Právníci radí, jak správně přeměnit půdu na byt nebo sklep v obchodní prostory

Kdo nepotřebuje peníze... Společenství vlastníků nebývá výjimkou. V domě je stále co opravovat. Když se objeví příležitost, jak peníze navíc získat, je třeba ji využít. Přeměna prázdné půdy nebo sklepa na byty či obchodní prostory je právě takovou šancí.

Upravte prohlášení vlastníka

Mění-li se vymezení jednotky, například z bytu na nebytový prostor, bude postup společenství relativně jednoduchý.

K tomu, aby mohlo dojít ke změně tohoto stavu, je třeba nejprve na stavebním úřadě »vyběhat« změnu jejich stavebně technického určení.

Konkrétní postup bude záležet na tom, zda bude docházet k přestavbě bytu, a bude tedy zapotřebí získat stavební povolení a následnou kolaudaci. Možná ale půjde pouze o změnu administrativní, kterou stavební úřad bez dalšího jednání potvrdí.

Jakmile budete mít příslušný souhlas, otevře se cesta k tomu, aby si v uvolněné bytové jednotce otevřel svůj obchod třeba cukrář. Podívejte se ale ještě na prohlášení vlastníka.

Jde o historický dokument, kterým původní vlastník domu po jeho výstavbě nastínil prostorové vymezení jednotlivých částí domu. V prohlášení, které bylo založeno ve sbírce listin katastru nemovitostí, tak najdete informace o tom, kudy vedou hranice jednotlivých jednotek a kde začínají ostatní prostory. A právě v těchto částech je prohlášení třeba změnit.

Získejte souhlas vlastníků

Chystá-li se změna účelu užívání stavby, kterou je třeba právě přeměna bytu na nebytový prostor, musí ji nejdříve schválit všichni vlastníci. Nestačí tedy většinové usnesení společenství vlastníků jednotek.

Za těmi, kteří se na shromáždění vlastníků nedostaví, budete muset osobně dojít. Jedná se o změnu, která může mít na život ostatních obyvatel domu velký dopad, a proto se této úpravě nelze příliš divit.

Bábovky a vlídné úsměvy mějte připraveny: dokud souhlas všech sousedů nezískáte, změnu realizovat nemůžete.

Až získáte potřebné souhlasy, můžete se obrátit na katastr nemovitostí a požádat o zápis změny.

Na její provedení má katastrální úřad zpravidla 30 dnů.

Po přepsání údajů už se o novince bude moci přesvědčit každý - údaje z katastru jsou totiž veřejně přístupné, a to i přes internet.

Uzavřete smlouvu o výstavbě

Zvláštní postup zákon předpokládá, dochází-li v domě k výstavbě nových jednotek. Plánujete-li například přestavbu půdy či sklepních prostor, která je promění v novou bytovou jednotku, nachystal si pro vás zákon o vlastnictví bytů překvapení.

Předepisuje, že tato změna musí být provedena na základě takzvané smlouvy o výstavbě. Uzavírají ji všichni dosavadní vlastníci bytů s budoucími vlastníky budované bytové jednotky.

Nezavládne-li tedy v domě mezi stávajícími vlastníky na plánované výstavbě shoda, výstavba nových jednotek ztroskotá. Existující společenství vlastníků se může rozloučit s penězi, které by v rámci prodeje půdy získalo.

Příprava smlouvy o výstavbě je velmi náročná, a neměli byste ji tedy podcenit.

Na jejím podkladě budou totiž zcela »překopány« vlastnické poměry v domě a mezi jednotlivými vlastníky. Společná část domu, k níž dosud měli práva všichni vlastníci, se stane bytem ve výlučném vlastnictví nové osoby.

Nový obyvatel domu zároveň získá svůj podíl na společných částech domu i na pozemku pod ním. Tím se zákonitě sníží podíly ostatních členů. Jejich souhlas s výstavbou je tedy nezbytný už proto, že bez něj by v důsledku docházelo k vyvlastnění.

Tyto skutečnosti musíte ve smlouvě bezpodmínečně zohlednit. Aby byla platná, musí kromě vymezení předmětného domu a starých i nově vznikajících jednotek obsahovat i nové vymezení společných částí domů a spoluvlastnických podílů na nich.

Stanovte způsob financování

Z dalších náležitostí, které smlouva o výstavbě musí obsahovat, je třeba určit částky, které noví sousedé uhradí.

To je v praxi zpravidla složitější, neboť původní obyvatelé zpravidla očekávají především odměnu za umožnění výstavby a převod podílu na společných částech a pozemku. Zapomínají však už ve smlouvě upravit způsob financování stavebních úprav.

Není-li ve smlouvě jasně napsáno, že náklady stavebních prací ponese nový majitel bytu, budou pravděpodobně vymáhány především po nich. Záležet bude samozřejmě především na znění smlouvy s tím, kdo výstavbu provede.

V praxi může nastat i situace, kdy se vlastníci domu na provedení výstavby složí s vidinou pozdějšího lukrativního prodeje.

V takovém případě by měla smlouva obsahovat zcela určité vymezení příspěvků jednotlivých vlastníků včetně uvedení data jejich splatnosti. Mají-li někteří sousedi zlaté pouze ruce, může jim smlouva uložit, aby si svůj příplatek odpracovali.

V takovém případě však do textu nezapomeňte konkrétně uvést rozsah prováděných prací, musíte je rovněž konkrétně ocenit pevnou částkou.

Jde-li o osobu zhotovitele, která stavební úpravy provede, může být uvedena přímo ve smlouvě o výstavbě. Ta však často jen stanoví, kdo má zhotovitele vybrat a vše s ním dohodnout. Pokud si tento úkol vezme na starost nový majitel půdy, společenství by si mělo vyhradit právo volbu odsouhlasit.

Objednejte výtah

Kromě zákonných náležitostí se nebojte do smlouvy zahrnout i další závazky, které se vám zdají důležité.

Někteří obyvatelé mohou ve strachu o svůj klidný spánek požadovat zakotvení denní doby provádění stavebních prací.

Smlouva by se měla vypořádat i se souvisejícími záležitostmi, které si výstavba vyžádá. Tak například pravděpodobně budete zvažovat prodloužení výtahové šachty tak, aby tento výtah dojel až k nové jednotce.

Zda budou tyto úpravy ochotni financovat noví vlastníci nebo se na ně budete muset složit všichni, záleží na vašich vyjednávacích schopnostech. Jiné téma, na něž byste měli být připraveni, je i zajištění parkování novým vlastníkům.

Smlouvu poté budete moci použít jako podklad k žádosti o stavební povolení. Bude-li s ní spokojen rovněž stavební úřad, budete v brzké době moci stavět. Informovat ovšem nezapomeňte i katastr nemovitostí - řada údajů, která se díky výstavbě změnila, je v katastru zveřejněna, a vy jste tedy povinni je katastru do 30 dnů oznámit.

Až bude přestavba hotová a majitelé nové jednotky se nastěhují, stanou se rovnoprávnými obyvateli domu i členy společenství vlastníků jednotek.

Trestejte neplatiče

Přijali jste nové sousedy s otevřenou náručí a oni jsou v prodlení se zaplacením kupní ceny? Potom máte v zásadě dvě možnosti: buď můžete po uplynutí přiměřené doby ode dne splatnosti ceny od smlouvy odstoupit, čímž se byt vrátí zpátky do společného vlastnictví všech obyvatel domu.

Nechcete-li se trápit hledáním nových kupujících, můžete ve vztahu s neplatiči setrvat a začít kupní cenu vymáhat soudní cestou.

Soud vám patrně vyhoví a přizná vám i úrok z prodlení, pokud jste pokutu zakotvili do smlouvy. Nesplní-li žalovaní dobrovolně, co jim soud uloží, můžete proti nim vést exekuci - a smlsnout si tak nejspíše i na prodeji bytu ve vašem domě.

Jakub Tomšej, Pavla Kratochvílová
právníci advokátní kanceláře CMS Cameron McKenna

Foto: Shutterstock