(Ne)pojištěná jistota

Boom hypoték pokračuje a stále více klientů bank si pořizuje bydlení na úvěr. Jako finanční poradce se tak ve své praxi velmi často setkávám s požadavkem svých klientů na zprostředkování pojištění pořizované nemovitosti s vinkulací pojistného plnění ve prospěch banky. Zpravidla klienti přicházejí s požadavkem, aby pojistná částka ve smlouvě odpovídala nové hodnotě nemovitosti a alespoň sto procentům objemu poskytovaného úvěru (výjimečně i méně), jak to po nich požaduje hypoteční banka. Tento zdánlivě logický požadavek však může znamenat pro klienta banky za určitých okolností velmi vysoké riziko. Nakonec ho dokonce může strhnout do dluhové pasti.

KDE JE PROBLÉM. Klienti požadavek banky chápou tak, že stačí uzavřít pojistnou smlouvu s pojistnou částkou ve výši úvěru a některé banky to překvapivě akceptují.
Problém je v tom, že objem úvěru nemusí být (a dost často ani nebývá) roven nové hodnotě pořizované nemovitosti. Nová hodnota je vlastně částka vynaložená na znovupořízení věci téhož druhu a účelu, kvality a parametrů za ceny v daném místě a daném čase jako věci nové. V případě rodinného domu to tedy znamená částku, za kterou by se dal postavit nový dům na stejném místě.
Případné riziko pojištění na pojistnou částku rovnající se výši úvěru se nijak nedotkne klientů, kteří si v bance půjčují na 90 až 100 procent hodnoty nemovitosti. V ostatních případech, pokud si půjčují na menší procento hodnoty nemovitosti, se však vystavují riziku takzvaného podpojištění, které mají pojišťovny ošetřeno ve svých pojistných podmínkách. K podpojištění dochází, byla-li pojistníkem stanovena pojistná částka nižší, než je pojistná hodnota pojištěného majetku. V případě vzniku pojistné události pojistitel sníží (popř. může snížit) pojistné plnění ve stejném poměru, v jakém je pojistná částka k pojistné hodnotě. Zjednodušeně řečeno to znamená, že při totálním zničení nového domu by jeho majitel nedostal tolik, aby si mohl pořídit nový.
Pro názornost si to můžeme ukázat na jednoduchém příkladu. Pan Novák si pořizuje rodinný domek v hodnotě 2 milionů korun, přičemž 1 milion si půjčuje od banky. Banka požaduje uzavření pojistné smlouvy na pojištění nemovitosti v nové hodnotě, minimálně však ve výši úvěru, tedy na pojistnou částku 1 milion korun. Pan Novák ale chce ušetřit a uzavře pojištění na částku 1 milionu.
Pokud by v tomto případě došlo k totální škodě na pojištěné nemovitosti, například následkem požáru, a k následné demolici objektu, pojišťovna nemusí klientovi vyplatit 1 milion korun - tedy celou pojistnou částku. Pokud uplatní institut podpojištění v plném rozsahu, může mu vyplatit jen 500 tisíc korun. Pan Novák pak nemá ani rodinný dům a ani svůj milion, ale ještě bance dluží rozdíl mezi vyplaceným pojistným plněním a zůstatkem úvěru, tedy až půl milionu korun. Vypadá to jako katastrofické scénáře pojišťovacího agenta Vrány z jednoho oblíbeného seriálu, ale i taková může být realita.

JAK NA TO. Při sjednávání pojistné smlouvy na pořizovanou nemovitost je ze strany klienta důležité nesoustředit se jen na to, aby pojistka byla co nejlevnější. Důležité je, aby pojistná smlouva vůbec byla k něčemu užitečná. Nemá proto cenu trvat na minimálních požadavcích banky, ale nechat si od pojišťovacího zprostředkovatele vypočítat novou hodnotu nemovitosti, popřípadě při jejím stanovení vycházet z odhadu a takzvané reprodukční ceny nemovitosti. Pojištění by pak klient měl sjednat na skutečnou novou cenu nemovitosti. U pojištění staveb se vychází z takzvané budoucí hodnoty nemovitosti. Při dodržení tohoto jednoduchého pravidla se případné problémy s nízkým pojistným plněním minimalizují.
V některých případech pojišťovny tolerují určité podpojištění bez jakýchkoliv dopadů. Může to být až do rozdílu hodnot 20 %. U jiných pojišťoven je podpojištění striktně nastaveno jako uplatnitelné, u dalších zase lze nalézt poněkud vágní výraz "může uplatnit" a nedá se tedy předem odhadnout, jak se taková pojišťovna zachová.
Pro zajištění správné pojistné hodnoty nemovitosti i do budoucna se může klient pojišťovny chránit zavedením takzvané indexace. Indexace u pojištění nemovitých věcí znamená aktualizaci pojistných částek a limitů pojistného plnění v závislosti na vývoji stavebního cenového indexu za uplynulý pojistný rok, stanoveného na základě údajů Českého statistického úřadu. S tím je spojeno pravidelné navyšování pojistného, ale zároveň také pojistné hodnoty nemovitosti.
Pokud by pojistník nechtěl využít indexace, měl by alespoň jednou za čas pojistku překontrolovat a případně aktualizovat. Zvláštní pozornost je ale potřeba věnovat pojistné smlouvě v případech, kdy došlo u klienta v průběhu její platnosti k zásadní přestavbě, modernizaci a jinému zhodnocení pojištěné nemovitosti. V tomto případě se původní hodnota nemovitosti zcela jistě výrazně změní a při totální škodě by taktéž mohla nastat výše popsaná situace s podpojištěním.

CO POJISTIT A CO SPÍŠE NE. Určitým nešvarem ze strany bank, s nímž jsem se opakovaně mohl setkat, je požadavek na pojištění všech živelních rizik včetně povodní v místech, kde žádné povodně ve skutečnosti nehrozí. Že je nemovitost mimo záplavové pásmo, lze zjistit například ze znaleckého posudku nebo u pojišťovny. Pojišťovny totiž využívají takzvaných povodňových map, které zaznamenávají lokality, kde dochází k opakovaným povodním a záplavám. Pokud se klient na vyloučení tohoto rizika s bankou dohodne, nebývá s přijetím takové pojistné smlouvy problém a pojistné může být podstatně nižší.
Na druhou stranu klienti, kteří si pořizují nemovitost formou výstavby nebo provádějí její zásadní rekonstrukci, často zapomínají nebo zanedbávají riziko odcizení stavebního materiálu a již zabudovaného příslušenství nemovitosti. Banka krytí tohoto rizika nepožaduje, ale jeho zanedbání může klientovi přinést kromě nepříjemného zážitku také nemalé dodatečné výdaje.
Pro názornost si dovolím případ z července tohoto roku: klient měl pojištěnu stavbu montovaného rodinného domku a po montáži střešních oken došlo k jejich odcizení. Jelikož při sjednání pojistné smlouvy odmítl pojistit riziko odcizení (z důvodu poměrně zásadního zvýšení celkového pojistného), pojišťovna odmítla pojistné plnění. Smůla klienta byla dovršena v okamžiku, kdy zjistil, že jeho smlouva s dodavatelem stavby byla postavena tak, že odpovědnost nenesla ani stavební firma. Výsledek? Měl další výdaje na nová okna v řádu desítek tisíc korun.
Pojištění stavebního materiálu má své podmínky a pojišťovny si na krytí tohoto rizika kladou poměrně tvrdé požadavky na zabezpečení. Vyplatí se však nechat si pojistné podmínky podrobně vysvětlit a zvážit, zda vydat několik stokorun ročně navíc nebo riskovat, že se výstavba kvůli zlodějům prodraží.

Martin Wojtěch
finanční konzultant

Pojištění rodinného domu na komplexní živel