Hypotéka přistřihne křídla

S hypotečními nadšenci se setkáváme na každém kroku, a přece se množí počet těch, kteří nepropadají všeobecné euforii a vlastní byt na hypotéku nechtějí.

Hypotéka není tak levná. Oponenti hypoték tvrdí, že úvěry jsou levné jen na první pohled, ale nikdo vlastně neví, kolik za ně zaplatí. Navíc proklamované nízké úrokové sazby jsou ošidné. Ty nejnižší dostane jen pár bonitních klientů, ostatní se musí spokojit s vyššími. Statistika MMR ČR dává hypotečním skeptikům na pravdu. Průměrná aktuální sazba z nově poskytovaných hypoték na staré byty je 5,3 % a na nové 5,66 %. Úrokové sazby se mohou v příštích letech zvyšovat nebo snižovat podle pohybu sazeb na finančních trzích a podle obchodní politiky hypotečních bank. Je tedy pravda, že hypotéky nejsou tak levné, jak to vypadá a nikdo předem neví, kolik za hypoteční úvěr v konečném součtu zaplatí.

Další výhrada protivníků hypoték se týká ostatních nákladů. Měsíční splátka úvěru není jedinou platbou dlužníka. Jednorázově musí zaplatit za odhad nemovitosti a za schválení úvěru. Ale i když pomineme tyto vstupní náklady, čekají ho navíc některé další pravidelné platby po celou dobu trvání úvěru. Například náklady za vedení hypotečního účtu dnes v průměru dosahují 200 korun měsíčně. Pak je tu ještě životní pojistka. I když většina bank uvádí, že životní pojištění není podmínkou přidělení úvěru, u hypotéky pro mladé svobodné muže pojistku požadují téměř vždy. I v tom mají skeptici pravdu.

I za bydlení ve vlastním se platí. Hypoteční skeptici dále varují, že kromě nákladů spojených s úvěrem musí držitel hypotéky platit ještě za bydlení. U menšího bytu to dnes dělá přibližně dva až tři tisíce korun měsíčně. Posuďte sami: Platí se nejen za spotřebovanou elektrickou energii, plyn, teplo a teplou vodu, odpad, vodné a stočné, úklid domu (přibližně 1500 korun), ale také správu domu asi 120-200 korun měsíčně. Je nutné platit podíl na pojištění celého bytového domu, což u pětipatrového domu s dvaceti byty přijde asi na 100 měsíčně. Dále je nutné odvádět pravidelně i příspěvek do fondu oprav. Jeho výše záleží na rozhodnutí společenství vlastníků - běžně se dává 400 až 500 korun měsíčně. A to jsme se nezmínili o pojištění domácnosti, poplatcích za telefon či kabelovou televizi. Nepočítáme také daň z nemovitosti, protože nové byty jsou od ní v prvních letech osvobozeny.

Představme si mladého muže ve věku 28 let, který má příjem 30 tisíc korun hrubého. Chce si koupit na hypotéku byt 2 + kk o výměře 50 až 60 metrů čtverečních. Ten ho může přijít na 2 miliony korun. Pokud nemá úspory a potřeboval by půjčit celou částku, dostane přibližně o procento vyšší úrokovou sazbu, než je průměr na trhu, tedy asi 6,6 procenta. Při dvacetileté splatnosti může být měsíční splátka dvoumilionového úvěru přibližně 15 000 korun. Spolu s ostatními náklady (životní pojistka, poplatek, provoz bytu - 3300 korun) bude měsíčně platit 18 300 korun. Z čisté mzdy 21 840 korun mu zbudou tři a půl tisíce korun. Z toho se žít nedá a banky by hypotéku na celý byt za těchto podmínek neposkytly.

Utažený opasek. Kdyby náš příznivec hypotéky použil na nákup bytu hypotéku v kombinaci s vlastními úsporami, mohlo by to být nadějnější. Kdyby 600 tisíc korun dal za byt ze svých úspor, hypoteční banka by mu zbylých 1,4 milionu asi půjčila. Mohl by dostat průměrný úrok 5,6 procenta. Měsíční splátka by činila přibližně 9710 korun. Spolu s ostatními náklady by to bylo 13 100 korun měsíčně a z výplaty by zbylo 8740 korun. Ani to na velké vyskakování není.

Určitou útěchou může být daňový odpočet úroků z hypotéky. Dá se však uplatnit jednou ročně a na měsíční průběžné náklady velký vliv nemá. Ročně se tak v průměru ušetří při hypotéce 1,4 milionu korun na 20 let se sazbou 5,6 procenta asi 11 400 korun, v prvních letech je to více, ke konci splácení je daňová výhoda menší.

Podle skeptiků to však není s takovou hypotékou k životu. Žádné další dluhy nepřipadají v úvahu, není možné si do nového bytu koupit ani pořádný nábytek. Nezbude na auto ani na lepší dovolenou. O rodině se nedá vůbec uvažovat. Jak by ji bylo možné uživit z 8740 Kč měsíčně?

Ostatně kdo by se prý chtěl ženit a pořídit si rodinu, tomu stejně malý byt přestane brzy vyhovovat. Bude potřebovat větší nebo rovnou rodinný dům - vedou si svou skeptici. A co s bytem zatíženým hypotékou? Stejný problém nastane v případě, že si majitel zadluženého bytu sežene zaměstnání v jiném městě nebo v jiné zemi. Od května příštího roku se mladým otevře Evropa a byt na hypotéku bude zbytečnou zátěží. Hypotéka prý podvazuje křídla a dlužník se nemůže pružně přizpůsobit různým životním situacím.

Koule u nohy? I když vezmeme tuto argumentaci skeptiků s rezervou, něco pravdy na tom přece jenom je. Hypotéka je dlouhodobý závazek a při změně životní úrovně, nemoci či jiných neblahých životních situacích se může stát velmi tíživým břemenem.

Pokud by chtěl dlužník byt s hypotékou prodat, není to nemožné, ale jednoduché to také není. Může dluh předčasně splatit. Ale co když na to momentálně nemá? Pak musí o prodeji zadluženého bytu jednat nejen s potenciálním kupcem, ale i s bankou. Vzhledem k tomu, že cena hypotéky není nikdy známa předem, může být jednání o ceně bytu pěkně zapeklité.

Proti tomu stavějí hypoteční skeptici výhody nájmu. Dnes si pronajmu byt tady, za rok zase jinde. Mohu si vybrat podle své kapsy a možností.

Ale tak optimistické to také není. Tržní nájemné je dnes velmi vysoké. Zejména v Praze či Brně a dosahuje přibližně stejné úrovně jako splátka hypotéky na menší byt. Nájemník samozřejmě platí ještě energie a služby. U našeho bytu 50 až 60 m2 by současné nájemné mohlo činit v Praze 10 tisíc Kč a s poplatky řekněme 11 800 Kč. Mimo Prahu to bude podstatně méně.

Jenže ve prospěch oponentů hypoték hovoří fakt, že nájmy klesají, a to i v Praze. Třetina nových bytů, které se dnes kupují do vlastnictví, je nabízena k pronájmu. Až skončí státní regulace nájemného i v hlavním městě, dá se očekávat, že se trh s nájemními byty stabilizuje. Ceny ročních nájmů se ustálí na úrovni přibližně 3 až 4 procent tržní ceny bytu. U našeho modelového bytu by to mohla být činže za pět let někde kolem 5000 korun měsíčně. I kdyby zastánce nájemního bydlení platil příštích dvacet let stále stejně, bude si pravděpodobně moci za své peníze pronajmout větší nebo kvalitnější byt.

Za tržní nájemné se zpravidla pronajímají úplně nebo alespoň částečně vybavené byty a majitelé většinou platí velké opravy, malování, výměnu podlahových krytin a podobně. Proto nájemce ušetří za vybavení.

Budu mít majetek. Velkým trumfem v ruce zastánců hypoték je argument, že ceny nemovitostí rostou a porostou. Proto se jim musí pořízení bytu na dluh vyplatit, i když zaplatí díky hypotéce o hodně víc, než je současná tržní cena. Hodnota bytu za dvacet let vzroste natolik, že ho bude možné se ziskem prodat.

Skeptici oponují, že ceny neporostou už tak rychle, jako dosud. Stále častěji se u nemovitostí k bydlení hovoří o cenové bublině, která je uměle nafukována neopodstatněným očekáváním růstu cen po vstupu do EU nebo po zvýšení DPH u stavebních prací. Kdo dnes zaplatí za byt nadsazenou cenu, mohl by v budoucnu splakat nad výdělkem.

Pokud bychom počítali s velmi optimistickým vývojem cen kvalitních bytů, pak by ještě dva až tři roky mohly ceny stoupat o 8 procent ročně. Pak se zřejmě strmý růst zpomalí a průměrný přírůstek ceny by mohl činit přibližně 3 procenta ročně, samozřejmě pokud nedojde k ějakým významných ekonomickým výkyvům.

Za 20 let by tedy byt v kvalitním domě a dobré lokalitě, který dnes stojí 2 miliony Kč, mohl mít hodnotu 4,2 milionu Kč, ovšem kdyby byl nový. Pokud však za amortizaci odpočítáme procento ročně, bude jeho hodnota přibližně 3,4 milionu korun. Hypoteční dlužník za byt zaplatí spolu se všemi příslušnými poplatky přibližně 2,8 milionu korun. V případě, že bude dostatečná poptávka po menších bytech, mohl by dostat o nějakých 600 tisíc korun víc, než zaplatil. Za bydlení celkem vydá přibližně 3,8 milionu korun.

Naproti tomu hypoteční skeptik za dvacet let pronájmu zaplatí kolem 2,1 milionu korun. Zdá se, že čísla svědčí ve prospěch hypoték. Ale volnost a možnost výběru také není k zahození. A kromě toho skeptik zaplatí za celkové náklady na bydlení o 1,7 milionu korun méně, než ten, kdo si pořídí byt na hypotéku. Za to si může pořídit tři auta, zaplatit zahraniční studium dětem nebo úspory investovat, aby mu přinesly slušný důchod.


Modelový příklad porovnání nákladů na vlastní bydlení a na nájem