Od realitních fondů nečekejte zázraky

Pokud prezident Václav Klaus v dohledné době podle očekávání podepíše novelu zákona o bankách, budou moci investiční společnosti, které jim patří, nakupovat nemovitosti, a začnou proto klientům nabízet realitní podílové fondy pro drobné investory. Ve střední Evropě, Česko nevyjímaje, jsou nemovitosti velmi populární. Podle některých odhadů by tak mohl majetek těchto fondů během roku či dvou dosáhnout 15-20 miliard korun. Ještě větší aktiva mohou spravovat fondy kvalifikovaných investorů, investující do realit, institucím.

Největší správci majetku působící v ČR volí v případě realitních fondů pro drobné investory rozdílnou strategii. Zatímco investiční společnost Reico, patřící České spořitelně, již uvedla na trh podílový fond pro drobné investory a chystaná novela je proto pro ni požehnáním, konkurence od ČSOB chce začít nabízet podobný subjekt do dvou let, až zmapuje trh. Zájemcům do té doby nabízí jiný fond, který investuje do akcií developerů a dalších subjektů, působících na realitních trzích. Kdo zvolí lepší strategii v podmínkách, kdy je trh nemovitostí v ČR označován za trh prodávajícího?

V jednom se banky zjevně shodnou - nemovitostní fondy pro kvalifikované investory, které tyto i další instituce spravující majetek chystají zatím hlavně pro subjekty působící v rámci stejné finanční skupiny, mohou být velmi zajímavé pro institucionální investory. Příčinou je pětiprocentní daň, kterou tyto fondy platí. Snad toto konstatování nepřiměje Ministerstvo financí ke změně daní, což by vedlo k tomu, že by stát získal méně. Fondy by pak totiž byly zrušeny a založeny v zemích s výhodnějšími daněmi.

Podstatné jsou ovšem i jiné otázky, které přinášejí pohled na trhy nemovitostí: není již český trh přehřátý? Jaké jsou tedy perspektivy zmíněných fondů? Nejsou očekávání investorů, zejména těch drobných, přehnaná? Nemohou také realitní fondy kvalifikovaných investorů vybrat nejlepší investice a vzít tak vítr z plachet fondům pro drobné investory? Správci fondů na poslední z těchto otázek odpovídají, že to nehrozí. Minimálně kvůli případné ztrátě image by se skutečně nic takového stát nemělo.

Pohled na klesající výnosy na domácím realitním trhu naznačuje, že tyto fondy vznikly pět minut po dvanácté. Zkušenosti s tímto trhem jsou však minimální a tak se nelze divit různým legislativním či regulačním obezličkám. Nejlepší doba již tedy zřejmě tyto fondy minula. Navzdory tomu by měly jejich výnosy dlouhodobě dál překonávat zhodnocení dluhopisů. V žádném případě od nich ale nelze v delším horizontu čekat zázraky.

František Mašek