Hypotéky: doložit příjem již nemusíte

Za podpory masivní reklamní kampaně uvedla Hypoteční banka i její mateřská společnost ČSOB na podzimní trh hypotéky bez doložení příjmů. Čím budou konkurovat České spořitelně a Raiffeisenbank, které už tento produkt nabízejí?

Bez peněz do banky nelez. Toto rčení donedávna platilo i pro hypoteční ústavy. Výše příjmu žadatele byla vedle kvality zástavy klíčovým parametrem pro posuzování jeho bonity. Zaměstnanci museli doložit výši platu potvrzením od zaměstnavatele a podnikatelé kopií daňového přiznání, prokazujícího jejich zisky z podnikání. Kdo neměl příjem nebo zisk, nemusel se vůbec obtěžovat o hypotéku žádat. V žádné bance by neuspěl.

Problémy měli také ti, kteří byli ve zkušební lhůtě nebo pracovali na základě smlouvy na dobu určitou. I kdyby jejich příjem dosahoval platu ministra, hypotéku nedostali. U smluv na dobu určitou musel být totiž pracovní poměr při podání žádosti o úvěr zpravidla minimálně jednou prodloužen.

Hypoteční banky si však uvědomily, že jim protéká mezi prsty poměrně velká skupina klientů. Někteří mají příjmy a nemohou je prokázat. Jde především o podnikatele, kteří "optimalizují" svá daňová přiznání a přes vysoké obraty ve svých firmách nevykazují žádné nebo jen minimální zdanitelné zisky. Jiní zájemci o hypotéku sice momentálně příjmy nemají, ale zakrátko je mít budou, protože právě rozjíždějí podnikání nebo obchod. Další jsou nuceni čekat na skončení zkušební doby, ale pak by se mohli obrátit na konkurenci. Všichni jsou potenciálními klienty bank, které nabízejí hypoteční úvěry bez nutnosti prokázání příjmu.

Není všechno zlato. Na první pohled tato nabídka bank vypadá jako opravdová bomba na hypotečním trhu, protože doposud nebylo myslitelné, aby žadatel o úvěr nemusel dokládat příjem. Podrobnější zkoumání ovšem ukáže, že nic není tak jednoduché, jak to na první pohled vypadá. I hypotéky bez nutnosti dokazování příjmů mají svá přísná pravidla, a ne každému musejí vyhovovat.

Čtyři banky nabízejí klientům čistě účelovou hypotéku na koupi, rekonstrukci či výstavbu nemovitosti. V případě České spořitelny se jedná o úzce vymezenou nabídku pro skupinu klientů, kterou jsou výhradně podnikatelé s určitou podnikatelskou historií. Jejich bonita je posuzována na základě obratů v účetnictví a podmínkou je, aby nevykazovali ztrátu za poslední zdaňovací období.

Hypoteční banka i ČSOB nabízejí více možností a jsou pro ně zajímaví nejen podnikatelé s historií, ale i podnikatelé začínající, ženy po mateřské dovolené a podobně. Žadatel musí stvrdit dostatek prostředků ke splácení závazků z hypotéky čestným prohlášením a banka navíc vyžaduje po vyčerpání úvěru sepsání notářského zápisu o uznání dluhu.

Notářský zápis není bankou vyžadován pouze v úzce vymezených případech, zejména když klient řádně splácí jiný hypoteční úvěr poskytnutý Hypoteční bankou po dobu nejméně 3 let nebo předloží ke schválení 3 poslední výpisy z účtu s průměrným kreditním obratem za poslední 3 měsíce dostatečným na pokrytí splátky úvěru, rezervy splátky a životního minima rodiny.

Jen do poloviny odhadu. Podstatně dále jde Raiffeisenbank, která nabízí dva typy úvěru s názvy Equi a Flexi. Kromě účelového využití úvěrů ale na rozdíl od ostatních nabízí i neúčelovou hypotéku. U produktu Equi klient prohlašuje, že má dostatečné příjmy ke splácení závazku. Na to stačí pouze jeho čestné prohlášení. U produktu Flexi pak klientovi stačí, když disponuje určitým majetkem či příjmem svým nebo osob blízkých. Tento majetek či příjmy ale musí bance důvěryhodným způsobem doložit.

Jistou vadou na kráse může být u produktu Hypotéka bez příjmu (Hypoteční banka) a Equi (Raiffeisenbank) omezení výše úvěru. Banky jsou totiž ochotny půjčit maximálně do 50 % odhadní ceny nemovitosti. Hypoteční banka navíc ještě omezuje minimální hodnotu zástavy na jeden milion korun.

Úroky a poplatky. Zatímco u České spořitelny, Hypoteční banky a ČSOB se úrokové sazby ani poplatky za poskytnutí hypotéky nevymykají standardu a jsou srovnatelné s ostatními typy hypoték, v případě Raiffeisenbank jsou tyto specifické produkty výrazně dražší.

Poplatky za poskytnutí úvěru jsou u Raiffeisenbank ve výši 2,5 procenta (produkt Flexi) a 3 procenta (produkt Equi) z objemu poskytnutého úvěru. Vyšší je i úroková sazba a v informačních materiálech výhradního distributora banky pro tento typ hypoték, společnosti Simply, se uvádí pro produkt Equi při úvěru ve výši 50 procent hodnoty zástavy jako orientační příklad úroková sazba 8 procent. Pro produkt Flexi je při úvěru ve výši 70 procent hodnoty zástavy úrok kolem 6 procent pro občana ČR a 7 procent pro cizince. Konkrétní úroková sazba se však stanovuje individuálně a záleží na typu zástavy, výši úvěru vzhledem k hodnotě zástavy a účelu úvěru. Nicméně v případě požadavku klienta na neúčelový úvěr (americkou hypotéku) by se jednalo o sazbu velmi přijatelnou a na výrazně nižší úrovni, než jsou poskytovány běžné spotřebitelské úvěry.

Martin Wojtěch
finanční konzultant a člen dozorčí rady AFIZ