Jaké nevýhody má hypoteční úvěr s investičním pojištěním?

Mezi letošními jarními novinkami na hypotečním trhu se objevila i Oranžová hypotéka. Jde o kombinovaný produkt, ve kterém je spojen hypoteční úvěr od Raiffeisenbank s investičním pojištěním pro případ smrti a dožití od ING. Výhodou pro klienta má být nižší úroková sazba hypotečního úvěru a to, že může současně splácet úvěr a investovat.

ORANŽOVÁ HYPOTÉKA funguje následovně: Klient si vezme hypoteční úvěr u Raiffeisenbank a zároveň uzavře smlouvu s ING o investičním pojištění pro případ smrti a dožití. Po celou dobu trvání hypotečního úvěru splácí pouze úroky. Kromě toho však platí ještě každý měsíc pojistné. Část z tohoto pojistného si ING ponechává na krytí rizika smrti. Kdyby klient zemřel, pojišťovna by z něj uhradila Raiffeisenbank celou nesplacenou jistinu hypotečního úvěru. Druhá část pojistného je investována do fondů ING, kde se zhodnocuje. Na konci pojištění zaplatí ING z pojistného plnění jistinu hypotečního úvěru. Co zbude, je zisk klienta z celé transakce. Na první pohled vypadá Oranžová hypotéka jednoduše a výhodně. Kdyby si totiž stejný klient uzavřel k hypotečnímu úvěru jen běžné rizikové životní pojištění, zaplacené pojistné pro něj bude znamenat náklady, které se mu nikdy nevrátí, natož aby mu přinesly nějaký výnos.

NĚKTERÁ SKRYTÁ ÚSKALÍ však Oranžová hypotéka přece jen má. První vyplývá z režimu splácení. Raiffeisen sice slibuje u Oranžové hypotéky nižší úrok, ale klient ho bude po celou dobu trvání hypotéky platit z celé jistiny. Výhodu to má jen v tom, že tyto úroky se dají odečíst od daňového základu. U klasické hypotéky se jistina pomalu umořuje a úroky se platí ze stále nižší částky, nebo přesněji řečeno v měsíční splátce klesá podíl úroků a naopak roste podíl splátky jistiny. I v tomto případě jsou samozřejmě úroky odečitatelnou položkou, ale ta bude nižší.

S úroky a režimem splácení jistiny souvisí cena životního pojištění k hypotečnímu úvěru. U Oranžové hypotéky musí být klient pojištěn na stále stejnou částku rovnající se jistině úvěru. Proto je část pojistného na krytí rizika vyšší a na investování zbývá méně. U běžné hypotéky stačí, aby byl klient pojištěn na nesplacenou část jistiny, která se stále snižuje. Pojistné je nižší a neplatí se po celou dobu trvání hypotečního úvěru.

VELKOU NEZNÁMOU Oranžové hypotéky je výnos investičního životního pojištění. Klient si může sám zvolit, do jakých fondů bude investovat. ING doporučuje buď konzervativní nebo vyváženou investiční strategii. U konzervativní strategie radí vkládat 30 procent pojistného do fondů peněžního trhu a 70 procent do obligačních, u vyvážené navrhuje vložit 30 procent pojistného do akciových fondů, 60 procent do obligačních a 10 procent do peněžního trhu. Investiční portfolio může vypadat i jinak, ale akciové fondy v něm nesmějí být zastoupeny více než polovinou.

Pokud bude Oranžová hypotéka sjednána na delší dobu, není příliš reálné odhadnout, jaký bude výnos z investovaného pojistného. Neměl by však být nižší, než kolik se platí na úrocích, jinak se Oranžová hypotéka nevyplatí.

Pojistné zaplacené na Oranžovou hypotéku může být uplatněno jako daňový odpočet, ovšem jen do výše 12 000 korun ročně a jen v tom případě, že pojistná smlouva neskončí, než pojištěný dosáhne věku 60 let.

Kombinace hypotéky s investičním životním pojištěním trochu znesnadňuje předčasné splacení hypotéky, protože by bylo nutné předčasně vypovědět i životní pojistku, a to bývá pro pojištěné zpravidla finančně nevýhodné.

MODELOVÝ PŘÍKLAD názorně ukazuje, jak vypadá Oranžová hypotéka v porovnání s klasickou. Zvolili jsme hypoteční úvěr 1,2 milionu korun se splatností na 20 let pro mladého muže, kterému je právě 30 let a těší se dobrému zdraví. Pro zjednodušení přepokládáme, že úroková sazba u klasické i Oranžové hypotéky bude po celou dobu 20 let stejná. Nebudeme do nákladů započítávat poplatky, protože na porovnání nemají podstatný vliv. Při výpočtu jsme vycházeli z údajů, které nám poskytla ING. Klasickou hypotéku by poskytla Raiffeisenbank, v našem případě s úrokem 4,2 procenta. Mladý muž by ji splácel anuitní měsíční splátkou 7399 korun. Celkově by za 20 let zaplatil 1,776 milionu korun. Pokud bude banka požadovat zajištění hypotéky životním pojištěním, pak uzavře rizikové životní pojištění. Například u České pojišťovny by platil pojistné 13 let a celkem by zaplatil 78 312 korun. Náklady na hypotéku by tedy činily (bez poplatků) 1,854 milionu korun.

U Oranžové hypotéky Raiffeisenbank slibuje sazbu 3,9 %. To by znamenalo měsíčně zaplatit na úrocích 3900 korun. Za 20 let to představuje částku 936 tisíc korun.

Kromě toho by bylo třeba platit měsíčně 6000 korun za pojistné. Za 20 let to představuje částku 1,44 milionu korun. Oranžová hypotéka tedy přijde celkem za 20 let na 2,376 milionu korun. Měsíčně by mladého muže stála 9900 korun.

Po 20 letech bude třeba splatit jistinu hypotečního úvěru. V té době skončí pojištění a podle ING je reálné, že klient bude mít průměrné roční zhodnocení 6 %. Pak by mu náleželo pojistné plnění ve výši 2,325 milionu korun. Dostane tedy stejnou částku, jakou investoval. Z toho zaplatí 1,2 milionu korun bance za jistinu hypotečního úvěru a zbude mu 1,125 milionu korun navíc, které však musí zdanit.

CO BY SE STALO, kdyby muž z našeho modelového příkladu investoval sám rozdíl mezi splátkou klasické hypotéky a Oranžové hypotéky. Ukládal by si měsíčně 2501 korun ( 9900 Kč mínus 7399Kč ). Za 20 let by mohl mít při průměrném ročním zhodnocení 6 % celkem 1,139 milionu korun. To je částka ještě o něco vyšší, než kolik mu slibuje ING u Oranžové hypotéky. Kdybychom od ní odpočítali pojistné na rizikové životní pojištění, které by mohla Raiffeisenbank požadovat (78 312 korun), z měsíčně investovaných 2501 korun by zbylo 1,061 milionu korun. V porovnání s Oranžovou hypotékou by to bylo o 64 tisíc korun méně.

Klasická hypotéka s tou Oranžovou však nemusí tak úplně prohrát. Pro některé klienty může být výhodnější, že nemají hypotéku pevně fixovanou na životní pojištění. Mohou volněji disponovat s 2501 korunami měsíčně, pružněji investovat, i tak, aby nemuseli z výnosu platit daně (stavební spoření nebo otevřené podílové fondy), což u Oranžové hypotéky není možné.

Klasickou hypotéku je snadnější předčasně splatit nebo si ji přefinancovat za výhodnějších podmínek u jiné banky. Oranžová hypotéka je jistě zajímavým produktem, je to však pevný závazek na dlouhou dobu a každý zájemce by si měl dobře zvážit, zda je pro něj vhodná.



Životní pojistka patří k hypotéce

Zajištění úvěru pomocí životního pojištění patří k rozumným ošetřením finančních rizik, zvláště, pokud je žadatelem o hypoteční úvěr otec rodiny a navíc její jediný živitel. Kdyby zemřel, rodina by nebyla schopna dál splácet. Většina bank životním pojištěním hypotéku podmiňuje, ale je jim většinou jedno, jaký druh pojistky dlužník uzavře. Jde jen o to, aby pojistná částka kryla jistinu úvěru. Pojišťovny nabízejí širokou škálu pojistných produktů, ale k zajištění hypoték nejsou vhodné všechny. Finanční poradce Pavel Malý nedoporučuje kapitálové a investiční životní pojištění, protože pojistné je zbytečně vysoké, což finančně zatěžuje dlužníka. U investičního pojištění navíc veškeré riziko investování nese sám pojištěný. Vhodnější jsou podle Malého riziková životní pojištění, kopírující nesplacenou jistinu úvěru, případně i úroky. Pojistné je nižší a neplatí se zpravidla po celou dobu trvání úvěru. Malý však upozorňuje, že pro zadluženého nemusí být riziko smrti tou největší hrozbou. Může například onemocnět a nemocenská nebude stačit na splátky úvěru. Totéž se stává i v důsledku úrazu a následné dlouhodobé nebo trvalé invalidity. Reálnou hrozbou je také ztráta zaměstnání. Tato rizika většina životních pojištění nekryje. Je možné si je přikoupit nebo se pídit po specializovaných produktech. Většinou se skrývají pod názvem pojištění úvěru, ale Malý upozorňuje, že rozsah krytí rizik je u jednotlivých pojišťoven velmi rozdílný. Proto je třeba pečlivě prostudovat pojistné podmínky.