Nejistá bytová budoucnost

Proč už nebude možné po 1. lednu 2008 uplatňovat sníženou sazbu daně z přidané hodnoty na bytovou výstavbu?

Bohužel výjimka dojednaná v Přístupové smlouvě (viz níže) je časově omezená a její platnost vyprší 31. prosince 2007. Počínaje 1. lednem 2008 je Česká republika povinna uvést do souladu uplatňovanou sazbu daně se Šestou směrnicí. Veškeré úplatně poskytované služby podléhají základní sazbě. Nemá asi smysl podrobněji rozebírat tuto značně komplikovanou tematiku. Faktem je, že v oblasti stavebních prací Šestá směrnice umožňuje uplatnit sníženou sazbu bez omezení pouze u stavebních prací v rámci sociální politiky jednotlivých členských států EU uvedených v příloze H Šesté směrnice, které zahrnují dodání, výstavbu, rekonstrukce a přestavby těchto staveb. Jakákoli jiná výstavba nových bytů či rodinných domů než v rámci sociální politiky musí počínaje 1. lednem 2008 podléhat devatenáctiprocentní sazbě daně.

Snížená sazba daně se vztahuje i na převody dokončených i nedokončených bytových domů, rodinných domů a bytů. Změní se i tato sazba?

Ano. Podíváme-li se však opět do Šesté směrnice, zjistíme, že s výjimkou sociální výstavby není možné na tyto převody uplatnit sníženou sazbu daně. Převod staveb totiž v souladu s Šestou směrnicí podléhá buď základní sazbě daně, nebo naopak osvobození od daně, ale nikoliv snížené sazbě daně. Základní sazbě daně podléhá převod stavby či její části, a to včetně pozemku, na kterém stojí, uskutečněný před jejím prvním "obydlením". Jednotlivé členské státy si mohou tuto podmínku nahradit jinými podmínkami, např. mohou stanovit časový test mezi dokončením stavby a jejím dodáním nebo obdobím mezi dnem prvního obydlení a následným dodáním, během kterého se uplatňuje základní sazba daně. V podstatě lze říci, že první převod nové stavby musí podléhat základní sazbě daně. Pouze převod "starých" staveb je osvobozen od daně. Tomu odpovídá i současné znění paragrafu 56 našeho zákona o dani z přidané hodnoty, podle něhož je převod staveb, bytů a nebytových prostor osvobozen od daně po uplynutí tří let od jejich nabytí či kolaudace. Tuto podmínku, jejíž splnění umožňuje osvobodit převod staveb od daně, by sice bylo možné v mezích daných Šestou směrnicí upravit, ale jednak by zřejmě v praxi nebylo možno dosáhnout osvobození od daně u prvních převodů nové výstavby, a jednak samotné osvobození od daně uplatněné na převod staveb ještě automaticky neznamená výhodu pro konečného zákazníka. V oblasti bytové výstavby, kdy by developerská společnost nakupovala stavební práce se základní sazbou daně a následně by uplatňovala osvobození na převod hotových bytů, bytových domů apod., by v konečném důsledku mohlo dojít i ke zvýšení cen pro konečné zákazníky. Stručně řečeno: po 1. lednu 2008 nebude možné ani na první převody nových bytů či bytových a rodinných domů uplatnit sníženou sazbu daně či osvobození od daně, jestliže se nebude jednat o sociální výstavbu.

V souvislosti se Šestou směrnicí jste zmínil možnost osvobození od daně. Vztahuje se v rámci naší legislativy na všechny převody pozemků?

Ne. Jde pouze o převod pozemků, které nejsou považovány za stavební pozemky. Členské státy mají opět možnost ve svých národních legislativách tuto kategorii vymezit "dle svých představ". Na rozdíl od převodu staveb a pozemků, na kterém je stavba postavena, však Šestá směrnice nerozlišuje mezi převodem "nového" a "starého" pozemku. Umožňuje osvobodit převod jakéhokoli pozemku, který není zastavěn a který není stavebním pozemkem ve smyslu legislativy jednotlivých členských států. Náš zákon definuje stavební pozemek jako nezastavěný pozemek, na kterém může být podle stavebního povolení provedena stavba spojená se zemí pevným základem. Nezastavěným pozemkem se přitom rozumí pozemek, na kterém není stavba jako věc. Jen velice malé procento pozemků naplňuje tuto definici, proto převod většiny pozemků je od daně osvobozen. A tento postup bude možné uplatnit i po 1. lednu 2008.

Cestou k zachování snížené sazby daně z přidané hodnoty i po 1. lednu 2008 by bylo vládou projednávané rozšíření okruhu sociálního bydlení. Evropská unie nás v tomto případě přece neomezuje?

Definice sociálního bydlení, kterou si můžete přečíst na webových stránkách Ministerstva financí, je zatím opravdu velice široká. Zahrnuje nejenom stavby sloužící k ubytování osob ohrožených sociálním vyloučením, ale i nájemní byty pořízené z veřejných prostředků nebo s jejich přímou podporou. To mohou být například nájemní byty stavěné obcemi se státní dotací podle některého z dotačních programů Ministerstva pro místní rozvoj nebo Státního fondu rozvoje bydlení, družstevní nájemní byty postavené se státní podporou z prostředků Státního fondu rozvoje bydlení a nájemní byty postavené obcí.

Do skupiny sociálního bydlení je zahrnut i asi nejčastěji v médiích diskutovaný okruh sociální výstavby, tj. ostatní byty a rodinné domky, pokud celková podlahová plocha nepřesáhne u rodinných domků 150 m² a u bytů 90 m². Legislativa EU sice neobsahuje definici sociálního bydlení, tento fakt ale podle mého soudu neumožňuje použít extenzivní výklad této kategorie a snížená sazba daně by měla být uplatňována opravdu jen na sociální bydlení. V případě posledního okruhu je otázkou, zda budeme schopni poskytnout argumenty, které odůvodní zařazení takové bytové výstavby do okruhu sociálního bydlení.

Existují nějaké další varianty, jak předejít předpokládanému zvýšení cen u stavebních prací?

Vedle sociálního bydlení umožňuje Šestá směrnice uplatnit sníženou sazbu daně na dvě až tři plnění uvedená v příloze K Šesté směrnice. Česká republika bude podle dostupných informací žádat o možnost uplatňovat sníženou sazbu DPH rovněž na renovace a opravy soukromých bytů a obytných domů. V případě, že bude tato žádost schválena, budou moci poplatníci i po 1. lednu 2008 využívat nadále sníženou sazbu daně na renovace a opravy bytů a domů určených pro bydlení. Tímto způsobem by tedy mělo být zajištěno, že i stavební práce spočívající v opravách či rekonstrukcích již existujících staveb pro bydlení budou po 1. lednu 2008 podléhat pětiprocentní sazbě daně. Jsem přesvědčen, že zachování snížené sazby u stavebních oprav a rekonstrukcí vzhledem k zastaralému bytovému fondu je důležitějším cílem než uplatnění snížené sazby u převodu nové bytové výstavby. Zřejmě v zápalu předvolebního boje je opomíjeno, že v souladu s přílohou K nelze sníženou sazbu uplatnit na materiál tvořící podstatnou část ceny poskytovaných služeb.

A co byste doporučil lidem, kteří se chystají kupovat nemovitost?

Jsem optimista a předpokládám, že Česko zajistí uplatnění obou výjimek podle přílohy H i K Šesté směrnice. Potom okruh bytové výstavby nebude příliš zúžen a i nadále se na ni bude uplatňovat snížená sazba daně. U smluv, kde se dá předpokládat, že k dokončení a převodu bytu dojde ke konci roku 2007 či až po 1. lednu 2008, bych však v každém případě kupcům doporučoval, aby si prostudovali smlouvy, které uzavírají. Je nutné, aby se ujistili, jak je nastavena konečná cena za převod dané nemovitosti pro případ, že by se zrovna jejich byt nevešel do definice sociálního bydlení. Rozhodujícím pro okamžik vzniku daňové povinnosti není předání bytu do užívání, ale den doručení listiny, ve které je uvedeno datum právních účinků vkladu do katastru nemovitostí. Důležitým faktorem je i způsob nastavení ceny za danou nemovitost. Jinak se bude postupovat v případě, že zákazník zaplatí cenu až k okamžiku převodu nemovitosti a jiné dopady bude mít situace, kdy zákazník bude platit dílčí platby již během samotné výstavby.



Výjimka pro bytovou výstavbu

V České republice byla uplatňována snížená pětiprocentní sazba u stavebních prací již od okamžiku zavedení systému daně z přidané hodnoty v lednu 1993. Nicméně okamžikem vstupu do EU měly být v souladu s takzvanou Šestou směrnicí, která definuje hlavní pravidla v oblasti daně z přidané hodnoty v EU, veškeré služby přeřazeny do základní sazby daně. Výjimky, u kterých je možné uplatnit sníženou sazbu či osvobození, nezahrnovaly stavební práce. Česká republika dojednala výjimku na oblast bytové výstavby, podle které mohla i nadále uplatňovat na bytovou výstavbu sníženou pětiprocentní sazbu daně. Tato dojednaná výjimka se odrazila v paragrafu 48 zákona o dani z přidané hodnoty: snížená sazba daně se uplatní jak u převodu bytového domu, rodinného domu a bytu, včetně nedokončeného bytového domu, rodinného domu a bytu, tak u dodání bytového domu, rodinného domu a bytu, a to i nedokončených, včetně stavebních a montážních prací spojených s jejich výstavbou, rekonstrukcí, modernizací a opravami včetně konstrukcí, materiálů, strojů a zařízení, které se do nich jako jejich součást montážními a stavebními pracemi zabudují nebo zamontují. Obecně se na tuto kategorii plnění podléhajících snížené sazbě daně používá termín bytová výstavba.

MT