Bydlíte v domě, o který by si rozumný člověk neopřel ani kolo? Pokud u vaší nemovitosti opadávající omítka ohrožuje chodce a okna těsní tak, že máte i v obýváku přehled o povětrnostní situaci venku, je čas na kompletní revitalizaci domu.

Ještě než o čemkoli začnete rozhodovat, udělejte si jasno v tom, co vás čeká. Jak byste měli postupovat?

1. Připravte si řešení

Charakterizujte problémy a navrhněte pro ně optimální řešení. Zjistěte, jaké řešení je technicky možné a finančně únosné, a podle toho své plány včas korigujte.

Udělejte si jasno v tom, jestli se cestou revitalizace vydáte sami, nebo jestli potřebujete průvodce. Na trhu totiž existuje spousta agentur, které se specializují právě na pomoc při revitalizacích a za úplatu mohou celý proces zprostředkovat. Jejich pomoc není v žádném případě nezbytná, může vám však, pokud zvolíte správně, ulehčit život.

2. Řádně svolejte schůzi

Předpokladem k zahájení revitalizace je usnesení shromáždění společenství vlastníků. V tomto případě by měla být svolána schůze, jíž se musejí účastnit vlastníci, jejichž byty tvoří alespoň tři čtvrtiny podlahové plochy domu, nebo jejich zástupci na základě plné moci. Právě tolik je totiž potřeba pro schválení usnesení.

Schůze musí být svolána v souladu se zákonem a stanovami, aby platnost tohoto usnesení nikdo nenapadl. Zejména by měli všichni včas dostat pozvánku, z níž bude patrné, co všechno se bude projednávat.

3. Odsouhlaste další postup

Výstupem schůze společenství bude jeho usnesení. Tím se schválí konkrétní podoba úprav i případné pověření externího subjektu činností pro společenství. Jak už bylo uvedeno výše, pro návrh se musejí vyslovit tři čtvrtiny hlasů.

Je jen na vás, zda se bude hlasovat o celém projektu jako celku, nebo o jednotlivých položkách zvlášť.

Ve druhém případě hrozí, že z vaší původní koncepce mnoho nezbude. První přístup je však méně demokratický a může u některých vlastníků vést k odmítnutí celého projektu.

Ve společenství přitom musí zavládnout shoda, neboť nesouhlas některých vlastníků může vyvolat problémy později ve stavebním řízení.

4. Otevřete peněženky

Je dobré odhlasovat i to, jakým způsobem bude projekt financován.

Za úvahu stojí na dobu oprav zvýšit příspěvky vlastníků do fondu oprav. Bitva se může strhnout o to, zda tyto příspěvky budou hrazeny všemi vlastníky v poměrné míře podle velikosti bytu, nebo jestli musí dát každý stejně.

Zákon předpokládá první možnost. K tomu, aby se podíly jednotlivých obyvatel domu srovnaly na stejnou částku, se vyžaduje dohoda vlastníků. Soudní praxe však umožňuje tuto dohodu nahradit hlasováním společenství, v němž mohou vlastníci s většími byty jednoduše sousedy s menší podlahovou plochou přehlasovat.

Společenství je oprávněno vzít si úvěr od banky, nebude však patrně schopno nabídnout žádné zajištění svého závazku. Vlastníci tak bance ručí svými byty. Zástavní právo na vašem bytě však může být v takovém případě zřízeno jen s vaším výslovným souhlasem.

5. Zpracujte dokumentaci

Ani v další fázi se neobejdete bez papírování. A buďte připraveni na to, že stromů kvůli tomu padne hodně: musíte si totiž nechat připravit projektovou dokumentaci, kterou budete potřebovat zejména ve stavebním řízení a při vlastní realizaci stavby.

Na základě dokumentace zpracované vaším sousedem - učitelem výtvarné výchovy v důchodu - vám pravděpodobně stavební povolení nevydají. Je nutné, aby tato dokumentace byla vyhotovená odborně a splňovala všechny náležitosti stanovené zákony a prováděcími předpisy, měl by vám ji proto zpracovat autorizovaný inženýr nebo architekt.

Ve smlouvě s ním si nezapomeňte nechat udělit licenci k tomu, abyste dokumentaci směli v dalším řízení používat. Vyjasněte si i způsob, jakým se tato dokumentace bude později v případě potřeby měnit.

U žádosti o dotaci se navíc zpravidla vyžaduje ještě vypracování dalších dokumentů, například energetického auditu. Z něj vyčtete třeba to, jak se v budově zachází s energií a jakým způsobem by bylo možné dosáhnout úspory.

6. Nechte si povolit stavbu

Dříve než začnete cokoli stavět, musíte se postavit do fronty na stavebním úřadě. Tomu se veškeré stavební aktivity buď ohlašují, nebo přímo podléhají jeho povolení. Ve většině případů se kompletní revitalizace bez stavebního povolení neobejdete.

Nejdůležitější postavou ve stavebním řízení je stavebník, tedy nejčastěji vlastník stavby, v jehož prospěch se povolení uděluje.

Obyvatelé bytových domů často chybují, když za tohoto stavebníka považují společenství vlastníků. Nejvyšší správní soud již před několika lety rozhodl, že pravomoc společenství jednat jménem celého domu ve stavebním řízení nevyplývá ani ze zákona, ani z rozhodnutí společenství vlastníků jednotek o uskutečnění revitalizace. Jako stavebníci tak mají být uvedeni všichni vlastníci bytů, kteří mohou případně k jednání za společenství ve stavebním řízení zmocnit svého zástupce.

Stavebnímu úřadu budete povinni předložit řadu dokumentů včetně projektové dokumentace i předmětného usnesení společenství o provedení revitalizace.

Úřad žádost přezkoumá a vyzve k odstranění případných nedostatků. Teoreticky může nařídit ohledání bytového domu a přijít se na něj podívat, v praxi to však zpravidla nebude nutné.

Řízení bude zakončeno vydáním stavebního povolení, a stavba bude moci být zahájena.

7. Řekněte si o dotaci

Dále vaše kroky povedou pravděpodobně do banky, kde si vyřídíte úvěr. S jeho splácením by vám mohl pomoci stát: Státní fond rozvoje bydlení již řadu let přispívá na úroky těm, kteří si včas požádají o dotaci a splní podmínky, které jsou stanoveny především ve vyhlášce č. 299/2001 Sb., ve znění pozdějších změn.

Podporu můžete dostat na některou z oprav, které vyhláška uvádí ve své příloze č. 2, tedy například na opravu lodžií a balkonů nebo na opravu či výměnu výtahu. Stačí, když splníte další podmínky a předložíte řadu dokumentů včetně stavební dokumentace a výše zmíněné zprávy o energetickém auditu.

I když všechny podmínky splníte, můžete narazit na další komplikace. Peníze, které stát přidělil Státnímu fondu rozvoje bydlení na rok 2011, totiž už byly vyčerpány. Přestože příslušné dotační programy nebyly formálně zrušeny, prakticky z nich velmi pravděpodobně neuvidíte ani korunu.

Chcete-li dosáhnout na podporu, možná si tak budete muset počkat, co pro vás vláda připraví na příští rok.

8. Navlečte si montérky

Nyní se může začít stavět. Se společností, která stavbu provede, musíte uzavřít smlouvu o dílo. I když to zákon výslovně nepředepisuje, nelze než doporučit, aby byla uzavřena písemně.

Ve smlouvě zakotvěte jasné mantinely spolupráce, zejména přesně uveďte, jakou činnost má zhotovitel provést v jakém časovém termínu a jaká mu za provedení stavby nebo jejích jednotlivých částí náleží odměna.

Z ujednání o ceně musí být jasné, zda jde o hodnotu definitivní, nebo zda příslušná částka může být v průběhu plnění smlouvy navýšena. To může být případ víceprací, pokud tak smlouva výslovně uvádí - jinak by ohledně práce nad rámec sjednaného limitu musel být vždy uzavřen zvláštní dodatek.

Rovněž u termínů je třeba jasně stanovit, co se od zhotovitele kdy očekává a jaké následky bude mít prodlení. V případě nestandardně dlouhého prodlení požadujte smluvní pokutu, nebo si vyhraďte právo odstoupit od smlouvy a staveniště svěřit jinému zhotoviteli.

V některých případech je namístě vyřešit i otázku vlastnického práva k tomu, co v domě přibude - pokud možno samozřejmě ve váš prospěch.

Jinou důležitou otázkou je odpovědnost stavitele za to, když se na stavbě něco nepovede. Vedle běžné odpovědnosti za vady, které na díle váznou již v okamžiku jeho předání, je dobré vymínit si záruční dobu, v níž vám zhotovitel garantuje, že se nic nepokazí.

V ideálním případě si dodržení záruky můžete zajistit zádržným - tedy částí odměny zhotovitele, která nebude vyplacena dříve, než uběhne záruční doba.

9. Převezměte dílo

Až bude stavba hotová, nespěchejte s odklízením lešení. Ještě než dílo převezmete, důkladně si ho projděte a prohlédněte. Jen tak objevíte všechna případná slabá místa či nedodělky, které poté zaznamenáte v protokolu o převzetí s tím, že zhotovitel se je ještě zavazuje odstranit.

Jakmile bude definitivně předáno, můžete si pogratulovat k dobrému výkonu - a doufat, že ve vašem domě se teď dlouho nic revitalizovat nebude.

Pavla Kratochvílová
advokátka

Jakub Tomšej
Junior Associate
advokátní kancelář CMS Cameron McKenna

Je dobré vymínit si záruční dobu, v níž zhotovitel garantuje, že se nic nepokazí.

Související