V Česku se po loňském zmražení investic opět naplno rozbíhá výstavba nových logistických parků pro konkrétní uživatele. Na konci letošního pololetí bylo ve výstavbě již dalších 120 tisíc čtverečních metrů těchto ploch, zatímco v průběhu prvního pololetí bylo dokončeno pouze dvanáct tisíc metrů čtverečních.

Pro klienty developerů je přitom rozhodující výše nájemného, lišící se podle regionů. Nejnižší nájemné bylo podle realitní poradenské společnosti DTZ možné v první polovině roku získat na Plzeňsku. Situace se však velmi rychle změnila, neboť se podařilo v krátkém období téměř všechny volné sklady pronajmout. »Zajímavých nájemních podmínek lze nyní dosáhnout v Praze a Ostravě. Naopak nejvyšší nájemné je dlouhodobě v oblasti Brna,« uvádí Martin Šumera z DTZ.

Expanzivní plány logistických firem považuje za znak oživení na trhu průmyslových nemovitostí i realitní poradenská společnost Colliers International. »Zjednodušeně lze říci, že právě logistika je sektorem, který stabilně generuje zhruba třetinu poptávky po průmyslových prostorách,« potvrzuje řídící partner a šéf průmyslové divize Colliers Karel Stránský.

Logistický ráj ohrožuje Polsko

České území je velmi atraktivní pro výstavbu logistických parků vzhledem k poloze na křižovatce významných komunikací. Řada nadnárodních společností sem proto stěhuje svá distribuční centra, odkud zásobují výrobky i další trhy ve střední a východní Evropě. »V posledních pěti letech došlo k masivní výstavbě skladových a výrobních objektů,« popisuje Šumera.

Domácí logistický boom přinesl 3,36 milionu čtverečních metrů moderních skladovacích prostor, čímž jasně vedeme nad sousedními konkurenty. Počtem obyvatel poloviční Slovensko má méně než třetinu těchto ploch a čtyřnásobné Polsko »pouze« necelý dvojnásobek.

Koncentrace obřích »krabic« se zbožím je nejvyšší v okolí Prahy, kde lze najít zhruba 44 procent celkové nabídky v Česku. Dobře na tom jsou i Plzeňsko, Ostravsko, nedostatkem trpí Brno, čemuž odpovídají i nejdražší nájmy. Moravským parkům tak za humny vyrůstá konkurence. »Za konkurenci můžeme považovat například jižní Polsko, které poskytuje nižší pronájmy než Morava,« upozorňuje ředitel logistické firmy ProLogis Mario Sander.

Růst o 240 procent

Společnost ProLogis si všimla ideální pozice Česka pro investice v dopravě a logistice již před řadou let a má zde v portfoliu šest distribučních parků s 26 budovami o rozloze přes 600 tisíc čtverečních metrů. ProLogis jako mezinárodní vlastník spravuje logistické nemovitosti o více než 44 milionech metrů čtverečních v Severní Americe, Evropě a Asii. Společnost pronajímá průmyslové prostory více než 4400 zákazníkům.

Česko má v regionu podle ní jednu z nejrozvinutějších průmyslových ekonomik, zejména automobilové a technologické odvětví a silnice jsou lákavou vstupní branou na jednotlivé evropské trhy se 455 miliony zákazníků. Přesto firma v prvním pololetí loňského roku z důvodu krize zaznamenala propad nájmů až o deset procent a volné prostory přibývaly.

Nyní se nepříznivá situace již razantně obrátila k lepšímu. »Celkem jsme pronajali 134 tisíc čtverečních metrů během prvních šesti měsíců v tomto roce, včetně velmi významných obchodů,« líčí ředitel ProLogis pro Českou republiku a Slovensko Mario Sander.

Pronájem ploch ProLogisu v pololetí vzrostl meziročně o 240 procent, z toho více než 75 tisíc čtverečních metrů tvořily nově uzavřené smlouvy, především v parku v Plzni-Štěnovicích se společnostmi Eurogate a Sony ADAC. Tento park je nyní již z 97 procent obsazen. S DHL zase podepsali smlouvu na pronájem dalších 20 tisíc čtverečních metrů v Parku Prague D1 West. »Potvrdilo se, že západní Čechy jsou dnes spolu s Prahou vůbec nejvyhledávanější lokalitou v segmentu průmyslových a logistických nemovitostí,« tvrdí expert na zahraniční investice Milan Kratina, který ještě jako pracovník CzechInvestu vstup Sony připravoval.

Za Prahou chystá logistický park i společnost Skanska Property Czech Republic, jež doposud stavěla kancelářské budovy v Praze a Ostravě. VGP zase uzavřela budoucí nájemní smlouvu se společností První Elektro. Kombinace skladu a administrativního zázemí vyroste v Praze - Horních Počernicích v příštích měsících a hala bude předána na jaře 2011.

VGP provozuje v Česku deset parků v blízkosti dálnic a větších měst, zaručujících dostupnost kvalifikované pracovní síly. Pronajímatelná plocha dosahuje zhruba 486 tisíc metrů čtverečních. Také podle jejích zástupců poptávka oživuje, oproti dřívějšku se však odlišuje ve velikosti požadovaných ploch. »Společnosti se chovají konzervativně a poptávka je spíše po menších či středně velkých nájemních celcích,« zjišťuje obchodní ředitel Tomas Van Geet.

VGP přitom plánuje další výstavbu ve všech svých lokalitách. »Skupina VGP vlastní portfolio pozemků o velikosti více než 2,8 milionu čtverečních metrů, které nám umožňují výstavbu dalších 490 tisíc metrů čtverečních prostor k pronájmu,« dodává Van Geet.

Parky na míru

Developeři se přitom nyní více zaměřují na budování parků šitých »na míru« jednotlivým zákazníkům. Takovými sklady již disponuje VGP a ProLogis, který má nyní celkem 120 tisíc čtverečních metrů volných prostor k pronájmu, přesto chystá v tomto směru další plány. »Věříme, že dobrou cestou do budoucna jsou skladové prostory budované na míru, do konce roku bychom měli odhalit jeden z našich dvou projektů tohoto typu,« prozrazuje Sander.

Zatím firma zažívá též fluktuaci, kdy nájemci přicházejí i odcházejí. Nastěhování do parku v Úžici u Prahy poblíž dálnice D8 oznámil poskytovatel logistických a celních služeb PST Ostrava. Jedním z důvodů stěhování prý byla nedostatečná kapacita starší skladové haly v Mělníku. »Zároveň jsme potřebovali s ohledem na konkrétní projekty i možnost budoucího rozvoje více se přiblížit k vysokokapacitní dopravní infrastruktuře, což dálnice D8 splňuje,« líčí výkonný ředitel PST Rudolf Malý.

Na druhé straně kufry v Úžici sbalila logistická firma Transkam a přestěhovala se do nových skladů britské firmy Segro v Hostivicích u Prahy. Podle ekonomického ředitele Transkamu Jaroslava Baumanna firmě v Hostivicích postačí šest tisíc metrů čtverečních, v Úžici si pronajímala zhruba sedm tisíc čtverečních metrů. Nové sklady mají firmě více vyhovovat z hlediska logistické obsluhy zákazníků.

Transkam zabral v hostivickém areálu poslední volné plochy. »Po řadě měsíců, kdy byl trh průmyslových nemovitostí v České republice ochromen, opět cítíme oživení a zájem firem o kvalitní prostory,« podotýká manažerka Segro pro Českou republiku Katarina Bothgálová.

Budují se i načerno

V některých případech developer se stavbou tak spěchá, že nečeká na povolení a riskuje velké postihy. V pardubické městské části Semtín zahájilo nedávno provoz logistické centrum Zelená louka, které patřilo k nejznámějším černým stavbám v zemi. Developer je zlegalizoval až po několika měsících, předtím musel práce přerušit a stavba se nakonec protáhla na dvojnásobné dva roky.

»To naše zoufalé rozhodnutí začít stavět bez stavebního povolení nás mrzí, nicméně je to za námi. Zahájením bychom chtěli nálepku černé stavby strhnout,« omlouvá se jednatel společnosti D+D Park Pardubice Petr Dědek.

Zatím je hotova první hala, stavět se mají další čtyři terminály, z toho dva chce developer dokončit do konce roku. Všechny si najme společnost DB Schenker, která ruší hradeckou pobočku. V první hale je překladiště, v dalších prostorách nejspíše bude lehká výroba.

»Máme předdohody s nájemci, kteří k nám hodlají umístit výrobní činnost. Spousta zákazníků ale byla průběhem stavby odrazena a mírně řečeno odstrašena,« poznamenává ředitel DB Schenker v České republice Tomáš Holomoucký. V halách by mělo pracovat okolo 750 lidí do jednoho či dvou let.

Nárůst dopravy ale nemá být razantní. Firma se chce víc orientovat na železnici, což dokládá novou vlečkou za patnáct milionů korun. V plném provozu bude do první haly zajíždět okolo 65 kamionů denně. »S železnicí to myslíme hodně vážně. Bude záležet na situaci na trhu, jak bude železnice konkurovat silniční dopravě,« přemýšlí Holomoucký.

Petr Bayer
spolupracovník redakce

Koncentrace je největší v okolí Prahy, kde lze najít asi 44 procent nabídky v Česku.

Související