Patří vám ještě váš byt?

Paní Nováková zažila nedávno martýrium. Zdědila v Praze malý byt po mamince, který několik let pronajímá. Sama bydlí ve starším rodinném domku u Prahy. Domek kupovala na hypotéku a musela ho poskytnout do zástavy bance. Teď by potřebovala peníze na jeho opravu, a proto si chtěla půjčit v jiné bance a jako zástavu nabídnout pražský byt. Jenže ouha. Když si přišla na katastrální úřad pro výpis z listu vlastnictví, zjistila, že na jejím bytě vázne plomba, což znamená, že se s bytem něco děje. Informovali ji, že byt prodala a byl podán návrh na vklad vlastnického práva na jinou osobu. Paní Nováková pochopitelně o žádném prodeji neměla ani tušení, ale na katastru ji přesvědčovali, že prodávající se prokázala jejím občanským průkazem a také podpis ověřený notářem byl k nerozeznání od jejího vlastního podpisu. Tu si paní Nováková vzpomněla, že její nájemnice od ní chtěla z nějakého důvodu kopii jejího občanského průkazu. Ona jí doklad skutečně okopírovala a sehnat padělek není zas tak těžké. Podpis paní Novákové mohla podvodnice padělat podle originálu, který byl na nájemní smlouvě. Najednou bylo všechno jasné.

HNED DVA PODVEDENÍ. Když přišla paní Nováková do svého bytu, našla mladé manžele, kteří se tam právě stěhovali v domnění, že jim byt patří. Naštěstí byli natolik opatrní, že podvodnici, vydávající se za majitelku bytu, teprve měli zaplatit zálohu ve výši 100 tisíc korun a zbytek kupní ceny složili do notářské úschovy až do doby, než na ně bude byt přepsán. Pomocí podvedených manželů a policie se nakonec paní Novákové podařilo podvodnici chytit a byt zachránit. Může mluvit o štěstí, protože ne každému se podaří odhalit podvodníky včas a své vlastnictví nemovitosti obhájit tak rychle. Často se vyšetřování a soudy táhnou celé roky. Lidé jsou totiž při prodeji a kupování nemovitostí stále velmi důvěřiví.

Zabránit prodeji domů, případně bytů v osobním vlastnictví na základě falešných dokladů je velmi obtížné. Katastr nemovitostí má samozřejmě k dispozici kupní smlouvu a ověřené podpisy prodávajícího a kupujícího, vše tedy zdánlivě souhlasí. Úředníci katastrálního úřadu však nemají povinnost ověřovat pravost předkládaných osobních dokladů nebo totožnost majitele. Prakticky by to ani nemohli zvládnout.

Podobné podvody nejsou podle prezidenta Asociace realitních kanceláří Jaroslava Novotného naštěstí tak časté. Ale prodej nemovitostí skýtá řadu jiných rizik, na které je dobré si dát pozor.

Může se například stát, že vlastník bytu se pokusí prodat byt hned dvakrát ve stejnou dobu. Přijde se na to ve chvíli, když jsou podány dva návrhy na vklad do katastru a každý je na jiné jméno, jenže to už může být podvodník i s vybranými penězi od kupujících v prachu.

PRVNÍ KROKY NA KATASTRU. Kupující by si v každém případě měl o nemovitosti, kterou si chce koupit, zjistit vše dostupné. Především se podívat do katastru nemovitostí, komu nemovitost skutečně patří, zda na ní není takzvaná plomba, která znamená, že se s ní právě něco děje. V případě jakéhokoli podezření by si měl prohlédnout v archivu nabývací listiny a další dokumenty, které se k ní vztahují. Z nich také může mimo jiné zjistit, zda se k nemovitosti nevztahuje nějaké věcné břemeno, nebo jestli neexistuje jiný problém, který prodávající ať už záměrně nebo nedopatřením pozapomněl uvést.

"Někdo třeba při prodeji domu zatají, že ke studni, která k němu patří, existuje věcné břemeno, podle kterého z ní může odebírat vodu soused. Majitel by to měl kupujícímu sdělit, ale nebývá to vždy pravidlem," říká Miroslav Duda z realitní kanceláře Duda SVD. Někdy může mít nemovitost i vady.

Že v bytě praskají stěny, je zpravidla zřejmé již na první pohled, ale špatné izolace nebo dřevomorku ve střešních trámech nemusí laik na první pohled odhalit. Určitě proto není na škodu jít si prohlédnout byt spolu s odborníkem nebo si dát vyhotovit odborný posudek.

Byt nekupujete každý den. Je proto dobré udělat si čas na návštěvu stavebního úřadu a podívat se na územní plán a na územní rozhodnutí, aby nebyl nový majitel bytu v budoucnu překvapen tím, že v jeho blízkosti povede rychlospojka nebo dálnice. Nebo že při plánované výstavbě průmyslové zóny zanikne les, kam chodí na procházky.

REALITNÍ KANCELÁŘ NEMUSÍ BÝT ZÁRUKOU. Někoho to možná překvapí, ale zhruba polovina obchodů s byty podle Novotného proběhne mimo realitní kanceláře a mnohdy dokonce také bez jakékoli právní porady. Při prodeji bytu se kupující i prodávající řídí vzorovými kupními smlouvami, které najdou v odborné literatuře. Každá nemovitosti má však své specifické vlastnosti, a to by mělo být ve smlouvě zohledněno. Obě smluvní strany se tak podle Novotného mohou vyhnout nečekaným problémům například se skrytými technickými vadami nebo zatajeným věcným břemenem.

Jak dále upozorňuje Duda, kupní smlouva musí kupujícímu umožnit, aby od ní odstoupil, pokud by se ukázalo, že jsou některá tvrzení prodávajícího nepravdivá. Je třeba mít na paměti, že nemovitost není houska, kterou můžete hodit do koše, když není dobrá. "Prodávající může například tvrdit, že pokud budete chtít něco přistavět, sousedům to rozhodně nebude vadit. Najednou ale zjistíte, že je plot jinde, než by měl být, geodet vám řekne, že váš pozemek je ve skutečnosti menší než podle kupní smlouvy," říká Duda.

Kupní smlouva musí jasně vymezit nejen co, komu a za kolik se prodává, ale také například, jakým způsobem bude nemovitost zaplacena.

"Rozhodně bych nepřistupoval na dohodu, podle které kupující zaplatí plnou cenu za nemovitost prodávajícímu po podání žádosti na katastr nemovitostí," říká Novotný. Podle něj by měl kupující trvat na tom, že nemovitost zaplatí, až bude transakce v katastru ukončena a dostane vyrozumění, že se stal novým vlastníkem. Kdyby katastr jeho vlastnické právo z nějakého důvodu nezapsal, může být vymáhání peněz od prodávajícího problematické.

Není neobvyklé, že prodávající na peníze spěchá. Je ovšem více než rozumné dohodnout, že peníze za koupi bytu či jiné nemovitosti skončí v úschově třetí osoby - notáře, advokáta, realitní kanceláře. Ale pozor, jen notáři a advokáti mají ze zákona povinné pojištění odpovědnosti, což do jisté míry kryje peníze uložené k nim klienty. Realitní kanceláře takové pojistky mít nemusejí. Cena úschovy peněz se liší podle tarifů, které si notář nebo advokát za tuto transakci stanoví. Bezpečným a levným řešením je uložení peněz do banky na takzvaný vázaný vklad.

JAK SI VYBRAT REALITKU? I ten, kdo by chtěl prodat nebo koupit nemovitosti přes realitní kancelář, musí být opatrný. Realitní činnost může totiž v České republice provozovat v podstatě každý na základě živnostenského oprávnění - a nemusí přitom splňovat žádné specifické požadavky.

Při výběru realitní kanceláře lze vzít v úvahu délku jejího působení na trhu, reference, případně členství v Asociaci realitních kanceláří, i když ani to nedává stoprocentní záruku, že bude klient se službou spokojen.

V Česku působí i řada poboček zahraničních realitních kanceláří. Ale i když mají atraktivní kanceláře a pohledné pracovnice v recepci, nemusí to být zárukou jejich serióznosti. "Vybudování takové pobočky může přijít na milion a půl, škody, které způsobí, však mohou dosáhnout i stovky milionů korun," varuje Duda. Potřebné reference o zahraničních realitních kancelářích je zpravidla možné získat v obchodním rejstříku nebo na hospodářských komorách, které působí při zahraničních velvyslanectvích.

Klient se může s realitní kanceláří dohodnout jen na nezávazné konzultaci a pak prodat byt sám. Zpravidla chce vědět, za kolik a jak rychle by mohl byt prodat. Podobná konzultace občana podle Dudy přijde na pět až padesát tisíc korun. Záleží na velikosti nemovitosti a na tom, o jak komplikovanou transakci jde.

Realitní kanceláře, zejména ty, které působí na trhu déle, mají propracované postupy, které zvyšují šanci nejen na rychlou realizaci koupě či prodeje, ale také dokážou odhalit možný podvod nebo hrozící problémy.

Některé realitní kanceláře poskytují zmíněné konzultace zdarma, protože předpokládají, že v budoucnu klient využije i dalších jejich služeb. Stanovit průměrnou provizi realitní kanceláře při nákupu nebo prodeji nemovitosti je velmi obtížné, začíná od 3 procent. "Průměr lze těžko stanovit. Řádově jde ale zpravidla o několik procent. Maximální výše provize realitní kanceláře přitom obvykle nepřesáhne desetinu hodnoty obchodu," konstatuje Novotný.

Ceny služeb realitní kanceláře se odvíjejí jednak od ceny obchodované nemovitosti (čím vyšší cena, tím nižší procento provize) a také od dalších doplňkových služeb, které klient požaduje. Ne všechny totiž musejí být zahrnuty do základní provize za zprostředkování obchodu. Proto je dobré se v realitní kanceláři přesně informovat, kolik a za co se platí.



Družstevní byt se státní podporou

Příspěvky ze Státního fondu podpory bydlení až do výše 300 tisíc korun mohou mladí lidé nově využít na výstavbu nebo pořízení bytu koupí či převodem členských práv v bytovém družstvu.

Novela umožní poskytnout úvěr i na splacení členského vkladu do bytového družstva v případě, že příjemce úvěru splacením členského vkladu získá nájemní právo k družstevnímu bytu.

Novinkou je právě použití peněz na koupi družstevního podílu v domě, který se teprve staví - doposud se mohly u družstevních bytů peníze použít jen na převod členských práv již postavených bytů.

Maximální výše půjčky je 300 tisíc korun s 20letou splatností a dvouprocentním úročením. Půjčka může mít až desetiletý odklad, částku si žadatel může rozložit, aby byla únosná pro rodinné finance. Odklad splátek je možný například v případě narození dítěte.

Úvěry jsou poskytovány jednotlivcům, kteří v roce podání žádosti nedovršili 36 let věku a trvale pečují alespoň o jedno nezletilé dítě, a osobám žijícím v manželství, v němž alespoň jeden z manželů v roce podání žádosti nedovršil 36 let věku.

Žádosti vyřizuje Státní fond rozvoje bydlení, který má pro letošní rok na dotace na pořízení nebo modernizaci bydlení mladými lidmi vyčleněno téměř 4,5 miliardy korun. Podle Ministerstva pro místní rozvoj je peněz pro žadatele dostatek.

JUF