Výstavba i zájem o nové průmyslové nemovitosti se ve druhé polovině loňského roku radikálně propadly. Dosud zřejmě nejjistější segment developerského trhu tak u nás právě prožívá své prozatím nejtěžší období.
S čísly, která nenadálý propad ilustrují, přišla mezinárodní poradenská společnost CB Richard Ellis. Je z nich patrné, že pokles začal ve druhé polovině loňského roku a skutečně znatelný pak byl v posledním čtvrtletí.
Procentní body, které vyjadřovaly srovnání čtvrtého kvartálu roku 2008 a posledních tří měsíců roku 2007, jsou vesměs dvojciferné.
Dokončeno bylo o dvanáct procent méně skladů, počet započatých klesl o 41 procent a nejmarkantnější rozdíl pak byl patrný na poklesu spekulativní výstavby, která dosud tvořila páteř veškeré výstavby tohoto segmentu developerského trhu: šlo o 73procentní propad.
Naopak neobsazenost rostla. Zatímco v závěrečném čtvrtletí roku 2007 činila 9,3 procenta, ve stejném období roku 2008 se vyšplhala až na 15,5 procenta.
Podobná čísla má také společnost Cushman & Wakefield, která poskytuje služby voboru komerčních nemovitostí . "Tempo růstu průmyslových ploch vČR zpomalilo. Jak ukazují data za čtvrté čtvrtletí 2008, téměř ve všech regionech včetně Prahy došlo ke snížení objemů výstavby oproti třetímu čtvrtletí," tvrdí mluvčí společnosti Jitka Kvartková.
Proč tomu tak je? Nejprve posilovala česká měna a posléze přišly dopady globální finanční krize. To vedlo značnou část firem k tomu, že začaly šetřit, omezovat svou produkci a v neposlední řadě začaly pohřbívat své původní plány.

Propad zájmu už před krizí
Vezmou-li se však v úvahu čísla za celý rok 2008 (tedy nejen za poslední čtvrtletí), byl z hlediska počtu nájemních transakcí velmi silný. Podle statistik rostla stejně jako roky předtím neustále poptávka po nájemních prostorách. Za všech dvanáct měsíců roku 2008 bylo pronajato celkem 724 000 metrů čtverečních. Tedy o něco více než v roce 2007, do té doby rekordním.
Přesto se horší časy hlásily už před příchodem krize. Oproti předchozím rokům se totiž rovněž mnohem více průmyslových areálů postavilo, a na to nebyla poptávka dostatečná. Takže se meziročně zvýšila neobsazenost těchto objektů, a to o 6,2 procenta.
"Stále rostoucí nabídka, která během několika uplynulých let neustále akcelerovala, se ale v roce 2008 ve skutečnosti již střetla s určitým nedostatkem poptávky po nájemních prostorách," vysvětluje Radek Adamec ze společnosti Skanska.
Radikální propad poptávky pak přišel s nejistotou vyvolanou strachem z globální finanční krize v poslední části roku. Podle údajů CB Richard Ellis mezičtvrtletně klesla o 33 procent.

Změna strategie
Růst nejistoty na trhu průmyslových nemovitostí vedl nejprve ke změně strategie developerů. Zpočátku roku měli velký zájem o nové lokality, jako je Olomouc, Hradec Králové, Mladá Boleslav či Ústí nad Labem. Ve druhé polovině roku se obrátili k tradičním logistickým destinacím. Stavěli proto opět nejvíce v Praze, na Plzeňsku při dálnici D5, v Brně či v Ostravě.
"Ke konci roku se ale spekulativní výstavba napříč lokalitami de facto zastavila," říká Milan Korbelář z mezinárodní poradenské společnosti King Sturge.
"Očekáváme, že v průběhu letošního roku klesne až k nule," říká k tomu Filip Kozák ze společnosti CB Richard Ellis.

Potíže s financemi
Situace developerů není růžová. Chtějí-li začít s novým projektem, musí dnes počítat s tím, že financování z bankovních úvěrů je velmi nepravděpodobné. Přinejmenším část finančních prostředků si musí zajistit sami.
"V nynějších obtížnějších podmínkách financování je pro developery dobré, když se jim podaří najít kupce, aby si uvolnili kapitál pro budoucí projekty," říká analytik společnosti Atlantik Patrick Vyroubal.
V zájmu každého developera přirozeně je, aby prodal co nejdráže. "To by bylo ohroženo v případě nuceného prodeje," upozorňuje Vyroubal.
Jenže právě k tomu bude nyní podle předpovědí společnosti King Sturge docházet. K nucenému prodeji jsou společnosti dotlačeny tehdy, když hodnota nemovitosti klesne pod úroveň bankovního úvěru a developer není schopen z vlastních zdrojů dorovnat bance rozdíl.
Investory samozřejmě nejvíce zajímá, jaký bude výnos. Podle společnosti CB Richard Ellis se nejvyšší výnosy na trhu průmyslových nemovitostí loni pohybovaly kolem 7,75 procenta. Společnost odhaduje, že v tomto roce by se měly zvýšit o jedno až jedno a půl procenta.

Vyšší nájmy? Jak kde
Převis nabídky a vysoká konkurence. To je spojení, které obvykle vede ke snižování cen. Odborníci na trh průmyslových nemovitostí se však shodují, že výše nájemného nyní spíše poroste. Jak je to možné?
"Roste cena peněz, nové pozemky jsou drahé a stavební náklady neklesají," říká Korbelář z King Sturge.
"Kvůli konkurenci se úroveň nájemného postupem času dostala poměrně blízko samému dnu a prostor pro snižování nájemného byl v mnoha lokalitách již vyčerpán," říká Radek Adamec ze Skansky. Podle jeho slov byly ve výjimečných případech dokonce uzavřeny i smlouvy pod hranicí ekonomické rentability. "To si ale už drtivá většina developerů v budoucnu nebude moci dovolit. Rozvolněné podmínky financování se totiž většině z nich výrazně zpřísnily."
Filip Kozák z CB Richard Ellis ale není takový pesimista. Změny v oblasti růstu nájemného očekává, ale ne dramatické: "Výše nájmů je regionálně diferencovaná a v příštím roce neočekáváme její výrazný pohyb."
Nicméně připouští, že někteří developeři budou finanční situací ke zvyšování nájmů tlačení. "V jiných lokalitách ale zase může boj o klienta tlačit výši nájmů dolů," uzávírá Kozák.

Pavla Kreuzigerová

Očekáváme, že v průběhu letošního roku klesne spekulativní výstavba až k nule.
Filip Kozák, CB Richard Ellis

Průmyslové nemovitosti v ČR

59_E04_51.gif

Související