Realitní fond nemusí být terno

Irové mají dosud v živé paměti, jaký růst zaznamenala jejich země po přijetí do Evropské unie, a kupují proto, často ze spekulativních důvodů, byty v Praze. Nejsou sami. Někdy se zdá, že v české metropoli chce být každý. Zájem o jiné lokality je v ČR až na výjimky daleko nižší. Domácí realitní trh přesto stále vynáší víc než ve vyspělých zemích. Očekává se proto, že o nemovitostní fondy pro drobné investory, jejichž vznik nedávno posvětili v novele zákona o kolektivním investování poslanci, bude velký zájem.

Důležitou roli hraje i středoevropská mentalita. Podobně jako Němci a Rakušané se také Češi často nechají unést představou, že vlastnit nemovitost je terno, což ovšem nemusí být tak docela pravda. Proč se přesto nepokusit splnit si tento sen investicí do nemovitostního fondu?

REALITNÍ FONDY PRO DROBNÉ INVESTORY začnou podle šéfa Asociace fondů a asset managementu (AFAM) Martina Burdy v ČR vznikat na přelomu třetího a čtvrtého čtvrtletí. Zmíněnou novelu zákona o kolektivním investování, která umožní jejich vznik, musí totiž kromě poslanců schválit i Senát. "Je zřejmě reálné, aby novela začala platit v květnu. Bude však ještě třeba vydat vyhlášky, které na ni navazují," řekl Ekonomu Burda.

Senát může samozřejmě novelu poněkud upravit. Neočekává se ale, že změní nebo zcela vypustí pasáž, díky které se minimální investice do nemovitostních fondů snižuje z dosavadních dvou milionů na částku stanovenou správcem fondu. Ta je odhadována na zhruba deset tisíc korun, nebo i méně.

Bohatší klienti by měli díky novele moci investovat do různě koncipovaných "realitních" fondů pro kvalifikované investory. To je ale spíše záležitost pro horních deset tisíc. Navíc mohou mít tyto fondy velmi specifickou podobu. Věnujme se proto nadále nemovitostním fondům pro drobné investory.

Jejich správci věří, že se pro české občany stanou vhodnou alternativou k fondům peněžního trhu. Burda odhaduje, že do nich letos vloží až deset miliard korun a příští rok ještě o něco více. Řada drobných investorů má totiž zatím uloženy peníze ve fondech peněžního trhu nikoliv na doporučených šest až dvanáct měsíců, ale často na tři nebo i více let. Pokud budou mít k dispozici jinou konzervativní a přitom výnosnější investici, kterou mohou být právě realitní fondy, nejspíše si ji podle Burdy vyzkoušejí.

ŠEST AŽ OSM PROCENT? Právě tolik by mohl podle některých expertů dosahovat roční výnos nemovitostních fondů pro drobné investory. Burda se podobným odhadům vyhýbá. Ani on však nevylučuje, že se mohou výsledky těchto fondů pohybovat v tomto rozmezí. Vychází z toho, že v ČR dosahují výnosy u špičkových nemovitostí asi 6 % a u některých méně kvalitních, a tím i rizikovějších projektů, činí dokonce 8-10 %.

"Pokud chtějí správci nemovitostních fondů přilákat zájem občanů, měli by investovat hlavně do známých českých nemovitostí nebo developerských projektů," upozorňuje Burda. Předpokládá se, že výnos realit bude u nás klesat a za vyššími bude třeba jít do jiných zemí, například na Slovensko, do Maďarska nebo Chorvatska, kde nemovitosti vynášejí více.

Pravidelný šesti- až osmiprocentní výnos nemovitostních fondů je jistě pro řadu investorů lákavý. Podobné odhady mohou být ale ošidné. Podle Burdy leží hranice úspěšnosti těchto fondů u minimálně pětiprocentního ročního výnosu. Důležité je, aby dlouhodobě vynášely více než dluhopisové fondy, jinak zřejmě budou investoři nemovitostní fondy opouštět. Vychází z toho, že se roční výnos státních dluhopisů aktuálně pohybuje mezi třemi a čtyřmi procenty.

Vzhledem k tomu, že občané zatím nemají s nemovitostními fondy žádné zkušenosti, bude to pro ně zpočátku investice do neznáma. Šéf AFAM pokládá za vážný problém především obrovskou převahu poptávky nad nabídkou. I bez chystaných fondů již na českém trhu působí řada nemovitostních společností či developerů, hledajících zajímavé projekty. Pro realitní fondy bude důležité, aby jejich portfolio tvořilo již zpočátku co nejvíce zajímavých realit. Velkou roli tedy může hrát čas. Začnou proto závody, jejichž cílem bude nabídnout drobným investorům nemovitostní fond co nejrychleji?

V BOJI O MAXIMÁLNÍ VÝNOSY bude podle Burdových slov ve výhodě fond, kterému se podaří proinvestovat maximum majetku. Minimálně 20 % aktiv musí mít totiž podle zákona fond v likvidních prostředcích, tedy v hotovosti a také v dluhopisech, které lze rychle prodat a v případě potřeby tak uspokojit klienty, kteří chtějí z fondu vystoupit. Prvé tři roky to ovšem fond nemusí dodržet.

Tato likvidní složka portfolia může podle zákona dosáhnout až 49 %. Větší než 20% podíl dluhopisů ovšem sráží výnos. Při očekávaném vývoji na dluhopisovém trhu by tedy pravděpodobně byl výnos fondu, investujícího do nemovitostí mnohem méně než zmíněných 80 % prostředků, nižší než u konkurence a nejspíše by ztrácel klienty.

Snaha získat do portfolia na vyhladovělém domácím trhu co nejvíce kvalitních realit vyvolává obavy z nemovitostní bubliny. Burda tvrdí, že se budou fondy patřící bankám snažit investovat do nemovitostí konzervativně. Podaří se najít rozumný kompromis?

Nemovitostní fondy pro drobné investory skrývají i další rizika či specifika. Na vyšší výnos fondu si bude třeba počkat do doby, až proinvestuje co nejvíce ze svěřených peněz. Nový zákon také umožňuje, aby mohl správce fondu zastavit zpětný odkup jeho podílových listů, a to třeba i na půl roku. Získá tak čas, aby si zajistil dostatek peněz pro případ, kdy se fond rozhodne opustit větší počet investorů a budou žádat o výplatu svých podílů.

DOPORUČENÝ INVESTIČNÍ HORIZONT činí u nemovitostních fondů tři roky. Je tedy kratší než u akciových fondů. Expertiza nemovitostního trhu a investičních příležitostí - fondy mohou využívat i externí poradce - však není levná. Proto je třeba počítat s podobnými vstupními či výstupními a manažerskými poplatky jako u akciových fondů. První z nich se na českém trhu zpravidla pohybují mezi čtyřmi a pěti procenty, za správu fondu se pak obvykle platí 1,5 až 2 % ročně. To pochopitelně snižuje investorův čistý výnos. Pokud by se tedy občan rozhodl, že do fondu vstoupí na kratší dobu, nemusí se mu to vyplatit.

Navzdory těmto rizikům experti podobnou investici doporučují. Podle šéfa ČSOB Asset Managementu Josefa Beneše by ale mělo jít o doplňkovou, nikoliv hlavní část investorova portfolia v rozmezí 5 až 15 %.

Trh nemovitostí se zpravidla vyvíjí jinak než akciový nebo dluhopisový. V dobách, které těmto cenným papírům nepřejí, tak mohou výnosy z nemovitostí kompenzovat nižší zisky, popřípadě ztráty obligací či akcií. A samozřejmě naopak nelze také vyloučit možnost, že se bude - spíše krátkodobě - dařit všem těmto trhům.

Rozšíření skladby investic o nemovitostní fondy navíc rozkládá riziko a zvyšuje bezpečnost investice. Výhodou těchto fondů je i relativně velká stabilita jejich výnosů.

VAROVÁNÍ Z NĚMECKA. Potíže tří nemovitostních německých fondů, které doplatily na špatné investice, vyvolaly obavy, zda to nehrozí i v ČR a zda negativní publicita nezpomalí rozjezd realitních fondů.

Burda tvrdí, že správci nemovitostních fondů hodlají investovat konzervativněji a nikoliv spekulativně, jako tomu prý bylo v Německu. Opakování německých problémů má zabránit i zmíněný alespoň 20% podíl majetku fondu v likvidních prostředcích.

Fakt, že nebude moci investovat veškeré peníze do realit, tedy zvyšuje bezpečnost jeho investice. Navíc bude mít k dispozici prostředky k rychlé výplatě části investorů, kteří o ni požádají.

Německá legislativa také na rozdíl od české (viz výše) správci fondu neumožňovala, aby v případě, kdy chce fond opustit velký počet investorů, pozastavil zpětné odkupy jeho podílových listů, a to až na půl roku.

Není zřejmě náhoda, že tato ustanovení, která najdeme v novele zákona o kolektivním investování, chce zavést po krachu zmíněných tří fondů do legislativy i Německo.

Ani kvalitní legislativa ovšem nezaručí, že nebude výnos některých domácích nemovitostních fondů pro drobné investory kvůli nepříliš šťastnému výběru realit nízký, nebo dokonce v některých případech ztrátový. Přesto jde o zajímavou příležitost, kterou by měli čeští investoři vážně zvažovat. Nejen kvůli sentimentálnímu vztahu, který mají někteří z nich k nemovitostem.