzového stavu.

Firmy vyjednávají o úlevách

Advokáti Klára Švandelíková a Sebastian Mach z GHS Legal zastupují provozovatele maloobchodní sítě prodejen Pepco se 300 pobočkami v Česku i na Slovensku. Pronajaté prodejny na dlouhou dobu uzavřela vládní opatření obou zemí.

"Zhruba ve dvou třetinách projektů se nám během vyjednávání komerčních nájemních smluv dařilo zakotvit právo nájemce na slevu z nájmu pro případ, že dojde nikoliv jeho zaviněním k přerušení provozu maloobchodní prodejny v předmětu nájmu. V některých případech je nárok na slevu podmíněn tím, že taková situace trvá určitou dobu, většinou 24 až 72 hodin, sleva pak činí 100 procent nájemného. Stejné osvobození se navíc v menším procentu smluv týká i servisních poplatků," poukazuje Klára Švandelíková na to, že ve většině případů se pronajímatel s nájemcem dokážou dohodnout na přijatelném řešení i bez pomoci státu.

"Předpokládám, že se žádný z pronajímatelů nechce dostat do situace, kdy by byli jeho nájemci v úpadku a museli své provozovny předčasně zavírat. Pokud chtějí mít pronajímatelé i dál prosperující obchodní centra, retail či office parky, měli by zvážit, zda svým nájemcům přece jen slevu z nájmu neposkytnout, aby jim tak pomohli překlenout krizové období a umožnili návrat do jejich podnikání, z něhož je nájemné financováno. Tím spíše, že se stávající situace dotkla významné většiny nájemců," dodává Švandelíková s tím, že by považovala za spravedlivé, aby za stávající mimořádné a nájemci nezaviněné situace byla uzákoněna alespoň 50procentní sleva z komerčních nájmů: "Tak se riziko rozloží rovnoměrně mezi obě strany smluvního vztahu. Pronajímatelé sice často argumentují nutností nést i za současného stavu fixní náklady na pronajaté prostory, ty jsou však zpravidla pokryty servisními poplatky."

Občanský zákoník pamatuje na nepředvídatelné zhoršení podmínek. Jde však o jedno z nejčastěji vylučovaných ustanovení ve smlouvách.

Občanský zákoník na nepředvídatelné zhoršení podmínek pamatuje a v zásadě otevírá smluvním stranám možnost domáhat se revize smluvních podmínek. Jde však o jedno z nejčastěji vylučovaných ustanovení, kdy tržním standardem v případě komerčních nájmů je, že smluvní strany na sebe převezmou riziko změny okolností. "Samotná žádost o obnovení jednání o smlouvě však nájemce neopravňuje odložit platbu nájemného ani odložit plnění jeho jiných povinností. S žádostí by navíc nájemci neměli otálet, své právo musí uplatnit v přiměřené lhůtě, poté co změnu okolností museli zjistit. Má se přitom za to, že tato lhůta činí dva měsíce," říká advokát Mach.

Neuhrazené nájmy mají i daňové dopady. Pronajímatelé účtující v podvojném účetnictví musí odvést daně ze svých výnosů v obecných lhůtách v návaznosti na kalendářní nebo hospodářský rok, a to bez ohledu na to, že zaplaceno nemají. Pozměňovací zásahy však ochrannou lhůtu zkrátily, a tak v případech, kdy je zdaňovacím obdobím kalendářní rok, nebude docházet k negativním dopadům na cash flow pronajímatelů z titulu daně z příjmu. "Výjimkou mohou být ty případy, kdy někteří z nájemců ukončí svoji podnikatelskou činnost. Negativní cash flow dopady z důvodu odvodu daně z příjmů však může mít neuhrazené nájemné na ty pronajímatele, kteří mají za zdaňovací období hospodářský rok," upozorňuje Petra Němcová z KPMG.

Také z pohledu daně z přidané hodnoty musí pronajímatelé uvádět nezaplacené nájemné v daňových přiznáních. V zákonných lhůtách pak musí příslušnou DPH i uhradit. Nájemci pak mohou bez ohledu na uhrazení nájemného nárokovat odpočet DPH.

Je možné podat žádosti o posečkání s úhradou daně spolu se žádostí o prominutí úroku z posečkání. "Tento postup ale představuje pro pronajímatele administrativní zátěž a riziko, že finanční úřad žádosti nevyhoví," upozorňuje Němcová.

Připraveno ve spolupráci s měsíčníkem Právní rádce.

Související