Jak úspěšně investovat do bytu s hypotékou

Podle odhadu odborníků se kupuje v České republice asi pětina bytů jako investice. V hlavním městě je to údajně až 40 procent. Většina investorů počítá s dvojím zhodnocením - výnosem z nájemného a růstem cen nemovitostí.

STRATEGIE PRONÁJMU. Přibývá Čechů, kteří investují do bytů na úvěr. Úrokové sazby hypoték jsou nízké a tržní nájemné relativně vysoké. Počítají tedy s tím, že z vybraného nájemného budou hradit splátky hypotečního úvěru. Odborníci však upozorňují, že i tato na první pohled bezproblémová investice má svá rizika. Ve spolupráci s Pavlem Řehulkou z Realitního centra, které vydalo kurz pro investory do nemovitostí, jsme připravili malou analýzu výhod a rizik nákupu bytu s pomocí hypotéky a několik praktických doporučení.
Úspěch strategie investování do bytu s pomocí hypotéky závisí na řadě faktorů, jako je zájem o pronajímání bytů, vývoj výše tržního nájemného, výše úrokových sazeb u hypoték a růst provozních nákladů. Některé může investor ovlivnit (výběrem bytu), jiné ne (úroky, náklady), ale v každém případě by se měl pokusit odhadnout, jaký budou mít na jeho investici vliv.
Rozhodujícím krokem je výběr bytu.

ZÁKLAD JE DOBRÁ VOLBA. Aby byt kupovaný na úvěr splnil očekávání investora, musí být v lokalitě, kde existuje potenciální zájem o pronájem. Kvalita a vybavení bytu musejí odpovídat poptávce.
Nejlépe se pronajímají menší byty pro jednotlivce nebo mladé bezdětné páry, kteří jsou ochotni platit i vyšší tržní nájemné, protože to považují za přechodný stav, než si pořídí vlastní bydlení. Většinou žádají dopravně dostupné lokality, nejlépe s dobrou infrastrukturou (příležitost ke sportu a zábavě). Neberou také příliš ohled na stáří bytového domu, ale byt chtějí mít dobře a pohodlně zařízený. Potvrzuje to zkušenost realitní kanceláře RE/MAX, která pronajímá pro své klienty byty po celé České republice.
Další skupinou potenciálních nájemců jsou cizinci žijící a pracující v Česku. Jejich poptávka je velmi různorodá: od klasických třípokojových bytů v panelácích se základním vybavením pro skupiny mladých učitelů angličtiny nebo dělníky z Ukrajiny, přes malé byty, zcela nebo částečně vybavené, s levnějším nájemným pro jednotlivce či páry, až po luxusnější byty s plným vybavením nebo naopak úplně prázdné pro špičkové manažery ze států západní Evropy (případně i rodinné domy pro manažery s rodinami), kteří jsou ochotni platit nadprůměrné nájemné nebo jim na nájemném ani nezáleží, protože je za ně platí firma.
V univerzitních městech si pronajímají byty studenti (i mladí pedagogové) a chtějí jak malé byty pro jednoho či pár, tak i několikapokojové pro skupinu. Často sjednávají pronájem na celou dobu studia. Někteří si byty vybavují svými vlastními věcmi, takže požadují jen kuchyňskou linku a některé větší kusy nábytku (skříně, postel). Nemývají příliš přehnané požadavky na kvalitu lokality nebo domu, spíše hledají byty s nízkým nájemným a náklady.

JAK TO BUDE S NÁJEMNÝM. Investor musí dobře spočítat nájemné, aby odpovídalo poptávce a zároveň jeho požadavkům, a odhadnout jeho vývoj na dobu trvání úvěrů. Může si vzít na pomoc historickou zkušenost. Do rezidenčních nemovitostí se investovalo vždy s očekáváním, že tak uložené peníze dlouhodobě odolají inflaci či jiným otřesům měny. Z dnešního pohledu to může být přechod na euro. Investoři požadovali, aby výnosy z pronájmu byly o něco vyšší než z peněz nečinně zahálejících v bance, protože pronajímání nemovitostí vyžaduje určitou péči a starosti. Z tohoto hlediska mají dnes vlastníci bytů žně. Bankovní depozita v řádu milionů vynášejí maximálně 2 %, zatímco výnosy z pronájmu bytů se pohybují v průměru u běžných bytů od 3 do 8 % tržní ceny ročně. Samozřejmě luxusní bydlení může vynášet i 10 %.
Jenže jak dlouho vydrží nadprůměrné tržní nájmy? Pomalu klesají a postupná deregulace nájemného je bude tlačit ještě více dolů. Na trhu nájemního bydlení se totiž mohou objevit dosud obsazené byty (někdy i neobydlené, ale držené pro děti nebo vnuky), které si jejich nájemci nebudou moci dovolit po deregulaci platit. Nabídka se rozšíří a tržní nájemné klesne. Odborníci z realitní kanceláře RE/MAX odhadují pokles během nejbližších let o 10 až 15 % procent.

ÚROK A NÁKLADY. Další důležitým faktorem je pro investora vývoj úrokových sazeb. Všeobecně se tvrdí, že hypotéky v České republice jsou levné. V porovnání s jinými spotřebitelskými úvěry je to jistě pravda, v porovnání se zahraničním to vychází nastejno. Zatím cenu hypoték drží na uzdě hlavně konkurence bank. Po přijetí eura bude ještě větší. Výše úrokových sazeb záleží také na vývoji finančního trhu v České republice a perspektivně v celé eurozóně. Obecně se předpokládá v nejbližších letech mírný vzestup sazeb.
O něco rychleji než úroky porostou pravděpodobně náklady na bydlení, zejména energie a služby. Stavební práce se přesunou do vyšší sazby DPH a proto každá oprava bytu a bytového domu bude stát víc.
Investor to musí zohlednit ve svých kalkulacích, ale tak, aby výši nájemného nepřestřelil a našel nájemce. Na jeho straně bude ekonomický růst a zvyšování příjmů obyvatelstva. Pokud porostou dostatečně rychle, mohou zvýšení nájmu (kvůli dražší hypotéce) a nákladů absorbovat. Pokud ne, bude muset investor slevit.

JAK NA TO. Ukažme si model investice do bytu s pomocí hypotéky. Vybereme 50metrový byt ve větším městě, který je sice dražší než v maloměstě (1,8 milionu korun), ale s vyšší šancí sehnat nájemce.
Řekněme, že investor koupí celý byt na 20letou hypotéku a při dnešních průměrných úrocích (4,1) bude měsíční splátka kolem 11 000 korun plus poplatek za vedení účtu 150 korun. Tuto částku by měl tedy získat po odečtení všech nákladů spojených s provozem bytu. Náklady budou dvojí - jedny ponese on sám, druhé zaplatí nájemce z nájemného. Investor bude muset hradit příspěvek do fondu oprav bytového domu, který určuje družstvo nebo společenství vlastníků. U novější bytů to může být 250 korun měsíčně (5 korun na metr čtvereční), přispívat na pojištění domu a platit pojištění domácnosti, což vychází v průměru na 100 korun na měsíc a hradit běžné opravy a údržbu bytu 500 korun. Celkem to je i se splátkou hypotéky 11 950 korun, což představuje 7,9 % z tržní ceny bytu a tedy horní hranici tržních nájmů v průměrných bytech.
Nájemce k tomu bude hradit ještě náklady na vytápění, vodu, elektřinu, odpad a služby, což může u 50metrového bytu vycházet na 2500 korun. Celkově by tedy za byt platil 14 450 korun, a takového nájemce bude investor hledat těžko. V budoucnu může dojít k růstu úroků, pravděpodobně bude klesat tržní nájemné a určitě dojde ke zvyšování nákladů, a dá se tedy očekávat, že pronájmem bytu neuhradí celou splátku hypotéky a všechny ostatní náklady.
Vyplatí se v tomto případě investovat? Odpověď na tuto otázku je třeba hledat v růstu cen nemovitostí. Kdyby rostla hodnota uvedeného bytu ročně o 5 %, tak za 20 let bude představovat majetek za 2,9 milionu korun. Zhodnocení je tedy 1,1 milionu korun. Pokud by tedy investor nedoplácel na provoz bytu průměrně ročně víc než 55 tisíc korun, pak by se mu i tak investice vyplatila.

Světlana Rysková

Dobré tipy
- Při výběru bytu určeného jako investice si udělejte předem průzkum trhu pronájmů. Pokud nákup bytu svěříte realitní kanceláři, může ho pro vás udělat sama, protože bude očekávat jak provizi ze zprostředkování koupě, tak i za sehnání prvního nájemce. Provize za zprostředkování koupě bytu bude od 4 do 10 procent kupní ceny. Provize za vyhledání nájemce se pohybuje od 1 do 2 měsíčních nájmů.
- Koupený byt uveďte do dobrého stavu, ale nezařizujte ho nábytkem ani jinými vybavovacími předměty. Může se najít nájemce, který to nechce, a vaše výdaje budou zbytečné. Zařízení můžete kdykoli později dokoupit, pokud to nájemce bude požadovat.
- Dávejte přednost dlouhodobému nájemci, i kdybyste mu měli poskytnou určitou slevu za to, že v bytě zůstane déle než rok. Není dobré, když se nájemníci příliš rychle střídají, protože po každém je zpravidla potřeba dát byt do pořádku (malování, výměna koberce případně částí nábytku) a to jsou výdaje navíc. Raději o něco snižte nájemné.
- Dlouhodobého nájemce, který si byt sám zařídí, můžete přesvědčit, že by měl na dobu pronájmu uzavřít pojištění domácnosti (ve které bude mít zabezpečeno své zařízení) a odpovědnosti za způsobené škody. Ušetříte za pojistné a máte jistotu, že škody způsobené nájemcem uhradí pojišťovna.
- Nepočítejte nikdy se stoprocentním obsazením bytu. Vždycky při změně nájemců je byt měsíc až dva prázdný. V těchto měsících musíte mít vlastní prostředky na splátku hypotéky i na provozní náklady.

RYS