Jadran láká investory

V rodině Vaněčků došlo k prudké výměně názorů. Koupit či nekoupit nemovitost v Chorvatsku? Manžel Luděk argumentoval krásným pobřežím, dostupností, nízkými cenami apartmánových i rodinných domů a perspektivou zhodnocení této investice. Manželka Vlasta naopak tvrdila, že nechce trávit dovolenou stále na jednom místě, že služby jsou na nízké úrovni a navíc předražené, ceny potravin vyšší než v Itálii či Řecku, že nebude jezdit do země, kde Čechy označují za paštikáře.

Luděk začal shánět podrobnější informace. Mile ho překvapily ceny, protože metr čtvereční se v rodinném domku na ostrově pohybuje od 13 tisíc korun a na pevnině od 20 tisíc. "Bylo to o dvě třetiny méně než ve Španělsku a o polovinu než v Řecku. Navíc v Chorvatsku ceny nemovitostí při pobřeží rostou každoročně v průměru o 25 procent. Zdálo se nám to výhodné," říká Luděk Vaněček. Posléze přiznává, že konkrétní jednání v Chorvatsku nebyla vůbec jednoduchá. "Nechtěli jednat přes prostředníky, museli jsme tam založit firmu a peníze by nejraději dostali na dřevo," dodává. Přesto se rodina za necelý rok za 45 tisíc eur stala vlastníkem kamenného domu na ostrově Iz s užitnou plochou přes 90 m², sto metrů od moře.

POZOR NA SPECIFIKA. "Chorvatské právní prostředí je méně stabilní a cizince neznalého místního prostředí mohou na trhu s nemovitostmi čekat mnohá překvapení," říká Ekonomu Lucie Pilipová, ředitelka Mediterránea Real Estate Investment CZ a dodává: "Velké množství chorvatských nemovitostí nemá stavební povolení, některé stojí mimo stavební pozemky a v rozporu s územním plánem. Takové stavby se navíc postupně odstraňují."

Nemovitost v Chorvatsku lze koupit pouze prostřednictvím chorvatské společnosti. Vzhledem k tomu, že mezi Chorvatskem a Českou republikou není podepsána smlouva o reciprocitě, nemohou čeští občané vlastnit nemovitost v Chorvatsku jako fyzická osoba, ale pouze prostřednictvím právnické osoby. Dobrá realitní kancelář založení společnosti zajistí v rámci své provize. Tento proces netrvá zpravidla déle než dva měsíce.

"Náklady na její založení, včetně notářských, právních a soudních poplatků, představují 4,5 tisíce eur. Součástí této částky je i vklad do společnosti ve výši 2700 eur. Ten lze však ihned po založení opět vybrat," vysvětluje Pilipová a dodává: "Počítejte s tím, že veškeré platby musejí proběhnout v kunách, přestože můžete mít v Chorvatsku i devizový účet."

"Pokud nejste zběhlí v chorvatské legislativě, neumíte dobře chorvatsky a nemáte v Chorvatsku dobré známé, kteří se opravdu vyznají v otázkách nemovitostí, určitě se vyplatí celou koupi realizovat prostřednictvím realitní kanceláře," doporučuje Vaněček.

Už výběr kanceláře je zásadní a může předznamenat úspěch či neúspěch celé transakce. Zejména v posledních dvou letech vzniklo v Chorvatsku mnoho kanceláří, orientujících se na prodej nemovitostí zahraniční klientele, a to ať už čistě chorvatských, tak i vlastněných cizinci. Jako všude, ani v Chorvatsku neexistují pouze solidní realitky.

"Bohužel jsou i takové, jejichž prezentace na internetu je naprosto profesionální, ale při osobní návštěvě jejich sídla najdete jen poštovní schránku v činžovním domě, na které je seznam jmen dalších deseti firem," říká Pilipová.

Jednotlivé kanceláře se liší nejen délkou svého působení na trhu, šíří nabídky, ale i portfoliem služeb a výší provize, kterou si za své služby účtují. V Chorvatsku je běžné, že provize není zahrnuta v ceně nemovitosti, ale kupující ji hradí zvlášť realitní kanceláři. Výše provize se pohybuje nejčastěji od dvou do sedmi procent kupní ceny plus DPH.

Některé kanceláře v ní mají zahrnut kompletní servis, některé jen vybrané základní služby související s koupí nemovitosti, na což je dobré se předem informovat. Je také poměrně běžné, že stejnou nemovitost nabízejí různé realitní kanceláře za různé ceny. Některé se tak snaží vydělat na tom, že cizinci neznají místní poměry a ceny nemovitostí v jednotlivých lokalitách.

"Pokud jste z České republiky zvyklí na určitý standard služeb, v Chorvatsku se můžete setkat i s odlišným přístupem. Může se stát, že ani napodruhé neuvidíte nemovitost, o kterou máte zájem, celou například proto, že prodávající má v apartmá zrovna nájemce," upozorňuje Pilipová.

HLEDÁNÍ DOBRÉ ADRESY. Volba lokality přímo ovlivňuje budoucí zhodnocení investice. Realitní makléři doporučují vybírat nemovitost v turisticky vyhledávaných letoviscích, případně v těch místech, kde se v budoucnu plánuje zkvalitnění infrastruktury (dostupnost po dálnici, nové služby atd.).

Z hlediska infrastruktury patří v současné době k nejrozvinutějším oblastem Istrie, díky tomu je v porovnání s ostatními částmi Chorvatska drahá. Cenově ji převyšuje ve světě snad nejznámější chorvatské letovisko Dubrovník, které by se dle mnohých odborníků brzy mohlo stát novým Saint Tropez.

K zajímavým oblastem z investičního hlediska díky zatím příznivým cenám patří Dalmácie a její ostrovy. Zejména okolí Splitu je atraktivní díky mezinárodnímu letišti, téměř dokončenému dálničnímu spojení ze Záhřebu a široké nabídce služeb. V příštích letech jistě vzroste atraktivita jižní Dalmácie díky plánovanému dálničnímu spojení ze Splitu do Dubrovníku.

Největší zájem je v Chorvatsku o domy v první či druhé linii u moře. Očekává se, že právě ceny těchto nemovitostí porostou nejrychleji. Současné ceny rodinných domků v blízkosti moře a na pevnině začínají na 200 tisících eur.

K oblíbeným a výnosným investičním technikám patří renovace, a to zejména původních kamenných domů, případně starších apartmánových či rodinných domů. Např. starý kamenný dům na ostrově s výhledem na moře určený k rekonstrukci je možné pořídit již od 40 tisíc eur.

Za kompletní rekonstrukci zaplatí majitel na pevnině průměrně 250-300 eur/m², na ostrovech musí počítat se zhruba třetinovou přirážkou. Podobně lze rekonstruovat apartmánový dům a následně ho prodat či pronajmout ať už vcelku, nebo po jednotlivých apartmá. Příjmy z pronájmů kvůli kratší sezoně v porovnání např. s jižním Španělskem nepřinášejí výrazné zisky, ale mohou pokrýt náklady na provoz nemovitosti. Výjimkou v rentabilitě pronájmů jsou oblasti jako Dubrovník či nově budovaná luxusní rekreační střediska na jihu Dalmácie orientovaná na západní turisty. Zde lze očekávat roční obsazenost nemovitosti přes padesát procent.

Pokud koupí investor objekt vhodný k rekonstrukci v dobré lokalitě a za dobrou cenu, může při započítání očekávaného růstu ceny počítat se zajímavým výnosem. Některé studie dokonce očekávají zhodnocení až o 300 % během následujících pěti let.

K dobrým investicím patří bezesporu i koupě stavebního pozemku v atraktivní lokalitě, i když v tomto případě je třeba zvláště pečlivě vybírat a ověřovat možnosti stavby vzhledem ke změnám v urbanistických plánech, které nyní na chorvatském pobřeží probíhají. Ceny pozemků pro rodinné domy s výhledem na moře se zpravidla pohybují od 40 eur/m², pozemky v první linii u moře pak od 150 eur/m². Nová stavba rodinného domku či apartmánového domu vyjde na zhruba 500-800 eur/m². Celkové náklady tak zpravidla nedosáhnou současných hodnot starších nemovitostí, do kterých je navíc často potřeba dále investovat.

Stejně tak apartmány v blízkosti pláže s výhledem na moře jsou a jistě i v budoucnu budou vyhledávaným typem nemovitosti a jejich hodnota poroste. Dnešní ceny nově postavených apartmánů v blízkosti pláže se obvykle pohybují mezi 1300 až 1800 eur/m².

CHCE TO ÚČETNÍHO. "Je dobré si co nejdříve po založení společnosti vybrat účetního, se kterým budete konzultovat veškeré kroky. Roční náklady na účetní služby se pohybují mezi 300 až 1300 eur. Podle záměrů, které s nemovitostí máte, účetní doporučí, je-li výhodné přihlásit se k platbě DPH, podá za vás roční daňové přiznání a pohlídá veškeré úkony, které ze zákona pro společnost vyplývají," říká Pilipová.

V Chorvatsku se neplatí žádná roční daň z nemovitosti, platí se pouze za služby s nemovitostí spojené, jako jsou spotřebovaná elektřina, voda, telefon, odvoz odpadu. K odběru těchto základních služeb se musí, jako nový majitel nemovitosti, přihlásit každý vlastník.

Pokud to zařídí realitní kancelář, je o starost méně, v opačném případě je však nutno se vyzbrojit trpělivostí a na úřady si brát s sebou chorvatsky hovořící osobu. Dobré je také najmout si někoho místního na správu a údržbu nemovitosti, zvláště pokud jde o rodinný dům či apartmán určený k pronájmu. V takovém případě jsou nutné registrace nemovitosti pro účely pronájmu a tzv. kategorizace apartmánu. Experti rozhodně doporučují nemovitost dobře pojistit.