Sklady bobtnají

Kam s tím? Problém, který kvůli nedostatku úložných prostor řeší většina lidí dnes a denně, trápí v milionkrát větší míře všechny výrobce a prodejce čehokoliv. Hypermarkety staví svou existenci na rozsáhlých skladech v relativně blízké vzdálenosti stejně jako zahraniční investoři, kterým logistická centra umožňují vzájemnou provázanost v rámci celého středoevropského regionu. Donedávna byl nedostatek skladů značným problémem. Což si v první řadě uvědomili developeři, kteří využili této skuliny na trhu a doslova se vrhli na budování obrovitých logistických center na všech hlavních tazích i poblíž velkých měst. První, kdo pochopil budoucnost skladů, byla firma CTP, která byla donedávna majoritním hráčem na tomto trhu.
Nyní jí však šlapou na paty další. Na český trh vstupují noví developeři a konkurenci zvyšují zejména uvnitř regionálních trhů. V dalším období by už výstavba neměla být tak obrovitá a chaotická - investoři si budou místa pro logistická centra vybírat podstatně obezřetněji, hlavním měřítkem bude dostupnost pracovních sil a dopravní infrastruktury. I když se to nezdá, jednoduchý přístup do logistického centra pro nové zaměstnance je nezbytný - na 10 000 m² skladu připadá podle informací serveru skladuj.cz v průměru 50-75 zaměstnanců včetně administrativních pracovníků.

EVROPA NA KOLEČKÁCH. V souvislosti s expanzí Evropské unie začínají logističtí operátoři vytvářet jednotnou evropskou síť, neboť distribuční systémy se mění z národních na mezinárodní sítě, uvedl server skladuj.cz.
Celkový obrat logistického sektoru se v současné době odhaduje ročně na 850 až 950 miliard eur, jednotlivé trhy jsou rozděleny podle jednotlivých zemí a jejich velikosti. Dlouhodobě se růst logistického sektoru pohybuje mezi 4 až 8 procenty, přičemž polovina tohoto růstu se koncentruje do tří zemí, které zabírají 70-75 % celkového evropského trhu skladování. Jde o Německo (3 miliony m²), Velkou Británii a Francii (každá 2,5 milionu m²). Tržní podíly ekonomik střední Evropy - Polska, Maďarska a České republiky - se pohybují mezi 5-10 procenty.
Poptávka logistických providerů po větších skladových jednotkách roste, důvodem je sjednocení stávajících národních distribučních center do menšího počtu evropských. Díky poslednímu rozšíření Evropské unie (o Bulharsko a Rumunsko) a vzhledem k posilujícím ekonomickým vazbám s dalšími východními zeměmi (např. Ukrajinou, Tureckem, popřípadě lze uvažovat i o Rusku a Bělorusku) se pomyslný logistický "střed Evropy" posouvá jihovýchodním směrem z jihu Belgie na jih Německa.
Nové země se stále potýkají s nedostatečnou nabídkou skladových ploch větších než 5 tisíc m², netýká se to ale všech zemí (v ČR už pomalu začíná nabídka převyšovat poptávku). Nejméně v každé druhé zemi se v blízké době očekává růst nabídky nebo poptávky, což je dobrá zpráva jak pro developery, tak investory.
Společnost Analytiqa odhaduje, že v následujících třech letech dojde v zemích střední a východní Evropy k výstavbě logistických center v celkové hodnotě 7,3 miliardy eur, realizovaná poptávka vzroste o 89 %. V méně logisticky rozvinutých zemích typu Bulharska a Rumunska se očekává ještě rychlejší boom. Do roku 2010 je např. bulharský trh podle Analytiqy připraven na růst ve výši 82 % do roku 2010, roční růst v Rumunsku pro dalších pár let se odhaduje na 22 procent.
V některých zemích, zejména v ČR, by rozjezd logistiky mohli zmírnit výrobci - pokud by usoudili, že je zde podnikání příliš drahé a přesunuli výrobu více na východ, poptávka po skladech by se snížila. Loňský rok ale tuto chmurnou vizi nepotvrdil.

MILIONY METRŮ. Celková výměra moderních průmyslových ploch v České republice podle studie společnosti DTZ dosahuje 2,376 milionu m². Celkem bylo za rok 2007 postaveno 924 tisíc m², z toho v širším okolí Prahy 37 %, v sekundárních oblastech 29 % (Brno, Plzeň) a v terciární oblasti 34 % (zbytek ČR).
V druhém pololetí roku 2007 vznikly první budovy dvou nových komplexů: D8 European Park v Kozomíně, stavěný společností AFI (21 500 m²), a D8 Prologis Park v Úžicích (51 000 m²). Developerská společnost VGP zase dokončila první fázi svého VGP Parku Nýřany u Plzně (10 000 m²) a CTP Invest otevřel první části svých projektů v Okřiskách u Písku.
Poptávka (resp. podíl uzavřených smluv) v České republice dosáhla v roce 2007 rekordní úrovně 877 614 m², což je o 43 % více než v roce 2006. Největší zájem byl tradičně o Prahu a její okolí (podíl 52 %), ostatní města měla zhruba poloviční podíl, (sekundární trh vykázal 21% a terciární trh 27% podíl z celkové realizované poptávky). "Silný vliv na tuto rekordní úroveň realizované poptávky za rok 2007 měly některé výjimečné nájemní transakce společnosti DHL v Prologis Parku Jirny (širší Praha), které dosáhly téměř 100 000 metrů čtverečních," říká Lenka Hartmanová z DTZ.

ZEJÍ PRÁZDNOTOU. Toto poměrně odvážné tvrzení platí i v souvislosti s výstavbou logistických center. Právě jejich obrovský rozmach a výroba vedou k převisu nabídky. Průměrná míra neobsazenosti loni dosáhla více než 10 procent. V Praze dosáhla míra neobsazenosti 9,5 %, v rámci sekundárních trhů 10,5 % a v terciárních lokalitách 11 %.
S vysokou nabídkou klesají nejen zisky developerů, ale také nájmy pro nájemce. Nejvyšší měsíční nájmy průmyslových prostor v Praze v roce 2007 klesly na úroveň 4,20-4,60 eura za m² a jejich další pokles se očekává i v roce 2008 směrem k 4,50 eura/m² měsíčně, a to právě kvůli intenzivní spekulativní výstavbě a velkému množství plánovaných projektů v letošním roce.
Nejvyšší měsíční nájmy průmyslových prostor v Brně a Ostravě činily 4,00-4,25 eura/m² a v Plzni 3,80-4,00 eura za metr čtvereční. U regionální úrovně nájmů se očekává stabilita během první poloviny letošního roku, ve druhém pololetí může dojít i k jejímu poklesu.

STAVÍ SE DÁL. V roce 2008 vznikne jen v širším okolí Prahy celkem 321 000 m² logistických center, z toho převážnou část tvoří spekulativně budované projekty jako Cargoport Dobrovíz společnosti Hochtief a R6 Logistics Park společnosti Skanska.
Cargoport Dobrovíz začal Hochtief stavět koncem roku 2006. Jde o první stavbu logistického centra této společnosti v ČR. Projekt má k dispozici celkovou plochu pozemku 38 hektarů, z ní bude zastavěno cca 129 tisíc metrů čtverečních. Součástí areálu bude i nová železniční vlečka napojená na železniční trať. Předpokládané dokončení první fáze areálu se plánuje v průběhu roku 2008.
Projekt R6 Logistic Park (R6LP) společnosti Skanska Property o rozloze 42 ha nabídne v několika fázích přibližně 30 000 m² kanceláří a až 170 000 m² prvotřídních skladových ploch v 8 halách. Pronajímatelné jednotky se budou pohybovat od velikosti 1500 m² do 40 000 m². V současnosti je vydáno stavební povolení na první dvě haly o celkové rozloze přes 60 000 m². Termín dokončení celého projektu se plánuje v horizontu pěti let, první fáze by se měla otevřít zájemcům už letos. Celková výše investice přesahuje dvě miliardy korun.
"Zvýšená konkurence se očekává i v Brně a v menším rozsahu též v ostravské oblasti, kde budou v tomto roce zahájeny nové projekty," je přesvědčena Lenka Hartmanová ze společnosti DTZ.
Na Plzeňsku spíše hrozí přesycení trhu kvůli převisu nabídky nad poptávkou. Mezi hlavní plánované projekty v regionech patří Prologis Park Štenovice u Plzně, Airport Logistics Park u Brně, Hrušky D2 Logistics Park, Orange Park Nýřany a VGP Park Dobřenice a VGP Park Olomouc. VGP bude pokračovat v rozšiřování VGP Parku Horní Počernice v Praze a VGP Parku Nýřany. CTP Invest, dominující regionálnímu trhu, hodlá také pokračovat v rozšiřování svých projektů.
Některé oblasti, kde v dalších letech vyrostou nové skladovací prostory, jsou jasné. Společnost VGP ke konci roku 2007 dokončila akvizici pozemků v Mladé Boleslavi. Výstavba se má podle plánu zahájit na jaře roku 2008. Stejná firma také loni v říjnu začala stavět další logistický park v Příšovicích u Turnova. Zde má vzniknout objekt o velikosti cca 10 000 m² určený pro logistiku či lehkou výrobu. Dokončení stavby je naplánováno na léto letošního roku.

Julie Hrstková

Logistický trh v západní Evropě (podle velikosti)