Daně: Když prodáváte nemovitost

Prodáváte nemovitost?

Jaké případné daňové dopady s sebou přináší prodej nemovitosti? Podléhá převod nemovitosti vždy zdanění?

Jedná se zejména o daň z převodu nemovitostí, která je uvalena na přechod vlastnictví k nemovitosti (patří mezi majetkové daně), ale část zisku může také náležet státu ve formě daně z příjmů fyzických osob.

Aplikace daně z převodu nemovitostí je relativně jednoznačná v tom smyslu, že až na velice výjimečné případy jí bude prodej vždy podléhat. Základem daně z převodu nemovitostí je buď prodejní cena nemovitosti, nebo cena stanovená znaleckým posudkem, pokud je vyšší. Je tedy nutné nechat vypracovat znalecký posudek, který je pak vždy přílohou přiznání k dani z převodu nemovitostí. Přiznání podává prodávající ve většině případů do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž byla zapsána změna vlastníka do katastru nemovitostí. Prodejní cenu, popřípadě cenu stanovenou posudkem, nelze snížit o žádné související náklady (ani o náklady na znalce). Sazba daně je 3 % ze základu. Poplatníkem daně je prodávající (ve většině případů), nicméně kupující je ručitelem. V rámci korektních vztahů mezi prodávajícím a kupujícím bývá například obvyklé, že strany se již v průběhu procesu prodeje domluví tak, že částka ve výši daně je uložena do notářské úschovy a uvolní se až v okamžiku, kdy je daň nutno uhradit.

Kdy bude prodej bytu nebo nemovitosti osvobozen od daně z příjmů?

Zdanění příjmu z prodeje už je poněkud komplexnější zejména díky možnostem osvobození. Pokud nejsou splněny podmínky pro osvobození, je pak nutno určit výši příjmu ke zdanění, což je opět poněkud složitější než u daně z převodu nemovitostí. Níže uvedený postup se týká jak domů nebo bytů, tak i pozemků.

Nejprve tedy příjemnější varianta - osvobození od daně. Základním faktorem osvobození je doba, po kterou prodávající nemovitost vlastní. Pokud prodávající vlastnil nemovitost alespoň po dobu pěti let před prodejem, je příjem z prodeje osvobozen od daně z příjmů. Podmínkou je, že nemovitost nebyla v obchodním majetku prodávajícího, případně pokud byla, tak se pětileté období počítá až od vyřazení z obchodního majetku. Prodej nemovitostí v rámci podnikatelské činnosti je separátní téma, které zde nebude řešeno, nicméně je důležité upozornit na to, že nemovitost používaná k pronájmu fyzickou osobou (zdanění v dílčím základu daně "příjmy z pronájmu") není považována za nemovitost v obchodním majetku. Pokud si tedy fyzická osoba koupila v roce 1998 byt, okamžitě jej začala pronajímat a v roce 2006 ho prodá, bude příjem z prodeje osvobozen od daně z příjmů.

Pokud se jedná o nemovitost, kterou prodávající nabyl v rámci dědictví, kdy zůstavitel byl příbuzný v řadě přímé (tj. matka, otec, dcera, syn) nebo manžel (manželka), snižuje se lhůta pěti let o dobu, kdy byla nemovitost vlastněna zůstavitelem. Zjednodušeně řečeno: sečte se doba, po kterou nemovitost vlastnil prodávající, s dobou, kdy byla ve vlastnictví zůstavitele, a pokud je tento součet vyšší než pět let, je příjem z prodeje od daně z příjmů osvobozen.

Snahu o důmyslnou optimalizaci zhatí ustanovení, které stanoví, že v případě, kdy před vypršením pětileté lhůty dojde k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí na prodej nemovitosti, považuje se lhůta za nesplněnou a příjem podléhá zdanění.

Pětiletá lhůta se zkracuje na dva roky, pokud se jedná o nemovitost, ve které měl prodávající svoje bydliště po tyto zmíněné dva roky. Z logiky věci vyplývá, že toto osvobození se bude týkat buď rodinných domů nebo bytů. Pojem bydliště se v tomto případě nesmí zaměňovat za pojem trvalé bydliště. Bydliště je místo, kde osoba skutečně pobývá bez ohledu na to, zda je v tomto místě přihlášena k trvalému pobytu. Obdobně pak platí výše uvedená pravidla týkající se smlouvy o smlouvě budoucí.

Osvobození je možno docílit i v případě, že prodávající nemovitost vlastnil méně než pět let a měl v ní bydliště po dobu kratší než dva roky. Podmínkou však je, že prostředky získané prodejem poplatník využil nebo využije k uspokojení bytové potřeby. Poplatník tento úmysl musí oznámit správci daně do konce roku, ve kterém přijal příjem z prodeje. Podmínka se považuje za splněnou, pokud jsou prostředky vynaloženy na bytovou potřebu buď do konce roku následujícího po přijetí příjmu z prodeje, nebo až rok před přijetím příjmu z prodeje.

Pokud prodávající nesplní výše uvedené podmínky pro osvobození, nezbývá nic jiného než příjem zdanit. Příjem z prodeje nemovitostí mimo obchodní majetek spadá do dílčího základu daně "ostatní příjmy". Poplatník má možnost příjem z prodeje snížit o nákupní cenu nemovitosti, výdaje spojené s technickým zhodnocením, opravami a údržbou nemovitosti a výdaje spojené s prodejem (včetně zaplacené daně z převodu nemovitostí). V případě, že výdaje příjem převýší, k rozdílu se přihlíží jen vůči stejným druhům přijmu. Pokud tedy v jednom roce prodáme jednu nemovitost se ztrátou a jednu nemovitost se ziskem, postavíme tento zisk a tuto ztrátu proti sobě a zdaňujeme pouze jejich kladný rozdíl. Pokud bychom ale například prodali pouze jednu nemovitost, ale se ztrátou, není možné tuto ztrátu uplatnit například proti příjmům z pronájmu nebo příjmům z podnikání.

Poplatníkem daně z příjmů je logicky prodávající. Příjem se zahrnuje do ročního přiznání k dani z příjmů společně s ostatními příjmy, které poplatník v daném roce měl. Daňová sazba je progresivní v rozpětí 12 % až 32 % v závislosti na výši celkového základu daně. Vzhledem k tomu, že přiznání se podává a daň platí jednou ročně, může mezi prodejem a platbou daně uplynout i několik měsíců. Prodej nemovitostí tedy může mít dopad hned u dvou daní - daň z převodu nemovitostí a daň z příjmů fyzických osob. U daně z převodu nemovitostí je postup relativně jednoznačný, ale u daně z příjmů je třeba danou situaci analyzovat tak, aby byl zjištěn nárok na případné osvobození, popřípadě správně určen příjem ke zdanění.

Adham Hafoudh
Deloitte

Adham Hafoudh se v rámci Deloitte specializuje na problematiku přímých daní.

Připomíná: Pokud prodávající vlastnil nemovitost alespoň po dobu pěti let před prodejem, je příjem z prodeje osvobozen od daně z příjmů.