Vyplatí se investovat do bytu?

Kvalitní nemovitost je výhodná investice. To platí prakticky vždy, všude a téměř za všech okolností. Investice do "gruntu" sice nepřináší okamžitě závratný zisk, je ale jistá a podstatně méně volatilní, než například peníze vložené do cenných papírů, zlata či cizích měn. I zde je však třeba zvážit, do jakého typu nemovitostí investovat a co konkrétně (tj. jaký výnos) lze očekávat.

VYPLATÍ SE BYT? Cena bytů (alespoň většiny z nich) stále roste. Stejně tak se zvyšuje počet nových bytů (v rodinných i bytových domech) - developeři kalkulují s tím, že po skončení výjimky na daň z přidané hodnoty u stavebních prací v oblasti bytové výstavby by mohly ceny bytů poskočit o 14 procent. Nyní platí snížená DPH ve výši pět procent, pokud EU neprodlouží ČR výjimku, mohla by se DPH od ledna 2008 zvýšit na 19 procent.

Vyplatí se však opravdu byt jako investice pro drobného investora? Záleží na poloze bytu, na jeho typu a kvalitě. Ve městech pak velmi záleží na lokalitě - posun o pár ulic může cenu bytu srazit případně zvednout i o pár desítek procent. Platí, že nejvyšší ceny jsou u nových nemovitostí ve staré zástavbě, tedy tam, kde je velmi omezená plocha další výstavby.

ZÁLEŽÍ I NA TYPU VLASTNICTVÍ. Byt v osobním vlastnictví sice bývá dražší, v případě pronajímání je však z hlediska daňových odpisů podstatně výhodnější než družstevní. Majitel bytu může z daňového základu odečíst roční amortizaci ve výši 5 % tržní ceny bytu. V případě vlastnictví družstevního podílu to udělat nemůže. Investice do družstevního bytu se tedy nemusí jednoznačně vyplatit.

Návratnost investice do bytu je vždy dlouhodobá, a v případě, že je byt koupen na hypotéku nebo na půjčku ze stavebního spoření, prodlužuje se prakticky o dobu půjčky.

Podle údajů Českého statistického úřadu se v roce 2004 postavilo přes 32 tisíc nových bytů, v roce 2005 došlo k dalšímu mírnému nárůstu. Mění se však trendy - snižuje se počet nově postavených bytů v rodinných domech (v roce 2001 se na celkové výstavbě podílely 43,2 %, v roce 2004 pak 41,3 %), zvyšují se počty bytů v bytových domech.

Mění se i ceny. Podle analýzy realitní kanceláře Mexx Reality v roce 2005 rostly ceny bytů a pozemků, na stejné úrovni zůstávaly ceny rodinných domků a panelákové byty i nadále ztrácely. Záleží však na poloze bytu a domů - nejvíc se zvyšovaly ceny v Praze a v lokalitách do 50 km od hlavního města.

Rostly však výhradně ceny bytů v osobním vlastnictví. U bytů v družstevním vlastnictví nebyl nárůst nijak zásadní - v průměru kolem 1,5 %.

ROZHODUJE ZPŮSOB FINANCOVÁNÍ. Důvodem distorze mezi jednotlivými cenami je právě kalkulace bytu jako investičního prostředku. Pokud si zájemce kupuje byt pro vlastní bydlení, není v podstatě žádný rozdíl mezi družstevním a osobním vlastnictvím, až na způsob financování. V případě osobního vlastnictví lze využít hypotéku i úvěr ze stavebního spoření, v případě družstevního bytu připadá do úvahy pouze úvěr ze stavebního spoření, a jeho cena (pokud není půjčka zajištěna nemovitostí, což u družstevních bytů není možné) je o pár procentních bodů vyšší.

V případě, že chce investor byt pronajímat, je nutné koupi členského podílu velmi dobře zvažovat. Za prvé, družstva ve svých stanovách často pronájem podmiňují platbou určité částky za udělení souhlasu. Výsledkem může být podstatně nižší výnos z pronájmu. Za druhé v případě družstevního podílu si pronajímatel nemůže odečíst amortizaci bytu jako náklad. Ten si odečítá družstvo, neboť byt je jeho vlastnictvím.

NÁJEMNÉ VYŠŠÍ AŽ O 182 PROCENTA. Pokud by měl byt sloužit jako investiční prostředek, měl by podle výpočtu Davida Marka z Patria Online vynášet na nájemném zhruba 5,5 procenta ceny bytu, což by při stávající ceně bytu znamenalo zvýšení regulovaného nájemného o 182 %. Při nájmu středně velkého staršího bytu by tak tržní nájemné muselo dosáhnout minimálně 4625 korun (bez poplatků a služeb). Reálná cena bydlení by se v takovém případě vyšplhala na osm až devět tisíc korun. Někdy však tržní vztahy zamíchají kalkulacemi i těch nejlepších analytiků.

Je sice možné zvýšit nájemné, aby vlastník bytu dosáhl přiměřeného zisku, musí však existovat i solventní a korektní poptávka. Ne každý, kdo projeví ochotu pronajmout si byt za tržní nájemné, pak skutečně požadovanou částku platí.

Zkušení realitní makléři proto doporučují raději přijmout nižší výnos od stabilních platících nájemníků, než se snažit o co nejvyšší cenu a dlouho čekat s prázdným bytem na bonitnější nájemníky nebo se potýkat s neplatiči. Navíc si musí majitel nemovitosti v takovém případě uvědomit, že po každém nájemníkovi je třeba byt přivést opět do pořádku, tedy uklidit, vymalovat, případně obnovit zařízení. V případě krátkodobých pronájmů mohou tyto náklady podstatně ztenčit výnos.