Je výhodnější úvěr ze stavebního spoření nebo hypotéka?

Náš obecní úřad uvažuje o privatizaci bytových domů a nabídl mi k odkoupení byt, ve kterém bydlím. Odhad ceny je kolem půl milionu korun. Bohužel nemám žádné úspory a potřeboval bych si vzít úvěr. Je lepší stavební spoření, nebo hypoteční úvěr?

Jaroslav Viklický, Brno

Rozhodování mezi hypotečním úvěrem a úvěrem ze stavebního spoření není vůbec snadné. Nesprávnou volbou se dá prodělat pěkný balík. Přitom se nikdy nemůžete dobrat úplně přesného výsledku.

Na případu čtenáře zkusíme dokumentovat složitost rozhodování. Víme, že potřebuje půjčit přibližně půl milionu korun a píše, že nemá žádné úspory. Je tedy třeba hledat úvěr na celého půl milionu korun bez nutnosti předběžného spoření nebo skládání akontace. V úvahu tedy připadá jen omezený počet produktů. Dá se využít hypoteční úvěr na sto procent ceny nemovitosti, který poskytuje pět hypotečních bank. Ovšem jedna z nich pouze pro mladé do 36 let. My bohužel nevíme, zda čtenář tuto podmínku splňuje. Druhou možností je překlenovací úvěr ze stavebního spoření bez nutnosti skládat akontaci, který nabízí pět stavebních spořitelen. V obou případech budou úroky vyšší než u klasických hypoték nebo řádných úvěrů ze stavebního spoření. Jak hypoteční banky, tak i spořitelny budou požadovat do zástavy nemovitost. Pokud by jako zástava sloužil kupovaný byt, budeme předpokládat, že požadovaná kupní cena odpovídá jeho hodnotě podle odhadu banky (respektive stavební spořitelny). Kdyby byl odhad banky nižší, náš čtenář by neměl šanci získat půl milionu korun. Musel by nabídnout do zástavy ještě jinou nemovitost nebo se spokojit s nižším úvěrem.

V modelovém řešení jsme si stanovili několik podmínek, které umožní alespoň základní porovnání obou produktů. Zvolili jsme splatnost úvěru 201 měsíců (tedy 16 a tři čtvrtě roku), což odpovídá režimu splácení úvěru ze stavebního spoření bez akontace. Hypoteční banka by asi takovou volbou splatnosti příliš nadšena nebyla, ale není to nemožné.

Dále přepokládáme, že náš čtenář má příjem 25 tisíc korun, což by uspokojilo všechny banky i stavební spořitelny v jejich požadavku na bonitu.

Poplatky za vedení účtů jsme zahrnuli do kalkulace konečné ceny proto, že jsou u hypotečních bank vysoké (pohybují se od 100 do 220 korun měsíčně). Vzhledem k tomu, že jde o nižší úvěr, hrají v měsíční splátce hypotéky velkou roli a zvyšují pravidelné finanční zatížení klienta.

Příklady jsou voleny vždy pro banku, která nabízí nejnižší a nejvyšší úrok z hypotéky a pro stavební spořitelnu, která nabízí nejnižší a nejvyšší úrok z překlenovacího úvěru bez akontace. U stavebního spoření jsme zvolili Všeobecnou stavební spořitelnu Komerční banky, protože vyhlašuje minimální sazbu 5,1 % pro překlenovací úvěr. Stavební spořitelna Wüstenrot úročí úvěr se stejnou splatností sazbou 7,9 %. U hypotéky na celou kupní cenu nabízí nejnižší minimální sazbu Komerční banka, a sice 4 % s fixací na 5 let. Českomoravská hypoteční banka (ČMHB) dává u stejného typu hypotéky sazbu opatrnější - 6,9 %.

Z našich modelových příkladů vyplývá, že překlenovací úvěr ze stavebního spoření, který je bez akontace, vyjde v konečném součtu dráž než hypoteční úvěr. Platí to pro případ s nejnižší i nejvyšší úrokovou sazbou na trhu. Také měsíční finanční zatížení klienta po celou dobu splácení překlenovacího úvěru je u stavebních spořitelen vyšší než u hypotečních bank.

Musíme však mít vždycky na paměti, že hypoteční banky mohou po uplynutí doby fixace sazbu změnit, a my nemůžeme vědět, zda bude vyšší nebo nižší. Stavební spořitelny drží stejnou sazbu po celou dobu trvání úvěru. Slabina každého porovnávání hypotéky a úvěru ze stavebního spoření je tedy v tom, že nikdy není úplně přesné.

Kromě toho může dojít v průběhu trvání úvěru ke změně poplatků za vedení účtů. Obchodní podmínky bank i spořitelen to dovolují. Celkově zaplacená cena tím může být ovlivněna.

Nebudeme přeceňovat výsledky modelových porovnání, které ukazují příklady. Snad poslouží našemu čtenáři jako inspirace. V tabulkách uvádíme úrokové sazby i poplatky ostatních stavebních spořitelen a hypotečních bank, takže si zájemci o porovnání mohou spočítat přibližně i jejich nabídku.

Narazili jsme však na několik zajímavostí, které mají obecnou platnost.

Nesmyslně vysoké poplatky musejí dnes platit držitelé hypoték za správu bankovních účtů. Přitom na tomto účtu se odehrají většinou tři až čtyři operace za měsíc. Připíšou se na něj peníze od klienta, banka si odečte měsíční splátku a udělá měsíční výpis.

Když držitel hypotéky pobírá státní příspěvek, připíše si banka ještě další poplatek za jeho připsání na účet klienta. V našem případě jsme však počítali s nižšími poplatky, protože dnes většina žadatelů o hypotéku už státní příspěvek nedostává.

Za hypoteční účet se platí měsíčně u Komerční banky 100 korun a u Českomoravské hypoteční 150 korun. Přitom běžné účty bank mají mnohem nižší poplatky a v rámci těchto poplatků nabízejí řadu dalších služeb (například přímé bankovnictví a některé bankovní operace zdarma).

Všeobecně panuje mínění, že u hypoték jsou drahé poplatky za schvalování úvěru. Ale ani stavební spořitelny nezaostávají. K poplatku za schválení úvěru je třeba u stavebního spoření přičíst ještě poplatek za uzavření smlouvy, který činí většinou jedno procento cílové částky. V našem případě to tedy je 5000 korun. Pokud oba poplatky sečteme, je vidět, že stavební spořitelny inkasují od klienta na jednorázových poplatcích víc než hypoteční banky.

U překlenovacích úvěrů ze stavebního spoření je také zajímavé, že konečná cena zaplacená za půjčené peníze je v porovnání s hypotékou vysoká. Přitom by se měla do kalkulace pozitivně promítat státní dotace k úsporám, která od počátku letošního roku činí 15 procent z ročně naspořené částky, maximálně 3000 korun ročně. Zdá se, že výhody státní podpory plně pohlcují stavební spořitelny.

Podmínky hypoték na 100 % ceny nemovitosti (k 22. 3. 2004), Podmínky překlenovacích úvěrů bez akontace (k 22. 3. 2004)