Máme na to?

Máme na to?

Rodina Novotných si potřebuje pořídit bydlení. Je schopna splácet měsíčně šest tisíc korun, takže hledá byt nejen podle svých přání, ale také podle svých možností. Což znamená, že si musí dobře spočítat, kolik bude stát byt, kolik zaplatí za hypotéku a jaká je možná finanční rezerva ve chvíli, kdy skončí fixní úročení hypotéky a změní se podmínky na trhu.

V situaci hypotetické rodiny Novotných jsou v současné době desítky tisíc rodin i jedinců. Jenže ne všichni si uvědomují, co všechno musejí brát v potaz, když si chtějí zabezpečit bydlení. Na jedné straně jsou totiž současné příjmy, současná cena bytu a současné úrokové sazby na trhu hypoték a na straně druhé je budoucí příjem (všichni doufají, že poroste), budoucí cena bytu (opět všichni doufají, že koupili výhodně a cena poroste) a budoucí cena peněz (tentokrát všichni věří, že klesne). Jednoznačně odhadnout budoucnost nelze, je však docela dobře možné vytipovat budoucí trendy na trhu nemovitostí i trhu práce.

STOP RŮSTU CEN. Ceny nemovitostí v poslední době doprovázel silný růst, v některých lokalitách meziroční nárůst cen nemovitostí dosáhl desítek až sta procent. K tomu se přidružila nová výstavba, která je většinou o deset až patnáct procent cenově nad průměrem bytů ve staré zástavbě. Celkově podle p-indexu (sleduje vývoj cen na trhu s nemovitostmi a ukazuje rovnovážnou hodnotu nemovitostí, základem jsou ceny roku 2004, vydává Stavební forum ve spolupráci se společností Property Index) vzrostly ceny nemovitostí za poslední dva roky o 11 %. Nejvyšší růst zaznamenaly v únoru 2007 (o 13 %), významný pokles růstu pak v první polovině roku 2006, kdy ceny nemovitostí dosáhly jen 103 % hodnoty cen v roce 2004.

Nyní se zdá, že se křivka obrací a ceny mírně klesají. Je tento vývoj dočasný, nebo trvalý? Existuje dost vysoká pravděpodobnost, že růst cen jako celku se zastaví.

ÚROKOVÉ SAZBY VZROSTOU. Existuje pro to několik makroekonomických důvodů. Tím prvním je růst ceny peněz. Centrální banka zvýšila základní úrokovou sazbu koncem května na 2,75 %. Česká republika sice má stále nejnižší sazby v celé Evropě, Česká národní banka však vyslala jasný signál, že tomu tak nemusí být natrvalo.

Důvodů je několik: roste inflace, rostou mzdy (lidé utrácejí) a konečně přestala posilovat koruna, která doposud výrazně zpřísňovala měnové podmínky. S růstem sazeb ovšem poroste cena peněz na měnovém trhu a výsledek je jasný: zdraží se úvěry a dostihne to dříve či později i hypoteční úvěry a úvěry ze stavebního spoření. Ostatně ceny hypoték šly mírně nahoru již na jaře, kdy bylo jasné, že centrální banka v rozpětí pár měsíců sazby zvýší. Jejich růst zatím potlačuje vysoká konkurence na trhu hypotečního financování: výraznější zdražení hypoték tak lze očekávat spíš v horizontu let než měsíců. Výrazně však roste cena krátkodobé fixace (tj. cena pětileté fixace hypotéky je stabilní, jednoroční fixace však za posledních pár let poskočila o procentní bod), nejlepší doba k čerpání úvěru nastala v případě "krátkých" peněz v létě 2005. Mírně vyšší jsou rovněž ceny pro ty, kterým již skončila fixace a prodlužují si fixované období na další léta.

Vysoká konkurence na trhu hypoték nejen stlačuje jejich ceny, tj. výši úroků, ale banky se také čím dál víc orientují na lidi s nižšími příjmy. Například přes polovina klientů Hypoteční banky má příjem do 20 tisíc korun čistého měsíčně. Kampaň pro nízkopříjmové skupiny nedávno vyhlásila i Česká spořitelna, která jako novinku pro poskytnutí hypotečního úvěru nepotřebuje doklady o výši přijmu.

Růst příjmů, který jen v prvním čtvrtletí letošního roku přesáhl reálně šest procent, se ale nemusí opakovat. Státní sféra vyhlásila úspory (mzdy zde mají růst jen o 1,5 %), podniky se snaží držet ceny dole, aby byly konkurenceschopné.

PŮJČUJE SI KAŽDÝ. Snaha bank o dosažení co největšího počtu klientů tak může být pro ně samotné kontraproduktivní. Sami lidé také často nepočítají s tím, že může dojít k nějakým změnám. Pokud nyní splácejí hypotéku (a to například i tím, že koupený byt pronajmou a z pronájmu platí splátky), málokdy vidí do budoucnosti a velmi často mají splátkový kalendář nastavený "na doraz". Ve chvíli, kdy plátce hypotéky přijde o zaměstnání, narodí se mu další dítě, onemocní či v pronajatém bytě bydlí neplatiči, je problém na stole. Změna ve výši úrokových sazeb se pak může stát poslední kapkou, která povede k tomu, že nebudou moci splácet úvěr.

Tento problém lze řešit restrukturalizací splátek, ale také tím, že se nemovitost prodá, splatí a koupí levnější. Pokud by obdobný vývoj nastal, pak je dokonce reálná i varianta poklesu cen nemovitostí na trhu.

Na fakt, že situace neměnných úrokových sazeb z hypoték je po delší dobu neudržitelná, poukazuje i čím dál více odborníků. Dražší úvěry povedou k omezení poptávky (lidé zaplatí víc na úrocích a o to méně jim zbude na zaplacení samotné nemovitosti). Další tlak na zvyšování cen nemovitostí je tak ekonomicky neopodstatněný. Je ovšem nutné upozornit, že i to platí v průměru - existují a vždy budou existovat exkluzivní lokality a byty určené pro velmi omezený okruh velmi movitých lidí, a cena těchto nemovitostí poroste bez ohledu na trh. I když možná o něco pomaleji než doposud.

Julie Hrstková