Rodinné finance: Domek na pláži? Radost i starost

Známe to všichni. Odjedeme na dovolenou na krásné, pokud možno bohem (ale ne energetickými a vodárenskými společnostmi) zapomenuté místo. Volno máme jen pár dní, v dané lokalitě si však připadáme jako doma: "domorodci" jsou milí a příjemní, ovoce roste všude a k mání je skoro zadarmo, počasí je příznivé a na doslech od hotelového příbytku šplouchá moře. Nejednoho z nás pak napadne: "Co si koupit v daném místě nemovitost a jezdit sem častěji?"

Proč ne, každý zájemce o zahraniční nemovitost si však musí - stejně jako u každé investice - předem stanovit plusy a minusy tohoto rozhodnutí. Pokud tak neučiní, může se koupě "úžasné nemovitosti u moře" stát příčinou toho, že si původně šťastný kupec nakonec připadá jako v pekle a jen horko těžko, a leckdy za cenu značných ztrát, se nemovitosti nakonec zbaví.

CENA JE PŘITOM v rozhodování o koupi nemovitosti v zahraničí ten nejmenší, nejviditelnější a prakticky nejlépe řešitelný problém. Stačí zadat si do internetového vyhledávače poptávku o zahraniční nemovitosti a hned vyjede pár stovek společností, které se dané problematice věnují a nabízejí domy, byty i půdu napříč celým světem. Ceny přitom nemusí být nijak závratné. Alespoň ve srovnání s Evropou i se samotnou Českou republikou.

Například anglická firma Rightmove nabízí horský apartmán na Ukrajině jen za necelých 35 tisíc eur (cca 980 tisíc korun), což odpovídá zhruba třetině toho, co by člověk zaplatil za obdobnou nemovitost v českých horách.

K mání jsou ovšem i luxusnější vilky na pobřeží moře. Například několikapatrová vila s bazénem a sedmihektarovou tropickou zahradou na Jamajce poblíž proslavené pláže Montego Bay stojí "jen" 650 tisíc dolarů (zhruba 14,3 milionu korun) a pomenší domek na Trinidadu (zařízený, s bazénem a dvěma byty) je pak k mání jen za 317,5 tisíce USD (cca necelých sedm milionů korun). V obou případech jde o typ luxusnější nemovitosti, obdobná zařízení (a bez moře za zády) by v Česku vyšla minimálně na dvojnásobek.

Samotná cena nemovitosti by však neměla být hlavním důvodem, proč si něco takového pořídit. Při rozhodování o případné investici by cena měla být až na posledním místě. Člověk, který chce koupit dům, musí podle mezinárodního realitního konzultanta Víta Klímy zvážit především následující pro a proti. (A teprve když je schopen a ochoten kladně odpovědět na většinu z následujících otázek, může se rozhodnout pro koupi vysněného domu na pláži.)

DOSTUPNOST NEMOVITOSTI by měla být základním faktorem při výběru domu. Je sice hezké mít dům na ostrovech Bora Bora, ale jak se tam potom dostat? "Nemovitost by měla být maximálně ve vzdálenosti do 60 km od letiště," uvedl Klíma. Destinace by měla být poměrně jednoduše dostupná i letecky, je tedy lepší vybrat místo, kam se létá alespoň několikrát týdně. Navíc je důležitá infrastruktura - bydlet v pralese je sice fajn, ale ne vždy může být člověk v takové kondici, aby se dostal tam i zpátky.

Navíc je nutné vzít do úvahy i nutnost víz. V tomhle ohledu bývá problém s nemovitostí v USA - ne všichni jsou ochotni kvůli "víkendové" chatce stát ve frontách na vízum a žádat o ně opakovaně.

S výběrem destinace souvisí i doprovodné služby. Především jde o dostupnost a cenu zdravotní péče. Je podstatně jednodušší, když majitele nemovitosti chytne slepé střevo v Evropě, kde je pojištěný a kde je hustá síť nemocnic a zdravotnických zařízení, než na ostrově v Pacifiku, kde nemusí být nemocnice a pokud je, může se cena ošetření vyšplhat na cenu letenky. A cena zákroku pak může pohltit kapesné na pár let dopředu.

Problémem je i jazyková bariéra. Je vždy lepší vybrat místo, kde se dotyčný domluví, než zemi, kde musí horko těžko shánět tlumočníky. A to nejen při koupi nemovitosti (kde by tlumočnické služby měly být automatickou položkou v celkové ceně za koupi), ale i v dalších případech, jako je právě nemoc, úraz či problém s místními úřady.

MÍSTNÍ LEGISLATIVA je další faktor, který musí zájemce o nemovitost vzít do úvahy. Ne všechny právní systémy umožňují koupi nemovitosti cizinci. V České republice ostatně rovněž donedávna platilo, že cizinec nesmí vlastnit nemovitost, což ovšem v tuzemských poměrech šlo obejít tím, že si zájemce o koupi založil právní společnost a na ni zakoupil dům či byt.

Problém bývá i s pozemky - i tam, kde si člověk může koupit dům, nemusí automaticky platit, že s ním dostane i půdu, na níž dům stojí. "Například na Maledivách je možné koupit dům, půda se však dává do pronájmu," uvedl Klíma. A nemusí jít jen o vzdálené tropické ostrovy, půdu cizincům neprodává například ani Rusko.

S legislativními problémy jsou spojeny i problémy s místními úřady. Někde úředníci čekají na "všimné", aby dovolili koupit, popřípadě zrekonstruovat nemovitost, někde jsou zase podmínky pro různá povolení natolik složité, že je lepší vyhnout se jim tím, že si člověk vybere jiné místo.

Vedle čistě právních otázek je pak stejně důležitý daňový systém země. Tedy to, jak vysoká je daň z vlastnictví nemovitosti, z převodu nemovitosti, jaké další místní daně a poplatky musí majitel platit. Nemusí jít totiž zrovna o pakatel, ale o jednotky až desítky procent z celkové ceny domu či bytu.

PŘEKÁŽKOU PRO KOUPI nemovitosti mohou být i platební systémy v různých zemích. Zájemce sice může mít vyřízena všechna povolení, vybranou relativně lehce dostupnou destinaci, ale může mít problém s tím, jak vybraný dům zaplatit. Záleží na legislativě (zda připouští či nepřipouští platbu v hotovosti, ostatně vyvážet v hotovosti přes deset tisíc eur zase nepovolují tuzemské zákony) a také na tom, zda místní banky spolupracují s tuzemským bankovním systémem. Zkrátka je nutné do vybrané cizí země poslat peníze a k tomu je třeba mít odpovídající korespondenční banky. A ne všechny banky (někdy ani jedna) v cizí zemi jsou ochotny, popřípadě schopny spolupracovat s tuzemským bankovním sektorem.

Někdy to platí naopak - české banky nepošlou peníze tam, kde si nejsou jisté bezpečností i legálností celého systému. Pro příklad ani není nutné chodit daleko - z přímých zkušeností může vzniknout problém ve chvíli, kdy chceme koupit nemovitost v nějaké balkánské zemi (mimo EU).

SPRÁVA NEMOVITOSTI je další položkou do již beztak rostoucích investic. Vedle toho, že nemovitost koupíme, je nutné, aby se o ni někdo staral. A nejde jen o pravidelnou úpravu zahrady, ale také aby byla nemovitost v pořádku. Tedy zabezpečená před zloději (je určitě dobré mít nainstalovaný alarm, ale ani do Chorvatska se nedá zajet tak rychle, aby majitel ještě chytil zloděje při činu), řádně vyvětraná i vytopená (horský dům se musí v mrazech alespoň minimálně vytápět apod.).

Pro tyto případy sice existují agentury, které se správě domů věnují, je však dobré zjistit si cenu a kvalitu obdobných služeb předem. I tato péče totiž může dosáhnout ceny několika procent ceny nemovitosti.

MÍSTNÍ ZVYKLOSTI, i to je dobré vzít do úvahy při výběru lokality. Milovník typicky českého jídla založeného především na konzumaci vepřového by měl zvážit koupi nemovitosti v muslimské zemi a v Izraeli. V posledně jmenované zemi bude mít problém, že maso nesežene a pokud ano, pak předražené.

V muslimských zemích pak může dostat pokutu, popřípadě se dostane do sporu s horkokrevnými domorodci, což asi není přesně to, co by chtěl člověk řešit zrovna na dovolené.

Stejně tak mohou místní zvyky ovlivňovat i konečnou podobu vlastnické smlouvy. Například v muslimských zemích je zvykem, že nemovitost je psaná výhradně na muže a místní úřady i právníci jsou zvyklí jednat jen s muži. Emancipovaná Evropanka sice může mít dost peněz, aby si koupila dům, neznamená to však, že bude napsaný na její jméno.

Konečně je dobré ověřit si, co je v zemi přípustné a co naopak zakázané, leckdy pod trestem vězení. Pokud je nemovitost například v Bahrajnu, kde jsou ženy na veřejnosti zahalené od hlavy až k patě, asi nepůjde o dobrou lokalitu pro ty, kteří dávají přednost nudistickým radovánkám.

Obecně se doporučuje investovat tam, kde je kulturní prostředí obdobné jako v zemi, odkud zájemce o koupi nemovitosti pochází.

Dům v zahraniční tak může i nemusí být dobrou investicí. Pokud má zájemce vše předem promyšlené, má dostatek peněz i chuti přizpůsobit se místním zvyklostem, může se nakonec radovat z vysněného domku na pláži. Jinak ovšem bude proklínat všechny a všechno.

Julie Hrstková