Hypotéky zdražují. Do roka se dá očekávat růst úrokových sazeb v průměru o procento. Důvodem je růst základní úrokové sazby ČNB i připravované zdanění výnosu z hypotečních zástavních listů. Pokud bude schváleno, promítnou to pravděpodobně banky i do dalšího zvýšení úroků.

ŽÁDNÉ DRAMA NEBUDE. Zdražování hypotečních úvěrů však většinu klientů hypotečních bank nepoloží. Tak to alespoň předpovídají makléři. Podle Petry Horákové Krištofové, manažerky Asociace hypotečních makléřů (AHM), většina držitelů hypotečních úvěrů se zvyšováním sazeb počítá a uvědomuje si, že minulé roky byly neobyčejně příznivé. Členské společnosti AHM však nyní sledují větší příliv klientů, kteří se přicházejí radit, co dělat s hypotékou v příštích letech změn. Zvažují, zda zůstat u stejné banky nebo přejít ke konkurenci, která nabízí o nějakou tu desetinku procenta nižší úrok. Horáková Krištofová říká, že změna banky se vyplatí jen zřídkakdy. Proto se makléři snaží spíše pomoci klientům s vyjednáváním nových podmínek úvěru v době, kdy jim končí fixace.

SAZBY NA HOUPAČCE. Podíváme-li se do hypoteční historie, nejnižší krátkodobé sazby byly v roce 2004, kdy se ve většině bank pohybovaly kolem 2,9 procenta. Pětileté úroky byly okolo 4,7 procenta. Kdo si v té době bral hypotéku na milion korun se splatností 20 let, snadno dal přednost měsíční splátce 5496 Kč na jeden rok, před jistotou 6490 korun měsíčně na pět let, i když si uvědomoval, že brzy může být vše jinak. Za rok mu však stále ještě štěstí přálo. Roční fixace byla zhruba stejná, a tak opět ušetřil nějakou tu korunu v porovnání s těmi, kteří se zafixovali na pět let.

V roce 2006 už roční sazby rostly a kolísaly u jednotlivých bank mezi 3,3 a 3,9 procenta. Pětileté se pohybovaly mírně nad 4 procenty. Rozdíl mezi oběma fixacemi byl v té době nejmenší. Mnozí držitelé hypoték proto stále ještě zůstali u ročního fixu a vydělávali na tom. V letošním roce krátkodobé fixy rostou rychleji a pohybují se už těsně pod 4 procenty a pětileté fixace jsou zhruba na 4,5 procenta.

Pokud bychom porovnali splátku milionového úvěru s krátkodobou úrokovou sazbou v roce 2004 a nyní, pak je o 560 korun vyšší. Kdo zvolil letos pětiletou fixaci, má měsíční splátku zhruba stejnou jako v roce 2004 nebo o něco málo nižší.

Nijak dramaticky na tom nejsou ani ti, kterým letos končí pětiletá fixace, protože si brali úvěr v roce 2002, kdy začínalo období hypotečního boomu. Tehdy byly úrokové sazby mezi 6 a 6,7 procenta. Jejich držitelům však stát ještě přispíval dotací ve výši jednoho procentního bodu. Měsíční splátky milionové hypotéky se tedy pohybovaly mezi 6600 a 6992 korunami. Pokud si v bance letos sjednají opět pětiletý fix, bude jejich splátka nižší.

JISTOTA NA 30 LET. Obrana proti výkyvům sazeb na hypotečním trhu prakticky neexistuje. Sazby budou kolísat a s nimi se bude měnit i výše splátek. Může dojít i ke zvýšení poplatků za vedení hypotečních účtů. Proto si také nikdo nedokáže přesně spočítat, kolik za půjčené peníze hypoteční bance zaplatí.

Jediná banka, která chce poskytnout svým klientům jistotu stále stejné splátky po celou dobu trvání úvěru, je ČSOB. Nabízí hypoteční úvěr s úrokem zafixovaným až na 30 let. Úroková sazba je 4,99 procenta, tedy o něco vyšší než současný průměr na trhu. Není tedy jisté, kolik klientů na ni přistoupí jen proto, aby získali jistotu na 30 let. V minulosti dlouhodobou fixaci využívalo mizivé procento zájemců. Nicméně v době růstu úrokových sazeb může být vhodným řešením pro ty, kteří mají rádi jasno. Pokud by ČSOB držela po celou dobu trvání úvěru i poplatky za vedení hypotečního účtu, byla by její hypotéka jediná, u které se dají předem přesně spočítat celkové náklady.

Takto zafixovanou hypotéku však nebude možné předčasně splatit, aniž by se její držitel vystavil vysoké sankci.

ŽIVOT PŘINÁŠÍ TRABLE. Nepříjemný dopad na rodinný rozpočet hypotečních dlužníků může mít vedle růstu úroků i zvyšování životních nákladů, které lze v příštích letech očekávat se 100% jistotou. Porostou ceny elektřiny, plynu, vodného, stočného, odvozu odpadů a služeb souvisejících s bydlením. K tomu se však mohou přidat i vyšší náklady na potraviny a léky. Očekává se také vyšší spoluúčast ve zdravotnictví a růst výdajů na vzdělání. Ještě větší obavy však mají hypoteční dlužníci z toho, že nebudou schopni splácet hypotéku kvůli neočekávaným životním situacím.

Naštěstí si tato rizika už začaly uvědomovat hypoteční banky, tedy alespoň některé. Snaží se hypotéky udělat trochu flexibilnější, aby klientům pomohly reagovat na neočekávané výkyvy jejich příjmů a výdajů. Ostatně taková péče o klienty je na místě, protože hypoteční úvěry bankám vydělávají obrovské peníze. Tak třeba jen na poplatcích za vedení hypotečního účtu inkasují 42 milionů korun měsíčně. Jde totiž o bezkonkurenčně nejdražší retailovou bankovní službu. Za tři operace a výpis platí klienti 150 korun za měsíc.

JAK ČELIT NEPŘÍZNI OSUDU. Častou příčinou špatného spánku hypotečních dlužníků bývá snížení příjmu nebo zvýšení výdajů rodiny. Může jít o výpadek příjmu manželky, která zůstane na mateřské s dětmi, přechod jednoho člena rodiny na jiné hůře placené místo nebo pořízení auta na leasing, což zatíží rodinný rozpočet další splátkou. V takovém případě by se hodilo dočasné snížení měsíční splátky hypotečního úvěru. Jak ukazuje tabulka, je to možné ve většině bank, i když to není zadarmo. Nemá proto smysl sjednávat snížení splátky o pár stovek na několik měsíců. Pokud klient potřebuje krátkodobou přestávku, například z důvodu nemoci nebo ztráty zaměstnání, může to řešit žádostí o přerušení splátek. Jak ukazuje tabulka, i tuto službu poskytuje už většina bank. Jde však jen o přechodné řešení, které dlužníka nezachrání před neschopností splácet.

Komerční banka uvedla nedávno na trh flexibilní hypotéku, která už automaticky s takovými případy počítá. Umožňuje jednou ročně přerušit splácení nebo snížit (případně zvýšit) splátku podle momentální finanční situace držitele hypotéky. Platí se za to paušální poplatek 100 korun měsíčně. Klient však může každou z těchto služeb využít prakticky ze dne na den, stačí jen, když změnu bance nahlásí.

POJIŠTĚNÍ NEFUNGUJE HNED. Mohlo by se zdát, že alternativou přerušení splátek kvůli nemoci nebo ztrátě zaměstnání je pojištění proti neschopnosti splácet, které nabízí většina hypotečních bank (viz tabulka). Jenže to tak úplně neplatí. Pojištění splátek může vypadat výhodněji, protože za pojištěného splácí určitý čas pojišťovna. Na druhou stranu jí však za to musí zaplatit. Měsíční pojistné u smlouvy, která kryje neschopnost splácet z důvodu smrti, nemoci nebo ztráty zaměstnání dlužníka, přijde v průměru na 6 až 12 tisíc ročně podle rozsahu krytí. Žádné pojištění nefunguje od prvního dne ztráty příjmu. U pracovní neschopnosti pojišťovny uplatňují tzv. karenční dobu, tedy počet dnů neschopnosti, které pojištění nekryje. Podobně je tomu i u ztráty zaměstnání, kde dlužník musí prokázat, že se snaží najít práci, a teprve když uplyne určitá doba a on nové místo nenajde, přebírá pojišťovna splátky. V nejhorším případě se dá kombinovat přerušení splátek na jeden či dva měsíce s následným krytím doby neschopnosti splácet z pojištění.

Světlana Rysková

Jak banky umožňují upravit podmínky splácení hypotéky a pojistit neschopnost splácet

Související