Nájmy prudce podražily, dobrý byt se pronajme za pár hodin. Na vlastní byty lidé nemají a banky jim nepůjčí

Ještě před dvěma lety bylo možné pronajmout si 40metrový byt v Praze na Žižkově v průměru za 12,6 tisíce korun. Letos v létě už pronájem stejně velké nemovitosti vyjde na více než 16 tisíc. Během dvou let tak cena nájemního bydlení v této oblíbené čtvrti hlavního města vzrostla o více než čtvrtinu. Vyplývá to z údajů serveru Reality Mix.

Pražský Žižkov ovšem není zdaleka výjimkou. Týdeník Ekonom srovnal průměrné ceny nájmů ve všech pražských částech a také v krajských městech letos a před dvěma lety. Výsledek? V Praze se dvoucifernému růstu cen nevyhnula ani jedna čtvrť. O více než pětinu podražily pronájmy v šesti z nich. Vůbec nejvyšší byl růst cen v Praze 8 (24 procent), naopak nejnižší v Praze 2 (zhruba 11 procent).

Co se krajských měst týče, existují mezi nimi velké rozdíly. Zatímco třeba v Olomouci, Pardubicích, Plzni nebo Liberci šly pronájmy od léta 2016 nahoru zhruba o čtvrtinu, ve Zlíně a Ústí nad Labem podražily jen o jednotky procent. A v Karlových Varech dokonce podle údajů Reality Mix o šest procent klesly.

Podobné zkušenosti mají i realitní kanceláře. Nejhorší je podle nich situace v hlavním městě a moravské metropoli. "V Praze šly ceny nájmů prudce nahoru. Jen za posledních 12 měsíců minimálně o 10 procent, za poslední tři roky pak zhruba o polovinu," konstatuje oblastní ředitel společnosti M&M Reality pro Prahu Jan Martina.

Střední třída nemá ani na panelák

Za hlavní příčinu zdražování nájemního bydlení označují realitní makléři především růst prodejních cen bytů. Stále více lidí si tak vlastní bydlení jednoduše nemůže dovolit. A netýká se to jen drahých bytů v novostavbách. "V některých pražských lokalitách už ceny nemovitostí překročily možnosti potenciálních kupujících. Jde i o byty na některých panelových sídlištích a další nemovitosti, v jejichž případě je cílovou skupinou střední třída," upozorňuje Jan Martina.

Vyšší ceny bytů pak reflektují i jejich majitelé. "Bohužel pro poptávající se navíc vysoká poptávka i ceny pořízených nemovitostí odráží v očekávání vyšších výnosů u pronajímatelů," dodává Jaroslav Nedvěd z realitní kanceláře Re/Max Anděl.

Růst cen bytů po celém Česku nicméně není jedinou příčinou horší dostupnosti vlastního bydlení. "Vinou doporučení České národní banky ohledně poskytování hypoték se skupina lidí, kteří nedosáhnou na vlastní bydlení, ještě rozšiřuje," dodává Jan Martina z M&M Reality. Jinými slovy, kvůli zásahu centrálních bankéřů je obtížnější si na nemovitost i půjčit.

ČNB totiž kvůli obavám o stabilitu bank i z rostoucího zadlužování domácností do hypotečního trhu vstoupila postupně hned s několika omezeními. Tím hlavním je, že by banky neměly vůbec půjčovat na více než 90 procent ceny bytu. A i úvěry nad 80 procent hodnoty nemovitosti by měly poskytovat jen v omezeném množství. V praxi to znamená, že třeba v Praze je nutné mít i při koupi bytu s pomocí úvěru naspořeno několik set tisíc, v případě dražších bytů i milion korun. "Jenže lidé zkrátka potřebují bydlet. Jestliže se pro ně stane vlastní bydlení nedostupným, budou volit variantu nájmu," dodává obchodní ředitel realitní kanceláře Bidli Roman Weiser.

 Centrální banka navíc chystá další, ještě tvrdší regulaci hypoték. Od letošního října budou muset finanční instituce přísněji hlídat příjmy žadatelů o úvěr. A těm, u nichž by výše úvěru přesáhla devítinásobek čisté roční mzdy a splátka představovala více než 45 procent měsíčního příjmu, od podzimu nebudou smět půjčit. Podle České bankovní asociace budou dopady výrazné. Asociace spočítala, že loni by při takto nastavených pravidlech na hypotéku nedosáhla pětina lidí, kteří byli se svou žádostí u bank úspěšní. Efekt novinek se dá předpokládat i na trhu nájmů. "Očekávám další růst poptávky po pronájmech, neboť se rozšíří řady poptávajících, pro něž bude vlastní bydlení nedostupné," odhaduje Jaroslav Nedvěd.

Ceny pronájmů v Praze a v krajských městech

Zvětšit přes celé okno

Fakt, že je mnoho lidí při dnešních prodejních cenách nemovitostí "odsouzeno" k životu v pronájmu, s sebou nese zajímavý paradox. "Se zvyšující se poptávkou a rostoucími cenami nájmů lidé mnohdy v nájmu zaplatí vyšší cenu, než by zaplatili v případě splátek hypotéky při pořízení nemovitosti do osobního vlastnictví," upozorňuje Weiser.

Desítky zájemců na inzerát

Ani přes růst cen pronájmů ale majitelé bytů nemají problém s hledáním nájemníků. Realitní server Bezrealitky.cz hlásí, že na jednu nabídku se ozve v průměru až 30 zájemců. U žádaných bytů v Praze je počet poptávek na inzerát nabízející pronájem ještě mnohem vyšší. Výjimkou není ani 150 odpovědí na jedinou nabídku.

Jen za poslední rok ceny nájmů v Praze vzrostly minimálně o desetinu, za poslední tři roky pak dokonce o polovinu.

Fakt, že poptávka výrazně překračuje nabídku dostupných nemovitostí, potvrzují i realitní kanceláře. Přesto například v Brně je situace přece jen méně vypjatá než v metropoli. "Na jeden inzerovaný byt v Brně je v průměru 12 poptávajících," říká například oblastní manažerka M&M Reality pro Jihomoravský kraj Jarmila Odehnalová.

V praxi tak díky převisu poptávky nad nabídkou trvá pronajmutí bytu jen velmi krátkou dobu − často nejde o týdny ani dny, ale pouhé hodiny. "Jestliže nastavíte u pronájmu reálnou cenu, můžete sehnat nájemce během chvilky. Rozhodující pro rychlost je pak jen to, kdy jste schopni se dohodnout na prohlídce a podmínkách nájmu," tvrdí Roman Weiser z realitní kanceláře Bidli.

Kvůli nedostatku "pěkných" nájemních bytů jsou navíc zájemci o bydlení ochotní slevit z náročných požadavků.

Pronajmutí bytu dnes není kvůli převisu poptávky problém. Za přiměřenou cenu lze byt v Praze pronajmout za pár hodin.

"Nájmy jsou rychloobrátková záležitost a kvalitní byt je obvykle pronajat v řádu dnů. Nutno ale dodat, že situace na trhu je taková, že i v uvozovkách méně pěkný byt s měsíčním nájmem třeba jen o tisíc korun nižším se pronajme stejně rychle jako kvalitnější nemovitost," říká šéf pražské pobočky M&M Reality.

Jak se budou ceny pronájmů vyvíjet v příštích měsících a letech? I přes očekávaný další nárůst zájemců kvůli stále přísnějším hypotékám podle makléřů už zdražování nebude tak dramatické jako v posledních několika letech.

"Další výrazný růst nájmů neočekáváme. V exponovaných lokalitách se nyní ceny pohybují na horní hranici toho, co jsou nájemníci ještě schopni a ochotni měsíčně platit," odhaduje Jan Martina. Zdražování by tak podle něj mělo spíš jen kopírovat inflaci.