Statisíce věcných břemen čekají na zápis

Víte, že vodovodní trubky, rozvody plynu, tepla či elektrické energie umístěné ve vašem domě jsou zákonným věcným břemenem?

Pro tisíce vlastníků starších nemovitostí je to možná překvapivá zpráva. Tato věcná břemena totiž nemusela být v době svého vzniku evidována v pozemkových knihách ani v žádné další pozdější evidenci.

To se ale zanedlouho změní.

Energetický zákon ve své nedávné novele uložil všem provozovatelům distribučních sítí povinnost, aby »srovnali staré účty«.

Do roku 1988 totiž mohli umísťovat na cizích nemovitostech rozvodná zařízení, která sice měla podobu zákonného věcného břemene, nebyla však zapsána v katastru nemovitostí.

Na vyrovnání tohoto starého »dluhu« mají na první pohled relativně dost času, protože zápisy do katastru mají být provedeny do konce roku 2017.

Je však evidentní, že praktické naplnění litery zákona přinese provozovatelům distribučních sítí, vlastníkům nemovitostí a v konečném důsledků i konečným spotřebitelům potíže.

Není totiž úplně jasné, jak lze dosáhnout zápisu starých věcných břemen, protože chybějí jasná pravidla. Distributoři kvůli tomu budou muset shánět dokumenty staré třeba padesát let, zatíženi budou i vlastníci starých budov.

Kvůli náročné administrativě půjde o velmi nákladný proces. Je bohužel pravděpodobné, že provozovatelé distribučních sítí přenesou tyto náklady do konečných cen energií, čímž budou zasaženi i koncoví spotřebitelé.

Najděte stará věcná břemena

Nabízí se samozřejmě otázka, za jakých podmínek mohou distributoři umísťovat na domech rozvodná zařízení. Pro vysvětlení vzniku starých věcných břemen se musíme nejprve vrátit do období let 1958 až 1988.

V té době příslušelo energetickým a jiným podnikům oprávnění umísťovat je na cizích nemovitostech v rozsahu, který vyplýval z povolené stavby.

Když příslušný energetický podnik získal oprávnění ke stavbě vedení rozvodného zařízení, vzniklo zákonné věcné břemeno.

Pro vlastníky nemovitostí to znamenalo povinnost strpět rozvodné zařízení a jeho údržbu na svém domě. Tato věcná břemena ale nebyla zapsána v pozemkových knihách, ani v žádné další pozdější evidenci.

V současné době je situace jiná, protože distributoři mohou zřizovat rozvodná zařízení a umísťovat je na cizích nemovitostech pouze se souhlasem vlastníka. Kvůli možnosti údržby zřizuje distributor věcné břemeno, které vázne na nemovitosti.

Oproti minulosti ale vzniká až samotným vkladem do katastru nemovitostí na základě podaného souhlasného návrhu distributora a vlastníka nemovitosti.

Ve výjimečných případech, kdy jsou splněny veškeré podmínky zákona o vyvlastnění, lze věcné břemeno zřídit i bez souhlasu vlastníka nemovitosti, a to na základě rozhodnutí vyvlastňovacího úřadu.

Domluvte se s majitelem

Nové ustanovení energetického zákona chce nyní napravit stav, kdy věcné břemeno váznoucí na budově nebo pozemku není fakticky nikde veřejně evidováno. Jediným, kdo o jeho existenci ví, je provozovatel distribuční sítě.

Paradoxně tak může dojít k situaci, že při koupi domu nebo pozemku na něm bude váznout věcné břemeno provozovatele distribuční sítě, o jehož existenci se kupující nic nedozví z katastru nemovitostí.

Pokud provozovatelé distribučních sítí svoji povinnost do konce roku 2017 splní, pak veškerá tato dávná zatížení budou nově veřejně evidována v katastru nemovitostí. Každý si pak bude moci ověřit, je-li příslušná budova nebo pozemek zatížen věcným břemenem.

Zákon však bohužel neposkytuje distributorům žádný návod, jak »neviditelná« věcná břemena zapsat do katastru nemovitostí.

Odkazuje pouze na zvláštní právní předpis, kterým je vyhláška Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního. Vydání nové, upřesňující vyhlášky se nechystá. Proto nezbývá než se začíst do textu té stávající, která však bohužel žádný »návod« nenabízí.

Pokud se současná vyhláška dá vůbec použít, pak takový postup představuje velmi časově a finančně náročný proces, protože bude nutné opatřit a předložit katastrálnímu úřadu dokumenty, které prokazují existenci rozvodného zařízení a věcného břemene.

Nejjednodušším způsobem bude provedení zápisu na základě souhlasného prohlášení učiněného společně s vlastníkem zatížené nemovitosti. Tato možnost však bude přicházet v úvahu pouze v případě, kdy vlastník nebude proti.

S jakým nadšením se u mnoha majitelů starších domů tato žádost setká, si lze snadno představit.

Hledejte stavební povolení

Co si tedy počít v případě, kdy vlastník zatížené nemovitosti nebude souhlasit se zápisem věcného břemene a odmítne podepsat souhlasné prohlášení?

Protože věcná břemena v minulosti vznikala na základě povolení ke stavbě vedení nebo později na základě stavebního povolení, pak pro prokázání jeho vzniku bude nutné při zápisu do katastru nemovitostí předložit právě toto stavební povolení nebo jiné odpovídající povolení a geometrický plán.

Uvážíme-li pak množství, hustotu a délku rozvodných zařízení jednotlivých provozovatelů, budou jen náklady na pořízení geometrických plánů dosahovat astronomických výšek.

Nebude těžké představit si mravenčí práci při vyhledávání příslušných stavebních povolení starých i několik desetiletí.

Na dobu strávenou v archivech stavebních úřadů by tak v případě většího provozovatele distribučních sítí nemusela stačit ani energetickým zákonem stanovená lhůta do konce roku 2017.

Nelze vyloučit ani situaci, že stavební povolení nebude v archivu stavebního úřadu k dispozici, protože ten mohl být zejména v některých městských částech Prahy zasažen povodní.

V takovém případě provozovateli distribučního zařízení bude muset existenci rozvodného zařízení a jemu odpovídající věcné břemeno prokázat a opět mu nezbude nic jiného než zazvonit u dveří vlastníka nemovitosti.

Jednejte se stavebním úřadem

Existenci rozvodného zařízení budou distributoři prokazovat především stavební dokumentací.

Otázkou však zůstává, zda budou katastrální úřady pro doložení vzniku věcných břemen vyžadovat předkládání úplné stavební dokumentace skutečného provedení stavby, nebo postačí pořízení pouze zjednodušené dokumentace, takzvaného pasportu stavby.

Předtím ale bude muset příslušný stavební úřad v rámci vyžadovaného ověřování pořízené dokumentace zjišťovat existenci a oprávněnost rozvodného zařízení. Lze si dokonce představit, že dojde i na výpovědi svědků či místní šetření, pokud nebudou k dispozici dokumenty uložené v archivech státních orgánů.

Jan Lehký
Jiří Kostelecký
advokáti, Glatzová & Co.