Hypoteční trh: s makléřem ušetříte čas i peníze

Desítka hypotečních bank nabízí několik stovek produktů a služeb. Každý měsíc přibývají nějaké novinky, změny či akce. Některé jsou užitečné, jiné mohou být pouhým reklamním lákadlem, a ve skutečnosti žádné výhody nepřinášejí.

KDO SE V TOM MÁ VYZNAT? Většina zájemců o hypotéku si proto vybírá víceméně intuitivně. Buď zajdou do banky, ve které mají účet, nebo se spolehnou na doporučení známých. Řešením však může být spolupráce s hypotečním makléřem.
 Hypoteční makléř by měl být odborník, který se specializuje na hypoteční trh, je informován o aktuální nabídce, ale vidí také do zákulisí sjednávání hypoték v jednotlivých bankách. Ví, jak má vypadat smlouva o hypotečním úvěru, kupní a zástavní smlouva.
 V zemích s vyspělým hypotečním trhem sjednávají makléři až 80 % všech obchodů. V České republice se tato profese rozvíjí teprve několik let, ale v současné době čtyři největší makléřské firmy (Hyposervis, Gepard Finance, Simply a Sophia Finance) sjednávají více než desetinu všech úvěrů. Založily loni profesionální sdružení - Asociaci hypotečních makléřů (AHM). Svoje vlastní hypoteční makléře si v současné době pořizují i některé realitní kanceláře nebo developerské firmy.

MAKLÉŘ NENÍ JEN ZPROSTŘEDKOVATEL. Dobrý hypoteční makléř by měl každému zájemci o hypotéku pomoci v klíčových momentech jeho rozhodování. Zjištění bonity bývá zpravidla prvním prubířským kamenem kvalit makléře. Jak říká Ivana Benešová, hypoteční makléřka z Českomoravské realitní, je třeba hned od počátku naladit vztah s klientem tak, aby byl maximálně otevřený. Klient musí totiž makléři svěřit choulostivé informace, například kolik vydělává, kolik utrácí, jaká má aktiva a jaké závazky. Do toho se podle Benešové klientům často nechce, ale čím jsou otevřenější, tím pro ně může makléř více udělat.
 "I když se dnes může zdát, že banky poskytují hypotéky jak na běžícím pásu, každá z nich má určité zvláštnosti, které nelze vyčíst ani z propagačních letáků či reklamy. Makléř by však měl například vědět, jak vypočítávají banky požadovanou bonitu, když jde o zaměstnance, osobu samostatně výdělečně činnou nebo podnikatele, svobodného či ženatého, mladíka po škole nebo žadatele středního věku. Zná postoj banky k závazkům žadatele a k ověřování jeho bezdlužnosti v registrech. Ví, která banka požaduje nejnižší příjem, u které není třeba sjednávat životní pojištění, kde dělají rychlé odhady nemovitostí či kde jsou benevolentní k jiným dluhům žadatele. V tom je vlastně jeho nejcennější know-how," vysvětluje Benešová.
 Podle Benešové dobrý makléř dokáže sehnat hypotéku i pro toho, kdo by sám ve většině bank neuspěl. Může najít například produkt s nejnižší měsíční splátkou nebo vymyslí kombinaci hypotéky s jiným úvěrem. V poslední době se však stává, že mnozí zájemci o vlastní byt nebo dům jdou až na hranu svých finančních možností a makléř může mít dilema. "Samozřejmě že riziko spojené se splácením hypotéky může být vyšší, než bych například já osobně postoupila, ale nemohu klientovi radit. Nemusí mi totiž svěřit úplně všechno. Třeba čeká dědictví po bohaté tetičce a z něj hypotéku bez problémů splatí," usmívá se makléřka.

VYMYSLELI CERTIFIKÁT. Hypoteční makléři však nepomáhají jen svým klientům, říká Petra Horáková Krištofová, která je manažerkou AHM. Snaží se spolupracovat s bankami na tom, aby vyřizování hypoték bylo rychlejší a vstřícnější. Jsou hrdí na to, že se jim v tomto směru daří. Jak říká Horáková Krištofová, vymysleli například takzvaný hypoteční certifikát. Jde vlastně o potvrzení, které může získat každý žadatel o hypotéku, který o sobě poskytne pravdivé informace a doloží je potřebnými potvrzeními. Makléř mu garantuje získání hypotečního úvěru ve výši, která odpovídá jeho bonitě. Držitel certifikátu pak přesně ví, kolik peněz mu banka půjčí, a může si v klidu podle toho vybrat byt nebo dům. Když pak jedná s prodávajícím, může mu už prokázat, že na koupi má. Hypotéka je schválena na základě dokumentů, které banka běžně vyžaduje (odhad, podklady k bonitě atd.).
 Hypoteční certifikát tedy plní podobnou roli jako některé specializované produkty bank - Hypotéka naopak nebo Hypotéka na počkání. Zjednodušeně řečeno, obrací klasický proces sjednávání hypotéky a zajišťuje zájemci o hypotéku příslib úvěru ještě předtím, než si vyhlédne nemovitost.
 Hypoteční makléři prosadili i takové služby, jako jsou například sms hypotéky - tedy rychlé ověření bonity na základě informací poskytnutých telefonicky. Velmi úspěšným produktem vzešlým z iniciativy hypotečních makléřů je hypotéka bez prokazování příjmů.
 "Jednoduše řečeno, makléři pomáhají rozvoji hypotečního trhu tím, že lépe vnímají potřeby veřejnosti a díky svému postavení na trhu dokážou změny k lepšímu prosadit. Není žádným tajemstvím, že za zjednodušováním podmínek stojí právě hypoteční makléři," tvrdí Horáková Krištofová.

PLATÍ SE NADSTANDARD. Služby hypotečních makléřů jsou zpravidla bezplatné. Dostávají totiž od bank provizi za to, že sami provedou počáteční úkony spojené s poskytnutím hypotečního úvěru a bance tak šetří vlastní kapacity. Výše odměn jednotlivých bank se však liší, a to může vyvolat pochybnosti, zda makléř skutečně radí nestranně. Doporučí klientovi hypotéku podle jeho potřeb, anebo spíše podle výše očekávané provize? Toto riziko se bohužel nedá úplně vyloučit. Větší šanci má zájemce o nezávislé služby ve velké společnosti, kde jsou všichni makléři odměňováni stejně.
 "Společnosti, které jsou členy Asociace hypotečních makléřů, mají provize od bank nastaveny na stejné úrovni. Navíc se makléři v kodexu Asociace zavázali k absolutní nestrannosti, takže si nedokážu představit, že by některý doporučil hypoteční produkt v rozporu se zájmy klienta," říká Horáková Krištofová.
 Někdy však makléři mohou účtovat klientům úhradu za své nadstandardní služby. Podle Horákové Krištofové jde zpravidla o případy, kdy vyřizují hypotéku tak zvaně na klíč. Na základě udělené plné moci obstarávají všechny doklady i jednání s bankou, klient tak do banky a na úřady vůbec nemusí. Za takové služby se platí honorář ve výši přibližně 15 000 Kč bez DPH.

SVĚTLANA RYSKOVÁ

Hypoteční novinky
Hypoteční banky stále lákají klienty, ale už dlouho nepřišly s ničím skutečně novým nebo převratným. Žonglují s procenty, tu přidávají a tu zase ubírají nějaké ty desetinky, většinou však jen u některých fixací. Přitom v průměru úroky pomaličku rostou. Roční fixace se pohybují kolem 3,5 %, což je asi o procentní bod více než loni. Klienti, kteří se zafixovali takzvaně na krátko - tedy na jeden rok, budou u průměrné hypotéky na 1,5 milionu korun se splatností na 20 let platit přibližně o 650 korun měsíčně víc. Průměrná sazba hypoték osciluje někde kolem 4,2 %.
V sazbách si banky nekonkurují a nebudou to dělat ani v průběhu letošního roku. Všeobecné očekávání je, že sazby porostou, ale jen mírně.
V únoru se hodně hovořilo o poplatcích. Komerční a Hypoteční banka vyhlásily, že odpustí novým žadatelům o úvěr poplatek za zpracování. U Hypoteční banky to však platí jen do konce února a u úvěrů s tříletou fixací úrokové sazby. U průměrné hypotéky na 1,5 milionu korun to znamená možnost ušetřit 10 500 korun.
Akce Hypotéka bez poplatků v Komerční bance trvá déle. Platí pro všechny, kteří podají žádost do konce března a dostanou hypotéku do konce května. Mohou tak ušetřit u průměrné hypotéky 12 000 korun.
Škoda, že se hypoteční banky zatím ještě nezamyslely nad tím, že by mohly snížit poplatky za vedení hypotečního účtu. Ty jsou totiž nehorázně vysoké, a činí většinou 150 korun měsíčně prakticky za tři operace - připsání došlé splátky a zaplacení úroků a jistiny. Hypoteční účty tak patří k bezkonkurenčně nejdražší službě retailového bankovnictví. Ročně přijdou držitele hypotéky na 1800 korun. Za 20 let je to tedy 36 tisíc korun.
Z letošních novinek může zaujmout snad HVB Bank, která je ochotna poskytnout hypotéku tak dlouhou, že ji budou splácet i senioři, a to až do 70 let věku. Podobnou vymoženost umožňují i další banky, například Hypoteční banka. Jediným smyslem tohoto marketingového tahu je snížit měsíční splátku tak, aby na hypotéku dosáhli i lidé s průměrnými příjmy. Jinak je totiž protahování splatnosti hypotéky do důchodového věku nesmysl, zvláště, když se penze od státu budou pravděpodobně rychle snižovat. Kvůli nepříznivému demografickému vývoji bude muset stát brzy šetřit. Jistě se najdou i bohatí důchodci, ale ti hypotéku do 70 let splácet nebudou.
A pak je tu ještě nová akce BAWAG Bank. Ta oznámila, že bude přefinancovávat hypotéky jiných bank. Princip spočívá v tom, že původní úvěr zaplatí klient její hypotékou. Vyplatí se to ale jen tehdy, když BAWAG nabídne nižší úrokovou sazbou nebo delší dobu splatnosti, popřípadě obojí. Podmínkou je, že klient musí své původní bance řádně splácet hypotéku minimálně rok a součet zbylého dluhu a poplatků nesmí přesáhnout původní hodnotu úvěru. BAWAG Bank poskytuje hypoteční úvěr maximálně do výše 90 procent ceny nemovitosti.

Jak si vybrat hypotečního makléře
- Makléř by měl nejprve klienta dokonale vyzpovídat a zjistit, jaké má příjmy, výdaje, aktiva, závazky, kde pracuje, jakou má perspektivu, jak plánuje svoji profesní kariéru a rodinný život. Pak by měl vědět, jakou nemovitost chce s pomocí hypotéky koupit.
- Makléř by měl spolupracovat minimálně s pěti bankami. Čím více bank má ve své nabídce, tím lépe. Každá smluvní banka mu totiž poskytuje aktuální informace, popřípadě i školení, takže je o jejích produktech a službách dobře informován.
- Makléř by neměl požadovat po klientovi žádnou odměnu za standardní sjednání hypotečního úvěru. Za to je odměňován provizí od banky, u které hypotéku sjedná. Když si chce nějakou odměnu účtovat, měl by to klientovi sdělit předem a vysvětlit, za jaké služby to je.
- Makléř by měl mít pojištění odpovědnosti pro případ, že svým konáním způsobí klientovi nějakou škodu.
- Makléř by měl klientovi vždy jen radit a své rady řádně zdůvodnit. Nikdy by mu neměl vnucovat svůj názor nebo ho dokonce nutit, aby si sjednal určitý druh hypotéky u určité banky.