Komu připadne nájemné během konkurzu?

V poslední době se v praxi advokátních kanceláří poměrně často vyskytuje zajímavá otázka: Jsou správci konkurzní podstaty oprávněni požadovat platby za pronájem nemovitostí, jež byly zahrnuty do konkurzní podstaty pouze na základě existence zástavního práva konkurzního věřitele k nemovitosti ve vlastnictví třetí osoby (nikoliv tedy na základě skutečnosti, že úpadce je vlastníkem těchto nemovitostí)? Tyto případy se postupně množí. Nájemci nevědí, komu za pronájem nemovitostí platit, a řeší tuto situaci většinou složením nájemného do soudní úschovy, protože je nejisté, kdo je věřitelem. Institut soudní úschovy pro tyto případy umožňuje občanský soudní řád s tím, že je možné závazek takto splnit i v případě, že složitel má odůvodněné pochybnosti o tom, kdo je věřitelem. Takové opatření je však velice nepružné, zdlouhavé a znevýhodňující dotčené subjekty, nehledě na fakt, že pouze navaluje další práci na už tak přetížené soudy. Celá věc je v praxi sporná, neboť zákon ji výslovně neupravuje, obsahuje mezeru a nehovoří zcela jednoznačně. Věc dosud nebyla vyřešena publikovanou judikaturou. Je tedy načase na tuto otázku pohlédnout několika úhly pohledu a pokusit se najít uspokojivé řešení.

DVA NÁZORY NA ZAPSÁNÍ DO PODSTATY. Celou situaci můžeme pro zjednodušení popsat následovně: Na majetek úpadce byl prohlášen konkurz. Soudem byl ustanoven správce konkurzní podstaty. Po prohlášení konkurzu přihlásili konkurzní věřitelé své pohledávky vůči úpadci a z těchto přihlášek zjistil správce konkurzní podstaty, že některé z těchto pohledávek jsou zajištěny zástavním právem. Zástavu však tvoří nemovitost, jejímž vlastníkem není úpadce, ale třetí osoba, která není ani úpadcem ani konkurzním věřitelem a která tuto nemovitost na základě běžného smluvního vztahu pronajímá. V případě, že vlastník nemovitosti (zástavní dlužník) nevyplatí zajištěnou pohledávku nebo cenu nemovitosti, je správce povinen tuto nemovitost zahrnout do soupisu konkurzní podstaty. Vyvstává tedy otázka, komu jsou nájemci povinni ode dne zápisu do podstaty platit nájemné za užívání této nemovitosti. Je osobou nově oprávněnou správce konkurzní podstaty, který jediný může s nemovitostí nakládat, nebo toto právo přísluší vlastníkovi nemovitosti, s nímž mají nájemci řádně uzavřenu nájemní smlouvu? Mění se tedy dosavadní smluvní vztah? Pokud by měl správce konkurzní podstaty právo na nájemné, může být plnění poskytované vlastníkovi nemovitosti bezdůvodným obohacením vlastníka, i když je zde řádný smluvní vztah?

Na uvedený problém existují v praxi dva zcela odlišné názory. První názor, tedy že nájemci jsou povinni zasílat své platby přímo správci, tzn. do konkurzní podstaty, případně že vlastník nemovitosti je povinen obdržené platby nájemného převést do konkurzní podstaty, zastávají samozřejmě správci konkurzní podstaty. Argumentují zejména tím, že jsou z titulu své funkce oprávněni nakládat s věcí zapsanou do konkurzní podstaty a že jsou proto dokonce oprávněni i užívat užitky z této věci, zapsané do podstaty. Názor právě opačný, tedy že zapsání do podstaty z důvodu zástavy vliv na oprávněného příjemce nájemného nemá, logicky zastávají zejména vlastníci nemovitostí a v mnohých případech i sami nájemci. V několika konkrétních případech z praxe někteří nájemci většinou odmítali zasílat nájemné do konkurzní podstaty s tvrzením, že nadále budou platit pouze tomu, s kým platně uzavřeli smlouvu. Většinou se však nájemci zprostili závazku cestou pro ně z právního hlediska nejméně riskantní, tedy plněním do soudní úschovy, jak bylo zmíněno výše. Toto řešení je však velmi nepraktické, neboť nájemci musejí každý měsíc návrh na složení do úschovy ohledně každé jednotlivé platby podávat znovu a vlastník nemovitosti nemá přístup k finančním prostředkům za účelem provádění oprav, úhrad za energie atd.

ARGUMENTY SPRÁVCŮ. Zkusme obě stanoviska podrobněji rozebrat z hlediska jejich opory v platném právním řádu. Správci často argumentují zejména tím, že pokud jsou nemovitosti stále součástí konkurzní podstaty, jsou její součástí i výtěžky z jejich pronájmu. Zastávají názor, že na ně přecházejí všechna oprávnění vlastníka nemovitosti (odst. 2 paragraf 18 zákona o konkurzu a vyrovnání uvádí, že soupis podstaty je listinou, která správce opravňuje ke zpeněžení sepsaného majetku a že do soupisu se zapisují i věci, které nenáležejí úpadci, ale mají být zpeněženy, odst. 3 říká, že jakmile je věc zapsána do soupisu, může s ní nakládat pouze správce nebo osoba, jíž k tomu dal správce souhlas). Správci svůj názor, že nájemné náleží podstatě, opírají zároveň i o ustanovení občanského zákoníku, podle něhož je vlastník v mezích zákona oprávněn předmět svého vlastnictví držet, užívat, požívat jeho plody a užitky a nakládat s ním. Zákon o konkurzu a vyrovnání obsahuje pouze pojem "nakládat". Pro upřesnění je třeba uvést, že mezi požívání užitků z věci patří např. také inkasování nájemného za pronájem nemovitosti.

V jednom z mnou sledovaných případů jsem se dokonce setkal s předběžným opatřením, ve kterém soud uložil nájemcům, aby nájemné platili správci konkurzní podstaty a současně uložil správci, aby zajistil platbu budoucích částek nájemného na zvláštní účet konkurzní podstaty, a to až do vyřešení sporu. Soudy často poukazují na rozhodnutí Nejvyššího soudu (spis. zn. 29 Cdo 2086/2000), které uvádí, že správce je oprávněn věc zahrnutou do soupisu podstaty držet, užívat a požívat její plody a užitky (např. ji pronajímat a inkasovat nájemné), a to bez zřetele k tomu, zda je úpadce vlastníkem věci. Současně uvedené rozhodnutí uvádí, že k tomuto postupu je správce oprávněn i v průběhu sporu o vyloučení věci ze soupisu majetku konkurzní podstaty. Domnívám se však, že rozhodnutí Nejvyššího soudu pravděpodobně již nemůže být v současných podmínkách aplikováno. Citovaný rozsudek zejména vycházel z odlišného právního stavu, než který platí v současnosti. K 1. květnu 2000 byl do zákona o konkurzu a vyrovnání nově vložen výše citovaný paragraf 19 odst. 3. V praxi se velmi často stává, že vlastník nemovitosti vyvolá tzv. incidenční spor podáním vylučovací žaloby a domáhá se rozhodnutí, že jeho nemovitost je zahrnuta do konkurzní podstaty neprávem a usiluje o její vyloučení ze soupisu. Zákon o konkurzu a vyrovnání pro tento případ chrání vlastníka nemovitosti a zároveň výrazně omezuje správce svým ustanovením, obsaženým v paragrafu 19 odst. 3, které stanoví, že "do uplynutí lhůty k podání žaloby a po dobu do pravomocného skončení řízení o žalobě nesmí správce věc, právo ani jinou majetkovou hodnotu zpeněžit, ani s ní jinak nakládat, ledaže tím odvrací hrozící škodu na majetku, který je předmětem žaloby".V době rozhodování Nejvyššího soudu však byla aplikována dřívější právní úprava, která byla zcela odlišná a přiznávala správci konkurzní podstaty podstatně širší oprávnění. Nejvyšší soud se navíc v uvedeném rozhodnutí otázkou práva k přírůstkům a plodům zástavy přímo nezabýval, pouze se jí okrajově dotkl v odůvodnění.

ARGUMENTY VLASTNÍKŮ. Ze žádného ustanovení zákona o konkurzu a vyrovnání ale podle vlastníků nemovitostí nevyplývá správci konkurzní podstaty právo z věcí, práv a jiných majetkových hodnot, které jsou zapsány do soupisu podstaty pouze jako předměty zajišťující pohledávky konkurzních věřitelů, požívat užitky. Ze zákona vyplývá pouze možnost správce zpeněžit je ve veřejné dražbě. To je jediná možnost daná správci v paragrafu 27 odst. 5 zákona o konkurzu a vyrovnání.

Jediné oprávnění vlastníka, které zákon převádí na správce, je tedy oprávnění s věcí nakládat, a to ještě omezenou formou, tj. právě zpeněžením ve veřejné dražbě. Z celé této úpravy nakládání s majetkem třetích osob je zřejmé, že zákonodárce neměl v úmyslu postavit správce do pozice vlastníka věci, když i jediné oprávnění, které na správce převádí, značně omezuje. Jediné možné zasahování do práv třetích osob ze strany správce je zpeněžení nemovitosti ve veřejné dražbě, žádný jiný zásah přípustný není. Nájemci jsou tak podle mého názoru nadále vázáni smlouvami o nájmu, které s nimi uzavřel vlastník nemovitosti. Jeden z nálezů Ústavního soudu ČR navíc stanoví, že k téže věci nemůže mít vlastnické právo více osob, nejde-li o spoluvlastnictví. Podle občanského zákoníku náleží vlastnickému právu tato oprávnění vlastníka: věc držet, užívat, požívat její plody a užitky a nakládat s ní.

Zákon o konkurzu a vyrovnání omezuje právo k věcem třetích osob pouze ve vztahu k disponování s těmito věcmi, ostatní oprávnění vlastníka tedy zůstávají nedotčena. Správce není oprávněn věc užívat, požívat její užitky apod., neboť tímto jednáním by omezoval vlastnické právo třetích osob nad rámec zákona a dopouštěl by se tak porušení Listiny základních práv a svobod, konkrétně jejích článků o ochraně vlastnictví.

Správce konkurzní podstaty by mohl namítat, že vymáháním plateb nájemného do podstaty v době, kdy ještě nebylo pravomocně rozhodnuto o vylučovací žalobě, odvrací hrozící škodu na majetku, který je předmětem žaloby. Ve výjimečných případech, kdy by nemovitost mohla být ohrožena poškozením z důvodu chybějících finančních prostředků nutných k zaplacení její údržby, by správce tuto nemovitost mohl prodat, pronajmout nebo s ní jinak nakládat, avšak pouze v nezbytném rozsahu, a takto získané užitky by mohl použít pouze na ochranu před hrozící škodou. Pokud nájemné dál plyne vlastníku nemovitosti, z výtěžku nájemného je vlastníkem hrazena i údržba a opravy nemovitosti, hrozba bezprostřední škody není dána. Pokud má tedy vlastník nemovitosti za to, že se dosavadní smluvní vztah zahrnutím do podstaty nemění a plní beze změny svoje povinnosti, tento důvod zpeněžení nemůže nastat.

ZÁSTAVNÍ PRÁVO K NEMOVITOSTI. Nárok správce konkurzní podstaty na nájemné by byl i v rozporu s hmotněprávním obsahem zástavního práva. Třetí osoba, která ke zřízení zástavního práva původně podpisem zástavní smlouvy dala souhlas, se zavázala jistě pouze v rozsahu onoho zástavního práva. Rozhodně však neučinila rozhodnutí dát k dispozici i své pohledávky z titulu nájemného. Zástavní právo k nemovitosti se nevztahuje automaticky rovněž na pohledávky na nájemné, na to existuje právní institut zástavního práva k pohledávce. I z tohoto důvodu v praxi např. banky v případě financovaní nemovitostních projektů, určených k pronájmu z bankovních úvěrů, vyžadují zřízení zástavního práva k nemovitosti a vedle toho ještě zřízení zástavního práva k pohledávkám nájemného, či případně jsou uzavírány smlouvy o postoupení pohledávek. Z občanského zákoníku vyplývá, že zástavní právo se vztahuje i na příslušenství, přírůstky a neoddělené plody zástavy. Pokud však byla nemovitost do konkurzní podstaty zahrnuta z titulu zástavního práva váznoucího na nemovitosti, a nikoliv z titulu vlastnictví nemovitosti úpadcem, zástavní právo váznoucí na nemovitosti se na žádné užitky plynoucí ze zastavené věci (zejména na nájemné jako oddělenou a nezastavenou pohledávku) nemůže vztahovat. Tyto užitky náležejí výhradně jejímu vlastníkovi.

Pokud správce zahrne nemovitost do soupisu podstaty z titulu zástavního práva, znamená to v případě oprávněnosti toliko povinnost vlastníka nemovitosti strpět prodej nemovitosti ve veřejné dražbě, zjevně to však samo o sobě neznamená nárok správce na nájemné. Tak by tomu bylo totiž jen tehdy, pokud by zástavní právo vázlo i na nároku vlastníka nemovitosti na zaplacení nájemného. Protože tedy vlastník nemovitosti není zároveň dlužníkem konkurzních věřitelů, těmto věřitelům nepřísluší právo na uspokojení z plateb nájemného, když nájemné nenáleží úpadci a není tedy pohledávkou podstaty.

Vzhledem k tomu, že Listina základních práv a svobod v čl. 2 odst. 3 stanoví, že nikdo nesmí být nucen činit to, co zákon neukládá, vlastník nemovitosti nemá podle mého názoru žádnou povinnost odvádět nájemné správci. Zákon o konkurzu a vyrovnání ani žádný jiný zákon totiž takovou povinnost v žádném ze svých ustanovení výslovně neukládá. Zapsáním věci do konkurzní podstaty nepřecházejí na správce oprávnění založená nájemní smlouvou. Tak tomu je pouze v případě, že se jedná o nájemní smlouvy uzavřené úpadcem jakožto vlastníkem nemovitosti. Dalším argumentem ve prospěch vlastníka nemovitosti je i ustanovení zákona o konkurzu a vyrovnání, které stanoví, že právní úkony úpadce, týkající se majetku v podstatě, jsou neúčinné. Zákon však výslovně zmiňuje pouze neúčinnost právních úkonů úpadce, vlastník nemovitosti ale v našem případě úpadcem není. Pokud by tedy vlastník nemovitosti např. vypověděl všechny nájemní smlouvy, snížil nájemné apod., šlo by podle zákona o naprosto bezvadné právní úkony, ačkoli by fakticky zkrátily konkurzní podstatu a tím i uspokojení věřitelů. Pokud tedy zákonodárce takové zkrácení podstaty připustil, jeho úmyslem zřejmě zároveň nebylo, aby nájemné do podstaty nutně směřovalo.

JAK TO DOPADNE? NEVÍME? Pokud tedy budeme vycházet z textu zákona, je třeba konstatovat, že správce konkurzní podstaty nevstupuje na místo pronajímatele zavázaného smlouvou. Veškeré smluvní povinnosti, včetně např. umožnění bezporuchového užívání prostor, pojištění objektu, hrazení veškerých oprav nad rámec běžného užívání atd. stále náležejí vlastníkovi, stejně tak mu tedy náleží i právo na pravidelné platby nájemného. Změny ve smlouvě se mohou uskutečnit pouze se souhlasem smluvních stran nebo na základě pravomocného rozhodnutí soudu.

Ze všeho shora uvedeného je tedy patrná absence jiného oprávnění správce konkurzní podstaty, než je zpeněžení věci třetí osoby ve veřejné dražbě. Správce tedy není oprávněn takovou věc, zahrnutou do soupisu konkurzní podstaty, žádným způsobem užívat ani požívat její plody a užitky. Není tedy ani oprávněn k pobírání nájemného z pronájmu nemovitosti či nebytových prostor v ní. Právo správce je v zákoně o konkurzu a vyrovnání přesně vymezeno a nemůže být rozšířeno extenzivním výkladem tohoto zákona.

Do práv třetích osob v konkurzním řízení nelze zasahovat ve větším rozsahu, než připouští zákon. Ve své podstatě by takový výklad dával správci konkurzní podstaty větší oprávnění, než má sám zástavní věřitel. Pokud by tedy správce trval na tom, že vlastník nemovitosti je příjemcem nájemného neoprávněně, mohl by proti vlastníkovi podat nejspíše např. žalobu o vydání bezdůvodného obohacení. Podle mého názoru je však nedůvodná.

Když se pronajímatelé a nájemci dostanou do výše popsané situace, jejich dosavadní smluvní vztah se podle zákona s největší pravděpodobností nikterak nemění a pokud budou smluvní strany i nadále plnit své povinnosti vyplývající ze smlouvy, správce konkurzní podstaty nemá podle mého názoru žádný nárok na vymáhání nájemného ani od jedné z těchto stran. Na příslušnou judikaturu, která uvedenou otázku rozřeší, a to možná i jinak, než je uvedeno v této úvaze, si však zřejmě ještě počkáme.

CO PŘINESE NOVÝ INSOLVENČNÍ ZÁKON? A dobrá zpráva závěrem. Ve sbírce zákonů byl již zveřejněn zákon č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení (insolvenční zákon). Tento nový zákon nabude účinnosti dne 1. 7. 2007 a celý problém je v něm vcelku uspokojivě vyřešen.

Nový zákon již neobsahuje ustanovení o tom, že správce konkurzní podstaty může zapsat do podstaty věc třetí osoby zajišťující pohledávku konkurzního věřitele za úpadcem. Důvodová zpráva dokonce uvádí, že "Správce již nebude mít možnost vymáhat toto plnění ve prospěch majetkové podstaty. S touto změnou souvisí i to, že osnova nepřebírá dnešní (všeobecně kritizovanou) úpravu, obsaženou v § 27 odst. 5 zákona o konkurzu a vyrovnání."

Realizace zástavního práva bude tedy probíhat mimo konkurzní řízení. Právní jistota vlastníka nemovitosti, alespoň co se popsaných vztahů týče, bude posílena. Do doby, než se zákon stane účinným, je však třeba postupovat podle starého zákona o konkurzu a vyrovnání a rovněž všechna konkurzní řízení, zahájená za účinnosti "starého" zákona, se tímto zákonem musejí řídit i po 1. 7. 2007, neboť insolvenční zákon výslovně stanoví, že pro konkurzní řízení, zahájená před účinností tohoto zákona, se použijí dosavadní právní předpisy. Vzhledem k průměrné délce konkurzního řízení v České republice, která patří mezi nejdelší v Evropě, tedy ještě zdaleka není vyhráno. Jsem si vědom, že na uvedenou problematiku existují i jiné názory. Pokusil jsem se ukázat, jakým směrem by se mohlo v budoucnu ubírat řešení tohoto častého problému tak, aby bylo v souladu s literou zákona. Není však vyloučeno, že naše soudy zaujmou zcela jiné stanovisko.

LUKÁŠ RANDA
Advokátní kancelář JUDr. Dana Kořínková, Ph.D., LL.M.