Česká investiční a nemovitostní skupina Arete se před pár měsíci postarala o jednu z největších transakcí na trhu industriálních nemovitostí posledních let. Fondu Cromwell Property Group prodala skupinu nemovitostí ze svého podfondu v přepočtu za tři miliardy korun. Svým původním investorům tak v rozmezí pěti let zdvojnásobila hodnotu vložených peněz. Podle jednoho ze zakladatelů Arete Lubora Svobody čísla ukazují, že trh průmyslových nemovitostí ve střední Evropě nebude ještě dalších pět až sedm let vytěžen. „V Česku jsou perspektivní i rezidenční nemovitosti, protože se tu posledních deset let vůbec nezvládá pokrýt poptávka. Až se situace za rok za dva trochu stabilizuje, budou atraktivní i některá kancelářská centra. Zajímavé mohou být i přestavby hotelů na rezidenční nemovitosti,“ domnívá se muž, jenž je skeptický vůči rizikovému počínání některých private equity fondů.

Tento článek patří do placené sekce.

Pro vás jej odemknul někdo, kdo má předplatné.


Pokud budete předplatitelem, budete moci stejným způsobem odemykat placené články i pro své přátele.
A získáte i řadu dalších výhod.

Jak se v pandemii žilo realitnímu investorovi, který se zaměřuje na průmyslové nemovitosti?

Za celou dobu pandemie jsme v našem industriálním portfoliu v Česku a na Slovensku nepřišli na nájemném ani o euro. Všichni nájemníci poctivě platili a komunikovali. Zároveň se nám, přes všechny možné problémy, dařilo dokončovat rozestavěné stavby včas a za peníze, které jsme na to měli vyčleněny v původních, předcovidových rozpočtech. Obecně lze říct, že průmyslové nemovitosti dopadly ze všech tříd nemovitostních aktiv nejlépe.

Jak vidíte budoucnost i vzhledem k nepříliš příznivému výhledu ekonomického vývoje?

Pokud jde o průmyslové nemovitosti, tedy ty související s logistikou a výrobou, nic drasticky negativního nečekáme. I proto, že stále platí předpoklady, které nás v roce 2016 vedly k založení fondu zaměřeného právě na industriální nemovitosti. Čísla dnes, stejně jako před pěti lety, jasně říkají, že tento trh ve střední a východní Evropě stále nedosahuje úrovně obvyklé v té západní. Pořád přitom na našem kontinentu dochází k přesunu zboží a výroby na východ, přičemž adekvátních prostor schopných poskytnout servis třetího tisíciletí je v regionu stále nedostatek. Samozřejmě to nebude trvat věčně. Podle mě může k saturaci trhu dojít tak za sedm let. Pak se budou nájemníci přetahovat a v některých lokalitách se může i snížit nájemné. Teď je ale trend úplně opačný. Poptávka po průmyslových nemovitostech i v době covidu vysoce převyšuje nabídku a nájemné roste.

Jaké hlavní faktory v tom hrají roli?

Třeba to, že řada velkých nadnárodních firem zvažuje přesun dodavatelů a subdodavatelů blíž k výrobě, protože dodavatelské řetězce byly v pandemii narušeny. Myslím, že do dvou tří let dojde k přesunu deseti až patnácti procent výrobních kapacit z Asie do Evropy. Přestává také fungovat systém dodání just in time, který umožňoval mít minimální zásoby. Teď firmy požadují, aby je jejich dodavatelé měli minimálně na týdenní výrobu. Výrobní firmy jsou také rostoucími cenami energií tlačeny ke stěhování do energeticky úspornějších prostor. Na efektivitu výrobních provozů tlačí i Green Deal (plán Evropské komise, jak do roku 2050 udělat z Evropy klimaticky neutrální kontinent – pozn. red.). Trendy vedou k přestavbě industriálních nemovitostí v našem regionu a výstavbě nových. Není to jako u kancelářského trhu, kde je někdy až patnáctiprocentní neobsazenost a dochází k přetahování nájemníků. My máme klientů čím dál tím víc a rychlejší a výraznější růst limituje jen nedostatek pracovní síly a stavební povolovací procesy. Nebýt této brzdy, přicházelo by do Česka mnohem víc výrobních a skladovacích subjektů. Stačilo by sehnat 300 až 400 tisíc pracovníků, česká ekonomika by je okamžitě spolkla a HDP by byl rázem vyšší.

Ve kterých oblastech Česka je největší poptávka po průmyslových nemovitostech?

Pokud jde o logistiku, jsou to samozřejmě velká města jako Praha, Brno či Plzeň v Česku, Bratislava nebo Košice na Slovensku. U výroby je to jiné, tam jde primárně o lokality v dosahu kvalifikované a stále ještě levné pracovní síly. Zahraniční firmy tedy často nehledají prémiovou lokalitu, ale spíš místo, kam zaměstnanec může s trochou nadsázky dojet na kole. Měli jsme třeba výrobní areály v Uherském Hradišti, Vyškově, Písku. Nemusí na první pohled působit atraktivně, ale pro výrobní firmy mají řadu výhod.

Jaký máte vlastně v portfoliu podíl nemovitostí logistických a výrobních?

Snažíme se mít zhruba polovinu nemovitostí zaměřených na logistiku a polovinu na výrobu. Je to klasická diverzifikace, kdyby se nedařilo jedné oblasti, druhá to zachrání. Logistika je teď sice na vzestupu, ale výroba má nepřehlédnutelné výhody. Uzavíráte delší nájemní smlouvy, máte větší zajištění, firmy často investují do hal a technologií obrovské prostředky. V některých halách, které monitorujeme déle, vidíme už ze strany firem třetí generaci investic. Obecně je to stabilnější byznys.

Co říkáte na častou kritickou námitku, že se z Česka stává sklad Evropy?

Je to podle mě velké zjednodušení a vychází z mylné představy, jak vlastně vypadá sklad. Dnes už to u moderních společností určitě není hala, kde jezdí vysokozdvižný vozík s paletami. Máte tam robotické automatické zakládací systémy, které často odpovídají hodnotě samotné nemovitosti. Zahraniční společnosti tu brutálně investují do modernizace. Řeknu vám konkrétní příběh. Měli jsme v Lovosicích před pár lety ve skladu nájemníka, který vozil věci z Německa, u nás je třicet paní přebalilo, balíky se hodily na kamion a poslaly zpátky do Německa. Ta firma u nás následně investovala do balicích technologií několik milionů eur, dnes v Lovosicích zaměstnává několik stovek lidí a věci se už z velké části nevozí zpátky do Německa, ale rozváží se do Česka a zemí východní Evropy. Naše země z toho má velké daňové příjmy, naše společnost z toho profituje. Jde o sofistikovanou činnost, kterou na manažerské úrovni řídí Češi.

Budete se i nadále primárně zaměřovat na průmyslové nemovitosti?

Všechna čísla, která jsme měli v roce 2015 k dispozici pro Česko i střední Evropu, ukazovala, že trh průmyslových nemovitostí není v regionu vytěžený. Že je tu oproti jiným aktivům perspektiva vyššího zhodnocení a přitom tento segment byznysu vykazuje vysokou míru stability. Pořád to platí a myslím, že dalších pět až sedm let platit bude. To ale neznamená, že nebudeme otevírat další fondové struktury zaměřené na jiný typ nemovitostních aktiv.

Jaký další typ nemovitostí je tedy investičně atraktivní?

V Česku jsou určitě perspektivní rezidenční nemovitosti, protože se tu posledních deset let vůbec nezvládá pokrýt poptávka. Až se situace za rok za dva trochu stabilizuje, budou atraktivní i některá kancelářská centra. Zajímavé mohou být i přestavby hotelů na rezidenční nemovitosti. Nepředpokládáme, že se za tři nebo čtyři roky dostane turistický ruch na předcovidovou úroveň. Určitě bude zajímavá i držba půdy. Každopádně platí, že všichni velcí investoři po celém světě nyní zvyšují podíl investic v nemovitostním sektoru. Uvědomují si, že tato investice je v době vysoké inflace stabilizačním prvkem a může dát oproti jiným aktivům bezpečný a zajímavý výnos. Stačí se podívat na náš podfond logistických a lehkých průmyslových nemovitostí, který jsme letos zavřeli a vypořádali. Investorům dokázal vyplatit celkový průměrný hrubý výnos 11 procent ročně, přičemž ti, kteří upsali investiční akcie podfondu v první vlně, dosáhli hrubého výnosu přes 20 procent ročně. Takže za pět let investici zdvojnásobili. Mimochodem, tato čísla jsou reálná a ten výnos byl investorům skutečně vyplacen. Jsme v tomto ohledu výjimkou, devadesát devět procent nemovitostních a private equity fondů v Česku nezavírá své pozice a je velkou otázkou, jaká je skutečná hodnota majetku v jejich portfoliích.

Jak by si u těchto fondů, které neprodávají své nemovitosti, měl investor vlastně zjistit a ověřit, zda jimi deklarované výnosy odpovídají realitě?

Musí tvrdě žádat informace, do jakých aktiv jdou jeho peníze, jestli vůbec odpovídají deklarované strategii. U řady českých fondů se stává, že kupují nemovitosti, do nichž by na základě vlastní strategie investovat neměly. Investor by měl vyžadovat vysvětlení, jak se ve fondu počítá hodnota akcií, z čeho vychází reportovaná čísla. Problémem v Česku je, že není metodika, jak by se hodnota akcií v nemovitostních a private equity fondech měla vypočítávat. Neříká to ČNB ani žádný zákon. No a samozřejmě by každého investora mělo zajímat, kdo jejich peníze spravuje, jakou historii má za sebou, co kdy dokázal. Přirozeně je třeba dbát na diverzifikaci. Pokud fond koupí za dvě miliardy korun aktivum, které pak představuje kolem 90 procent hodnoty jeho majetku, jdete zákonitě do velkého rizika. Fond může dlouho vykazovat výnos klidně 20 procent ročně a na konci kvůli sázce na jednu kartu stejně skončit ve ztrátě.

Jak velké jsou vlastně vámi dosažené výnosy v porovnání se zahraničními fondy?

Ve střední Evropě nadstandardní. I v západní Evropě jsou mnohem menší. Velké německé realitní fondy ročně vynášejí dvě až čtyři procenta, menší se dostanou na šest až sedm. Ale nejsou schopny se dostat přes deset, protože se pohybují ve stabilním prostředí, které už tak neroste. Třeba v Indii fondy dosahují výnosu přes třicet procent ročně. Jenže tam máte velké měnové riziko a nemůžete z Indie odvést více než jeden milion dolarů kapitálu ročně.

Myslíte si, že se tak vysokého výnosu dá u nemovitostí dosahovat i v budoucnosti?

Určitě to lze. My jsme to zvládli třeba i díky tomu, že sami stavíme, a to přímo v našem fondu a za jeho prostředky. Bereme tím na sebe samozřejmě větší riziko, ale zároveň nepřenecháváme část výnosu subjektům mimo fond. S ohledem na náš tlak na celkové zhodnocení investovaných prostředků nám to přijde jako správná strategie. Navíc fair play. Ale abych se vrátil k vašemu dotazu, do budoucna chceme v našem třetím podfondu dosahovat výnosu mezi osmi a deseti procenty ročně. Opět držet nadprůměrný a mezinárodní investorský standard.

Vnímají investoři pozitivně, že jste už dva fondy uzavřeli a investory vyplatili?

Určitě. Zkušený investor ví, že když uzavíráte pozici, uděláte nejvíc pro maximalizaci zisku. Když jedete dál, snažíte se udržet co nejvíc investorů a neustále nabírat nové. A když se nedaří, někdy se takový fond dostane až na hranu Ponziho schématu, kdy odcházející investory vyplácí z peněz nových.

To se v Česku děje?

Jistě. Osobně si myslím, že deklarovaná hodnota některých fondů neodpovídá reálnému stavu a během pár let několik z nich může skončit. Ty fondy koupí nemovitosti, které jsou od začátku ve ztrátě, a jen se modlí, že jim za ně někdo dá za dva tři roky víc peněz. Takhle se to ale přece dělat nedá. Byznys musí být od začátku udržitelný. My si na to dáváme velký pozor. Když jsme třeba koupili ve Zdicích za Prahou výrobní areál, samotné cash flow z nájmu je schopno splatit úvěr od banky, vnitroskupinové půjčky a všechny dodavatele. A ještě tam máme navíc 12 tisíc metrů čtverečních pozemku, kde můžeme postavit další nemovitosti.

Jaké byly vlastně začátky vašeho fondového podnikání?

Začínali jsme se zahraničními investory, kterým jsme museli vysvětlovat, kde vůbec je střední Evropa a proč zrovna tam by měli investovat své peníze.

Lubor Svoboda

Vystudoval právo na Masarykově univerzitě v Brně. V letech 2001 až 2004 byl generálním ředitelem IPB Real Investment a tuto nemovitostní divizi po krachu banky restrukturalizoval. Pět let vedl realitní Naxos, asi rok investiční skupinu Natland. Řídil strategii investičního fondu Apollon Property a v roce 2014 založil s Robertem Idesem nemovitostní a developerskou skupinu Arete, v níž je předsedou dozorčí rady.

Bylo obtížné je přesvědčit?

Vždy je to otázka primární důvěry a tu jsme naštěstí měli díky mému partnerovi Robertu Idesovi, s nímž se naši první singapurští investoři osobně znali. Samozřejmě ale musíte představit projekt postavený na číslech, opřený o právní jistotu. Investoři musí vědět, že o peníze nepřijdou. No a přirozeně jim musíte věrohodně doložit, jak jim jejich investici zhodnotíte. Moc dobře si pamatuji svou první cestu do Singapuru, kde jsme v prestižním Singapore Cricket Clubu našemu prvnímu investorovi na mapě kreslili, kde vůbec Česká republika leží, a vysvětlovali mu, proč je dobré koupit byty zrovna v Ostravě. Zpětně musím říct, že jsme opravdu pyšní na to, jak obrovské množství zahraničního kapitálu jsme do Česka přivedli.

Odkdy u vás investují i Češi?

Od roku 2017 jejich počet exponenciálně roste. Zároveň se obrovsky zvedá i jejich sofistikovanost. Občas mají tak detailní dotazy, že ani já nejsem schopen bezprostředně odpovědět a musím se zeptat poradců. To je pozitivní změna. Češi v poslední době také často přesouvají kapitál investovaný ve světě zpátky do Česka. Hodně jich prošlo klasickou cestou. Za první velké vydělané peníze koupili třeba činžovní dům v Praze nebo desítky bytů. Následně zjistili, že je s tím moc práce, a radši pasivně investují u nás, výnos mají stejný nebo vyšší a práci za ně odvádíme my.

Jaký je aktuálně poměr vašich českých a zahraničních investorů?

Početně je už většina českých. Pokud jde o podíl na celkovém objemu kapitálu, stále je většina ze zahraničí. Průměrná investice je u nás kolem 400 tisíc eur, přičemž zahraniční investoři dávají v průměru vyšší sumu.

V krizových dobách, jako byla třeba pandemie, bych se nebál mít v nemovitostech klidně 60 procent portfolia,“ říká Lubor Svoboda.
V krizových dobách, jako byla třeba pandemie, bych se nebál mít v nemovitostech klidně 60 procent portfolia,“ říká Lubor Svoboda.
Foto: Tomáš Nosil

To je v přepočtu deset milionů korun, tedy velké peníze.

Je to tak, nejsme zaměření na kvantitu investorů, ale spíše na jejich kvalitu. I proto jsme stanovili limit minimální možné investice na 200 tisíc eur.

Jak staří jsou většinou vaši investoři?

Průměrný věk je padesát a více let, ale v poslední době přicházejí čím dál mladší. Často prodali svůj byznys nebo jde o výborně placené manažery, právníky, úspěšné investory.

Jakou část investičního portfolia by podle vás měli lidé držet v nemovitostech?

V krizových dobách, třeba v pandemii, bych se nebál mít v nemovitostech klidně 60 procent portfolia. Historie ukázala, že nemovitosti jsou v neklidných dobách minimálně dobrým uchovatelem hodnoty, často přinesou i zajímavý výnos navíc. V obdobích růstu bych eliminoval podíl investic do nemovitostí na nějakých třicet procent portfolia.

Řekněte, co je na vaší práci nejvíc stresující?

Asi ta odpovědnost, kterou nesete. Velký stres samozřejmě přinesl prodej našeho druhého podfondu, který jsme realizovali během pandemie. Původně plánovaná transakce nevyšla, protože americký investor, nadnárodní firma CBRE Global Investors, zastavil kvůli postupujícímu viru veškeré akviziční procesy po celé planetě. Představte si, že máte rozjetý transakční proces, který stojí spoustu peněz a energie, a ze dne na den skončí neúspěchem. Tři týdny před podpisem kupní smlouvy. Do toho je tu pandemie, nevíte, jestli vám neodejde nějaký nájemník, zda dokončíte všechny rozpracované stavby mimo Česko, zároveň řešítevlastní provoz, jestli necháte lidi doma, jejich osobní zdraví, jejich rodiny. To byl slušný stres.

To mi povězte, jak tvrdé a náročné je vyjednávání o prodeji portfolia nemovitostí fondu, když celková hodnota transakce je nakonec téměř tři miliardy korun?

Je to samozřejmě obrovsky náročné. Tu transakci jsme nakonec uzavřeli s australským fondem skupiny Cromwell Property Group zalistovaným na Singapurské burze cenných papírů. Jinak řečeno proti nám stála první světová fondová liga. Lidé pracující s těmi nejlepšími poradci na planetě, ať jde o technické, právní, ekonomické nebo třeba environmentální due diligence. Tihle nejlepší odborníci na světě jsou placeni od toho, aby našli něco, co pomůže snížit cenu. Takže musíte být perfektně připraveni, mít odpovědi na všechny dotazy. Naopak cenu zvyšovat, rvát se o každé euro. Je to skutečně hardcore trvající několik měsíců.

Když se na tuhle stresující transakci podíváte teď, s odstupem několika málo měsíců, jste spokojen s tím, jak dopadla, nebo máte pocit, že jste při prodeji mohli dosáhnout vyšší ceny?

Naprosto spokojen. Uvědomte si, že v oblasti průmyslových nemovitostí šlo o jedinou transakci, která byla ve střední Evropě toho roku dokončena. V Česku se vůbec nikdy žádný fond průmyslových nemovitostí neuzavřel a své portfolio neodprodal. A nám se to povedlo za covidu, kdy se skoro všechno muselo řešit on‑line. Fyzicky jsme se potkali párkrát. A stejně jsme to Cromwell Property Group prodali v čisté hodnotě za vyšší peníze, než jaká byla dohoda s CBRE Global Investors. Podle mě to je obrovský úspěch.

Teď budujete třetí fond Arete Industrial, který má mít majetek za 400 milionů eur. Jaký je současný stav a jak rychle ho chcete plnit?

Horizont tohoto fondu je opět pět až sedm let, nyní jsme ve fázi fundraisingu a budování portfolia. Na konci roku chceme mít pod smlouvami nějakých 70–80 milionů eur rozpracovaných případů. Půjde jak o investice, které vydělávají od prvního momentu, tak i uzavřené smlouvy o našem developmentu a výstavbě oproti budoucím nájemním smlouvám. Zhruba tři roky teď budeme do portfolia nakupovat nemovitosti, další dva roky je chceme rozvíjet. Následně plánujeme jejich prodej.

Nemovitosti chcete nakupovat opět jen v Česku a na Slovensku, nebo plánujete expanzi i do další země?

Při celkovém objemu 400 milionů eur je jasné, že musíme přidat minimálně ještě jednu zemi. Česko a Slovensko nabízejí jen určité množství příležitostí a my si z nich můžeme ukrojit maximálně dvě až tři procenta celkového objemu. Momentálně analyzujeme zajímavé investiční příležitosti v Rakousku, Německu, Maďarsku, Rumunsku a Chorvatsku. 

Související

Líbil se vám článek? Chcete víc takových článků?

Kupte si předplatné a můžete si je číst všechny. Navíc bez reklam a s možností odemykat placené články pro přátele.

Vyzkoušejte předplatné Ekonomu