Ve stínu Kavčí skály

Konkurzní situace v bytovém družstvu Kavčí skála Říčany trápí dotčené občany-členy bytového družstva již poměrně dlouhou dobu. Trestní stíhání bývalého předsedy se vleče a je občany vnímáno jako "podivné", také konkurzní řízení je plné otazníků. Družstevní organizace mnoho solidarity neprojevují a spokojují se s tím, že poměr "družstev v potížích" k počtu existujících bytových družstev hovoří výrazně ve prospěch družstevnictví.

Ozývají se však i jiné, varovné hlasy. V odborných a družstevních kruzích v Praze je znám problém pražského bytového družstva Na Hutmance, které je předlužené. SBD Mladých v Plzni přežívá jen zázrakem. Ani to však není důkaz krizové situace v bytovém družstevnictví. I když však krizi nevidíme, prevence je nutná. Cesta k ní vede přes analýzu a řešení byť ojedinělých případů úpadku.

Pokud však ponecháme tuto situaci bez povšimnutí, oslabujeme právní jistoty statisíců bydlících současných a bývalých družstevníků, protože připouštíme možnost zpochybnění jejich nájemních a zejména vlastnických práv. Považuje-li se bezplatný převod bytu do vlastnictví člena za spekulativní únik před konkurzní situací nebo má-li vypořádání závazků obsahovat (i v době převodu neznámé a neuplatněné) pohledávky družstva, pak mohou být právní jistoty mnoha vlastníků bytů úspěšně u soudu zpochybněny!

Kdo má problém řešit? Je nutno předeslat, že družstva jsou soukromoprávními subjekty a kdykoliv se některá z nich dostanou do obtíží, exekutiva odmítá jakoukoliv odpovědnost - a v první fázi i pomoc. Zdá se to logické a správné, ale je to jen jeden zjednodušený úhel pohledu. Stát, jeho složky, a ty exekutivní především, se nemohou zbavit odpovědnosti za stav pozitivní právní úpravy, v tomto případě družstev bytových. Platí to tím spíš, je-li zcela evidentní, že stát byl o konkrétních nedostatcích v právní úpravě informován a setrval v nečinnosti.

Myslím, že stávající vláda chybuje především v hodnotové orientaci svých priorit. Bytová politika a především skutečný stav její pozitivní právní úpravy jsou mezi prioritami uváděny jen výjimečně a formálně. Má osobní dlouholetá zkušenost to může snadno dokázat. O každou novelu jsme žádali tak dlouho, až jsme ji předkládali prostřednictvím poslanců, kteří byli našim potřebám přístupnější. A tak téměř všechny novely zákonů dopadající na bytová družstva a vlastnické bydlení byly předkládány poslaneckou iniciativou a jejich návrhy byly zpracovány mimo exekutivu, o čemž se může každý přesvědčit.

Jsou však i jiné podněty k zamyšlení. Různé, nepochybně významné mezinárodní organizace, jejichž závěry nás zavazují v mnohých případech podle mezinárodních smluv, se v posledních letech družstevnictvím a jeho problémy pravidelně zabývají. OSN se věnuje družstevnictví každý rok a přijímá konkrétní usnesení na svém Valném shromáždění. Koffie Annan při své návštěvě v ČR (za vlády Miloše Zemana) s tehdejším premiérem mluvil též o družstevnictví. Mezinárodní organizace práce přijala usnesení číslo 197 o podpoře družstevnictví minulý rok. Evropská komise i Evropský parlament jednoznačně považují družstevnictví za významnou složku - nedávno byly přijaty Stanovy Evropského družstva, Bílá kniha o družstevnictví apod. Referoval o nich i Romano Prodi.

Naše vláda? Nemám informace, že by se situací v družstevnictví hodlala zabývat. Státy Evropské unie vědí, že jim družstva mohou pomoci. U nás existují družstva bytová, spotřební, výrobní, zemědělská, tu a tam úvěrní či odbytová. Ale co družstva sociální, řemeslnická, telefonní, dopravní? Co zkušenosti z Itálie o pomoci malých řemeslnických družstev pro snížení nezaměstnanosti? Exekutivě by se pozornost této oblasti vyplatila.

Vláda se tedy v širším slova smyslu nemůže zbavit odpovědnosti za mnohé problémy. Pokud nemůže zasahovat do činnosti nezávislých soudů v tomto individuálním případě, nemůže přehlížet zdlouhavost v činnosti soudů, nedostatky v právní úpravě konkurzu a vyrovnání, rozpory mezi zákonem o vlastnictví bytů a konkurzním zákonem. Nehovořím již o možnosti státního zástupce v konkurzním řízení, a pokud ani do jeho činnosti nelze zasáhnout (alespoň podnětem k dozorování), tak jej přejmenujme na "podivně nezávislého žalobce".

Možná, že zoufalí družstevníci prohrají soudní spory u našich soudů, i ony se řídí (jak jinak) platným právem, možná že neuspějí ani u soudu ústavního, pokud nebude jediná ústavní stížnost za podivných okolností stažena. Ve Štrasburku bych za výsledek ruku do ohně nedal, a tam jistě věc skončí.

Stát se měl poučit alespoň z problémů úvěrních družstev před několika lety. I tehdy byly ve spolupráci se zahraničními experty zpracovány analýzy, které již dva roky před řetězovými krachy (nucenými správami či likvidacemi) kampeliček zcela konkrétně upozornily Ministerstvo financí či Českou národní banku na legislativní nedostatky s předpovědí hrozících tunelů či penězovodů. Vláda zůstala tehdy v nečinnosti (a družstevní organizace též) a scénář potíží se později do písmena naplnil.

Pokud by vláda reagovala ihned a platnou právní úpravu změnila, ušetřila by nejen důvěřivé občany, ale i výdaje státního rozpočtu na mimořádný příspěvek do Fondu pojištění vkladů. Byl bych nerad, kdyby se situace opakovala v jiném družstevním odvětví.

Věnovat se družstevnictví by se vyplatilo. Vyřešila by se nepřehledná a složitá situace mnohých družstev, která se stávají smíšenými subjekty s byty družstevně nájemními i vlastnickými. Obchodní zákoník a především zákon o vlastnictví bytů přitom má spoustu choulostivých míst - a neuvádím je proto, abych nepublikoval návod pro "podnikavce". Družstva by pak státu pomohla řešit nejen levné družstevní bydlení pro občany se středními příjmy (což tato vláda připravuje), ale nevázala by zbytečně prostředky, které lze použít pro jiné naléhavé problémy, třeba ve zdravotnictví, sociálních službách apod.

Nelze bohužel spoléhat na ekonomicky silné družstevní svazy, které se nehlásí k odpovědnosti za stav družstevnictví. Je třeba věnovat se družstevnictví systematicky, s odbornou péčí, ale taky nezávisle na přání družstevních bossů, kteří dnes v družstevních svazech dominují. Ti se již delší dobu staví do pozice arbitra a rozhodují o tom, co je dobré a co nikoliv, jen z po-hledu určitého družstva či regionu a jeho konkrétní situace. Myslím, že dnes nejsou schopny se shodnout, co je jejich prioritním posláním a uzavírají se do svých vnitřních problémů.

Ostatně když bývalý premiér Zeman vyzval v roce 1997 družstevníky, aby si vypracovali vlastní, samostatný družstevní zákon, nebyly svazy schopny dohody o některých bodech ani mezi sebou, a tak byl zákon nakonec předložen formou poslaneckého návrhu. Stalo se to až těsně před koncem minulého volebního období, tedy po pěti letech diskusí, a v té situaci už zákon nemohl být schválen.

Nová kodifikace soukromého práva se oddaluje a zdá se, že již není prioritou. Družstevní svazy mají významný informační potenciál a kvalitní odborníky na družstevní právo, avšak navenek pronikne jen to, co si vlivné skupiny uvnitř přejí. Ostatně, jak bylo uvedeno, svazy v dnešní podobě - bez speciálního postavení v zákonech - nenesou odpovědnost za stav platného práva a nemohou tedy sejmout ze státu břemeno odpovědnosti. Mohou být však významným partnerem.

Vláda, exekutiva a kompetentní ministerstva tedy jednoznačně odpovídají za stav platného práva v této zemi. Pokud jsou jim předkládány problémy praxe, musí je řešit. Pokud tak neučiní, nesou odpovědnost za důsledky - nesporně morální, ale nelze vyloučit i jinou.

Problém Říčan však má ještě jiný rozměr. Skupina právníků, která se orientuje na družstevní a vlastnické bydlení, se nedávno shodla na neformálních, leč pravidelných schůzkách a konzultacích, a zabývala se také tímto problémem.

Její doporučení lze stručně shrnout takto:

* Bezodkladně zahájit analytické práce s cílem definovat nedostatky právní úpravy bytového družstva a zákona o vlastnictví bytů a jejich rozpor se zákonem o konkurzu a vyrovnání. Nehledět na to, že z důvodů nepřípustnosti retroaktivity to nedopadne na řešení tohoto případu, ale zabrání to vzniku dalších poruch. Zjištěné nedostatky bezodkladně řešit novelou příslušných zákonů.

* Osvědčit, zda existuje proklamovaná tzv. absolutní ochrana člena - nájemce družstevního bytu, resp. zda nepřevoditelnost bytu jinému než členu družstva platí a zda není korigována podmínkami vypořádání závazků při převodu (paragraf 23, respektive paragraf 24 odst. 7).

* Osvědčit, zda správce konkurzní podstaty, likvidátor, exekutor apod. jsou touto absolutní ochranou vázáni, či zda mohou převést vlastnická práva na jiného občana pod sankcí vrácení poskytnutého státního příspěvku na výstavbu státu.

* Ověřit, zda bezplatný převod (obligatorní - tomu, kdo v zákonné lhůtě podal výzvu) podle zákona o vlastnictví bytů členům družstva lze považovat ve smyslu zákona o konkurzu a vyrovnání za spekulativní a tedy dovolat se výroku o neplatnosti převodu vlastnictví (obecně paragraf 23 a násl. zák.o vlastnictví bytů a § 15 odst. 1 písm. c zákona o konkurzu a vyrovnání).

* Ověřit důvodnost pochybností o náležitostech smlouvy o převodu vlastnictví k jednotce a pojmu "vypořádání závazků k družstvu", když člen za závazky družstva neodpovídá.

* Zvážit de lege ferenda vyloučení nájemního bytového fondu z konkurzní podstaty včetně dopadu na ekonomické a právní postavení družstva (bude úvěrovatelné, i nadále jej lze považovat za majetkově identifikovatelného obchodního partnera).

* Přistoupit bezodkladně k novele zákona o vlastnictví bytů s přihlédnutím k obvyklým úpravám v Evropě (doporučení komise OSN ke kondominiálnímu bydlení, francouzskému Code de coproprieté) a návrh konzultovat se zkušenostmi praxe, popř. zvážit zavedení kontrolních mechanismů (revizní svazy nebo smluvní inspekce hospodaření).

* Zvážit všechny možnosti pomoci říčanským družstevníkům (poskytnutím mimořádného úvěru, v případě nutnosti vyplacení závazků družstva po jejich přísném ověření konkurzním soudem, které bude dozorované státním zástupcem).

Bez ohledu na to, zda vláda či ministerstva budou na takovou práci reflektovat, přivítal bych rád návrhy odborníků z praxe a po uplynutí určité doby bych chtěl na toto téma iniciovat seminář ve spolupráci se svým mateřským družstvem SBD Pokrok Praha. Konkurzní situace nám evidentně nehrozí, ale trápí nás řada jiných problémů, zejména v úpravě vlastnictví bytů. Také doufám, že naši družstevníci nezapomněli na pojem družstevní solidarita.