Trh s byty začíná být nasycen

Již několik měsíců slyšíme stále to samé: Berte si úvěry, dokud jsou nízké úroky, kupujte byty, dokud jsou levné. Developeři a banky se snažili co nejvíce využít panující nejistoty. Za necelé dva roky totiž měla České republice vypršet výjimka pětiprocentní sazby DPH na bytovou výstavbu.

DEVELOPEŘI ŠETŘÍ. Jak se v Bruselu vyjednávání o dani z přidané hodnoty protahovala a komplikovala, developeři a hypoteční banky stupňovaly svůj tlak na veřejnost. Nešlo jim ani tak o blaho národa, ale spíše o vlastní zisky. Realitní kanceláře, které nepracují pro velké developery, potvrzují, že zájem o nové byty a rodinné domy už rok pomalu ustupuje. Trh vykazuje známky nasycenosti, koupěschopná poptávka po vlastnickém bydlení klesá a drobní investoři, kteří kupovali kvůli pronajímání, nemají pomalu z čeho vybírat. Za dostupné ceny se nabízí stále horší kvalita.

Iva Cikánková, ředitelka realitní kanceláře Mexx Reality, říká, že ubývá pozemků vhodných k bytové výstavbě, poptávka po nich je vysoká a jejich cena roste. Stejně tak roste cena stavebních materiálů a energií. Developeři se snaží šetřit, a proto přesouvají výstavbu do okrajových oblastí na levnější pozemky. "Předpokládáme, že tento trend bude pokračovat," říká Cikánková. "Výjimkou je luxusní výstavba v nejdražších lokalitách, jako je například Praha 1, Praha 2 nebo Praha 6. Tam se však ceny za metr čtvereční pohybují na několikanásobku průměru". Podle ředitelky Mexx Reality klesá také zájem o nové projekty připomínající panelákové sídliště, kde je vedle sebe seřazeno několik domů, zejména pokud jsou ještě k tomu vysokopodlažní.

ZVÝŠENÍ ASI O PĚT PROCENT. Cikánková dodává, že na trhu nových bytů ve standardním provedení není příliš velký prostor pro zvyšování cen. I kdyby se České republice nepodařilo obhájit prodloužení 5% sazby na bytovou výstavbu, ceny by se v roce 2008 zvýšily maximálně o pět až sedm procent v závislosti na kvalitě projektů. Odhad Cikánkové potvrzuje i Jiří Valda, ředitel společnosti České nemovitosti, dceřiné společnosti Sekyra Group, která v současné době staví 1650 bytů v celé České republice. "Kdyby došlo ke zvýšení DPH z 5 na 19 procent, řešili bychom to snížením vlastní marže, nebo zvýšenou ekonomikou stavby. Dopad pro konečného klienta by byl maximálně 5 % z ceny," říká Valda.

Milan Roček, předseda představenstva Hyposervis, společnosti, která zprostředkovává hypoteční úvěry, je přesvědčen, že zvýšení DPH by nemělo zásadní dopad na vývoj cen nových bytů, jiné faktory se mohou projevit mnohem výrazněji. Z dlouhodobějšího hlediska je třeba mít na zřeteli, že ceny nových bytů v České republice jsou ve srovnání se starými zeměmi EU stále velmi nízko: "Jsem toho názoru, že nejméně do přijetí eura lze očekávat kontinuální mírný nárůst cen v rozpětí 5 až 10 % meziročně," říká Roček.

Za nejdůležitější krátkodobý faktor považuje načasování projektů. Developeři museli počítat i s tím, že se DPH může zvýšit na 19 procent. Kdo mohl, načasoval projekt tak, aby vše bylo dokončeno do konce roku 2007. Nyní jsme svědky jak výrazného zvýšení nabídky bytových projektů na trhu, tak i zvýšené poptávky.

U těch bytů, které by se nepodařilo dokončit nebo prodat do konce roku 2007, by teoreticky hrozilo "skokové" zvýšení ceny. Jenže nabídka i poptávka bude gradovat ve druhé polovině roku 2007 a v roce 2008 dojde k jejímu výraznému útlumu. Proto může dojít i ke stagnaci cen, čímž by ani v součtu s nárůstem DPH nijak zásadně nevybočily z dlouhodobého trendu.

ZAPOČÍTALI SI DO CENY PANIKU. Pavel Malý, poradce v oblasti nemovitostí, přirovnává současnou situaci k tomu, co už trh nemovitostí zažil před vstupem do EU. Tehdy byl uměle vyvoláván dojem, že po vstupu České republiky začne cena pozemků a bytů růst, až se dostane na úroveň západní Evropy. "K ničemu takovému však nedošlo a ceny méně kvalitních nemovitostí a pozemků naopak od roku 2004 klesají," říká Malý.

Souhlasí s Cikánkovou, že řada průměrných projektů na nepříliš atraktivních místech se špatnou dopravní dostupností a infrastrukturou se prodává stále hůře. Tvrdí také, že začíná klesat zájem i o rodinné domy.

Ministr financí Bohuslav Sobotka však má zcela jiný názor na roli DPH o bytové výstavbě. Řekl Ekonomu, že nejistota a spekulace kolem zvýšení sazby mohly vyvolat paniku, lidé by reagovali pod časovým tlakem, zbytečně by se nafukovala bublina poptávky, na kterou by stavební firmy nemusely svými kapacitami ani stačit.

VŠECHNO MŮŽE BÝT JINAK. Bitva o byty však zatím ještě není úplně u konce. Česká vláda sice našla cestu, jak zachovat nižší sazbu DPH, teď ji však bude muset zdůvodnit a obhájit.

Do týdne bychom se měli dočkat podrobnější definice bytů, pro které se bude platit 5% daň i po 1. lednu 2008. Bude na čase. Všichni developeři si totiž nechávají otevřená vrátka pro případ, že by se DPH zvýšila. Klient doplácí DPH vždy až při poslední splátce, a to podle aktuálně platné sazby. Pokud tedy dnes někdo uzavřel smlouvu o výstavbě, a ta bude dokončena až po 1. lednu 2008, neví zatím, jakou konečnou cenu zaplatí.

NOVÝ NÁVRH NA STOLE. Podle nejnovější verze vláda bude jednat o návrhu definice sociálního bydlení, který se bude vztahovat na tři kategorie bytů. První kategorii sociálního bydlení budou zahrnovat stavby sloužící k ubytování osob ohrožených sociálním vyloučením. To jsou například dětské domovy, domovy důchodců či domy s pečovatelskou službou, chráněné byty a azylové domy, týdenní stacionáře.

NÁJEMNÍ BYTY JISTÉ. Daňové zvýhodnění se bude dále vztahovat na nájemní bydlení pořízené z veřejných prostředků nebo s jejich přímou podporou. Jsou to například byty dotované Ministerstvem pro místní rozvoj nebo z prostředků Státního fondu rozvoje bydlení. Popřípadě může jít i o byty postavené obcí bez využití státní dotace.

Třetí skupinu sociálního bydlení budou tvořit ostatní byty a rodinné domy, jejichž celková podlahová plocha nepřesáhne určitý limit. U bytů to bude 90 metrů čtverečních, u rodinných domů 150 metrů čtverečních. O dalších kritériích sociálního bydlení vláda zatím neuvažuje. Z původně uvažovaných kritérií vypadla podmínka, že sociální bydlení musí být pořízeno s pomocí hypotéky nebo úvěru ze stavebního spoření.

Martin Lux, vedoucí týmu socioekonomie bydlení v Sociologickém ústavu ČSAV, tvrdí, že kritéria, která vláda připravuje, jsou spíše politická než věcná.

Podle Luxe je sice pravda, že v Evropské unii neexistuje žádná společná definice, co se dá zahrnout pod sociální politiku státu v oblasti bydlení, ale i při různorodosti národních přístupů jsou vždy v sociálním bydlení přítomny tři prvky: jde o bydlení, které se staví na neziskovém základě, je určeno věkově nebo příjmově vymezeným kategoriím obyvatel a je přímo podporované z veřejných prostředků. Daňové úlevy Lux nepovažuje za veřejnou podporu. V řadě států byly omezeny, nebo se od nich upustilo, protože zvýhodňují vysokopříjmové skupiny obyvatel.

Lux se domnívá, že definice sociálního bydlení v té podobě, jak je připravována českou vládou, neobstojí, nebo alespoň ne nadlouho. Protože pojme většinu bytové výstavby, stane jistě trnem v oku některým členským státům, a ty proti ní mohou v dalším jednání o výjimkách DPH protestovat.

Podle toho, co říká Sobotka, další kolo bitvy o DPH můžeme čekat v polovině příštího roku. O žádných zpřísňujících kritériích však ministr financí neuvažuje. "Kritérií by nemělo být mnoho, měla by být jednoduchá, aby se dala snadno kontrolovat." Věří, že se mu jeho cestu k levnějšímu bydlení podaří v EU obhájit, a že mu v tom pomůže i Polsko, které se zřejmě českým přístupem nakonec inspirovalo.